明年楼市“小阳春”还会不会来？于是南站、铁东北路板块都出现了新的房价体系。比如天津的滨海新区拟放松限购、滨海新区中关村科技园、宝坻中关村科技城、落户积分的调整等，都已出征求意见稿。

明年楼市“小阳春”还会再来吗？

这是现在几乎每个购房者都在考虑的问题。

画外音是：明年春节后房价会上涨吗？ 年底前想买房吗？ 或者我应该以较低的价格卖掉我的房子？

之所以产生这样的担忧，是因为当前的楼市与去年惊人地相似。

去年发生的事情是：迎来了炎热的小阳春。

那么，明年春节后的市场情况会和今年一样吗？

去年和今年有多相似？

去年下半年和今年下半年有多相似？

土地面积

去年下半年，出现大量未售土地。

据统计，2018年共有住宅用地成交107宗，其中低价出让82宗，暂停未成交的共计24宗。

价格最低和滞销基本都在下半年，主要集中在武清、宝坻等郊区。

同样的场景今年再次上演。

与去年略有不同的是，今年下半年，不仅不少地块被暂停或延期，热门地块也未能“幸免”，如水西公园、机场、新梅江等地块。

去年和今年的土地市场非常相似。

新房面

去年九十月的时候，天气真的很冷。 新房供应增加，但成交量减少。

许多新的住房项目无法推进。 显性和隐性的折扣降价、内部员工住房、工作相关住房……一应俱全。

不过，大部分项目仍在进行中，楼市的基本面并未崩溃。

今年下半年新房价格将会下降。

抢购少数项目可享数千元折扣。

比如，团泊东从9000多下降到6000多； 团泊西从1.3万下降到1.1万； 西青区部分改善型楼盘也从2.8万套下降至2.5万套。

没有人再隐瞒了。 房地产开发商的心态是“能卖一套就卖一套”。

去年和今年的新房市场非常相似。

政策方面

去年和今年的土地和新建房市场如此相似，背后的核心“控制按钮”是政策。

下半年影响楼市的政策大体取决于当年7月底高层会议的基调。

• 2018年731政治局会议：决心解决房地产市场问题，坚持因城施策，坚决遏制房价上涨；

• 2019年第730次政治局会议：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段。

中央一发声，政策就清晰了。

去年8月和9月，土地供应大幅增加天津滨海新区房子限购吗现在，但成交量大幅下降，房地产开发商拿地计划突然陷入停滞。

今年也是如此。 政策明确后，土地市场的热度大打折扣。

显而易见，融创、万科等大型房企已经停止拿地，而入市的大多是小型房企。

去年和今年的政策非常相似。

今年的“小阳春”是怎么来的？

由于去年和今年下半年楼市如此惨淡，一个非常关键的问题就出现了：

今年的“小阳春”是怎么出现的？

新房面

就新房市场而言，今年的“小印度之春”离不开去年底打下的基础。

金地艺舒家、未来城“南北二杰”以突破区域底价的价格入市。

压抑了半年的楼市突然出现“从众心理”，差价效应立即蔓延。

由此，火车南站、铁东北路区域出现了新的房价体系。

2018年底部分项目售楼处及开业情况

此外，去年年底，三价连续控盘首次入市，如金鹿、万科西鹿、一英里等。

对于西青区来说，外环路旁的2万/平方米的价格区间长期空置，吸引了大量购房者入市。

这最终导致2018年底新房交易量激增，为来年的印度春节奠定了基础。

政策方面

影响明年上半年楼市的政策，一般会出现在去年四季度的高层会议上。

2018年10月31日和12月13日召开的两次政治局会议，根本没有提到房地产问题。

没有消息就意味着政策不再从紧。

随后提出了“一城一策”的概念。

相关政策精神流出：

不再有“一刀切”的政策。 各地市将根据自身情况调控各项政策。 上级住房城乡建设部门实行统筹管理，但不干预地方住房城乡建设部门的具体政策。

今年年初，政策放松已是板上钉钉的事情。

土地面积

新年伊始，随着政策放松的预期，房企接过“尚方剑”，纷纷出手。

土地市场给了“小印度之春”一波神助。

地价降温半年，土地市场冷清半年。 年初，房企再次溢价购地，南方城市甚至再次出现地王。

房价上涨预期的出现，推动了小阳春的流行。

货币方

无论是土地上涨还是新房交易量上涨，背后都有一个根本原因：年初金融货币条件的宽松。

首先，房地产融资环境变得宽松，这意味着房企又有钱了，可以买买买了。

其次天津滨海新区房子限购吗现在，年初央行连续两次降准，释放资金约1.5万亿元。

最直接的是首套房贷款利率下降。

天津多家银行将浮动利率从5%下调至基准价，一定程度上刺激了新投资者进入市场。

总体而言，今年年初楼市政策有宽松预期，货币端流动性充裕，天津房地产项目突破心理价位，土地交易枯燥……

多种因素综合作用，造成了“印度之春”的流行。

明年“小印度之春”还会来吗？

现在我们可以讨论一下，明年还会出现今年这样的市场吗？

新房面

如今的新房市场与去年这个时候完全不同。

到目前为止，去年11月交易量激增还没有“基础”。

两大原因：一是楼市持续低迷，购房者观望过度； 其次，降价的边际效应正在递减。

比如，去年11月金地亦舒家高层公寓以18000元/平方米的价格售出，震惊全场； 今年11月，平房起价16500元/平方米，销售率一般。

另一个例子是铁东北路。 年初，融创镇远的高层公寓售价为18000元/平方米。 人们纷纷抢购房屋。 现在，碧桂园中骏天环的小高层公寓售价为17500元/平方米。 它也不是那么受欢迎。

去年年底、今年年初的所谓“震荡行情”，如今看来已有所戒备。

大家对于降价也有些“麻木”，“羊群效应”还没有出现。

与去年底不同，今年新房市场的状况并不具备提振明年“小印度之春”的基础。

但有一点是毋庸置疑的。 明年新房分化将更加严重。 仍然是 28/20 规则。

铁东北路、塘沽湾、海角园、新丽等出让土地较多的地区房价不会有太大改善。

只有20%的新房会在“小阳春”受到欢迎。

政策方面

在政策方面，现在的情况与去年非常相似。

十九届四中全会也没有提到房地产。

中央没有更严厉的措辞，也没有实质性的手段来落实该政策。

已经可以看出，这是对楼市“放网”。

地方政府也在调整政策，或明或暗地放松政策，试探性地向前推进。

比如，天津滨海新区拟放宽限购、滨海新区中关村科技园、宝坻中关村科技城、落户点调整等均已发布征求意见稿。

只是今年年底的政策放松相比去年底有了实质性的进展——已经落实了。

因此，今年的政策放松对楼市的影响将比去年更强。

天津是否应该出台政策？ 只想说一件事：据我所知，会有。

但你需要明白一个逻辑：

在楼市低迷时期，政策的放松只能起到支撑作用。 只有不断的刺激，才能迎来市场的大幅上涨。

但显然，“刺激”这个词是不允许的。

还记得2016年的大行情是怎么来的吗？

事实上，2014年天津二话没说就解限购，但由于市场冷淡，基本面并没有很快发生改变。

直到2014年10月“天津十条”出台，随后2015年不断刺激，比如贷款利率优惠15%、降低税收等，才迎来了2016年的大逆转。

这可以决定明年的市场情况。

交易量会有一段恢复期，但房价不会大幅上涨。

让我们再次回顾一下最近一次高层会议定调的核心关键词：

不要把房地产作为短期刺激的手段。

这句话将是我们必须长久铭记的一句话。

土地面积

按照惯例，明年初资金会略有宽松，但不会出现今年第一枪封盘、重返地王的现象。

毕竟，过热就会被“打”。 今年我们吸取了过去的教训。

今年下半年很多房企都会停止拿地，但土地是弹药库，明年初肯定会开始拿地。

出让土地数量会增加，但价格不会大幅上涨。

这不会刺激新建住房，房价从源头上就没有上涨的动力。

必须给出结论

说了这么多，应该有一个结论了：

明年初，受季节性市场和宽松政策影响，肯定会出现“小复苏”。

但不会像今年年初的土地、新房、二手房那么猛烈。

更多的是成交量的反弹，只有部分二手房价格会对政策产生“应激反应”。

明年初楼市基本面：小幅上涨，然后企稳阻力。