看中考录取率，我们可以看出来各区差距比较大，这也是我常常说的一个问题，同样预算，买房，能买市区不买环城和远郊的主要原因。市内六区里，之前聊学区的时候说过有上三区和下三区之分，上图是市区各区中考市五所录取率对比，但是新政策以后，市区又将成为主要购房目标地，预算足够，能接受老破小，和平，河西，南开里去选，如果预算不多，但是因为需要自住几年的情况下，河东，河北区也是不错的选择。
2021年影响天津买房最大的因素就是天津新高考政策，要求三年高中学籍和户籍，所以之前买房纯落户，冲高考的思路行不通了，回归到冲刺中考，在天津上三年高中的现实！所以买房投资，上学，思路都要有所调整，今天我们再整体回顾一下政策，以及不同预算的选择方向和目标区域。
新高考政策以后天津高考需要三年学籍和户籍才可以参加高考。
对于外地客户，来天津买房、落户的目的很多也是为了来天津参加高考，但是如果限制学籍年限，影响最大的就是打算高中转学或者直接参加高考的家庭，而这些家庭主要是非天津，北京工作的家庭。以河北、河南，山东，山西，等地为主。后期如果来天津上学，就需要有人过来陪读，还要面临选择区域，学校等问题。
如果天津高考要求三年学籍后，意味着必须在天津参加中考，然后在天津上满三年高中，才有资格参加天津的高考，我们以这个买房就得按中考前来天津上学自住的角度选择购房，这里就得包括自住和学校、区域的选择了。
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天津中考政策
我们先说一下目前天津市中考政策：市内六区整体锁区，其他区独立招生天津买房怎么选，海教园作为特例可以考市区高中。
目前市区的高中资源是天津市区最好的，而且市区的中考录取率也是全市最高的，既然打算来天津中考的，一定得考虑这个问题了，中考都没有考上高中，那就尴尬了。
看中考录取率，我们可以看出来各区差距比较大，这也是我常常说的一个问题，同样预算，买房，能买市区不买环城和远郊的主要原因。关于市区的介绍，大家可以参考一下之前的文章。
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因为市区的高中、初中很少提供住宿条件，所以各位家长提前做好陪读的准备，但是考虑现实问题，实在没有条件陪读的，那就要考虑那些可以提供住宿条件的民办学校，或者高中提供住宿条件区域，例如：武清，宝坻。
下图是天津各区可以住宿的高中名单，大家可以参考一下。
还有一些面向全市招生的寄宿制初中，各位家长可以收藏一下。其他各区也会有一些寄宿制初中，大家可以根据自身情况，选择公办学校还是民办学校。
但是对于远郊的选房逻辑，需要注意了，如果想考虑自住，尽量考虑配套和总价，我更倾向越低越好，后期好出手。
而对于没有好的公立初中，小学，房价再低，也需要谨慎，因为我们需要过来上初中，之前想着低总价落户，最后参加高考的思路行不通了，必须考虑上学的问题了。投资的更是不用考虑远郊了，未来可能连落户接盘的人都没有了。
02
买房思路
下面是我总结一些热点的区域板块，以及买房的思路供大家参考：
市内六区里，之前聊学区的时候说过有上三区和下三区之分，上图是市区各区中考市五所录取率对比，但是新政策以后，市区又将成为主要购房目标地，预算足够，能接受老破小，和平，河西，南开里去选，如果预算不多，但是因为需要自住几年的情况下，河东，河北区也是不错的选择。
另外有九年一贯制的学校的板块，还会继续火下去，例如海教园，不用太担心政策变化，因为需要考虑自住了，预算不多的情况下，环城四区里没有更好的选择了。
至于生态城，也是一个可以兼顾自住和教育的板块，不过不是就近或者临近省市的，更建议考虑海教园，因为离市区近，生活配套齐全，有地铁通勤市区，外地也方便。
至于环城四区里，有地铁，有地铁是必备选择标的，没有娃的年轻人可以等配套，等学校建设落地，但是孩子马上上初中或者中考的，一定不要买规划了，需求什么就买什么，
提醒一下，有私立学校不叫学区，因为学费很贵，不一定能上，有个不错的公立学校，哪怕是挂牌的，先上车再说，未来有条件再换，至少短期内不再为上学发愁。
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不同预算，不同选择
上面两图是各区新房，二手房房价，第三图片是天津市各区重点小学门槛。
下面我们根据不同预算，考虑不同区域板块。
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100万以下
预算七十是一个分水岭，市区老破小还是郊区远大新，想清需求，确定区域！
1.现在二三十万的落户房还可以考虑吗？
当然可以，如果你花五六十万和二三十万的意义是一样的，就越低越好！
但是直接参加高考的路子不通了，我们就要考虑好，买房所在区的初中，高中教育水平和直接参加中考的竞争程度了。最低成本上车的路子还可以走，就得看区域看政策看学校了。
目前总价低的几个地方，武清的小平米公寓，可以落户那种，宝坻京津新城小户型住宅，滨海大港油田二手房，东丽军粮城等基本总价都在二三十万左右。
2.如果考虑市区，基本就是老破小或者还迁房，
买房目的就是落户，上学，市区参加中考，100左右总价重点考虑河西，南开，总价七八十以下的，可以考虑下三区。
3.提醒一下，如果全款买房，可以考虑市区总价最低四五十万的公产，企业产，也可以落户，上学。
4.至于其他郊区域选择，100万以内可以够得到的房子也不是太好的位置和项目，基本也没有太好的学校配套，有人会说了，都在引进好学校，上面提到了，中考压力怎么样，高中选择性怎么样，现在需要想清楚这个了。另外如果引进的是私立学校，学费都不低，这也算是成本。
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100-150万：
150万在环城四区，够了这个预算就考虑西青，海教园，不够看其他区，市区里能接受老破小和还迁房，就考虑上三区，考虑自住多一些看下三区。
如果考虑市区，和平的现在门槛在200万以上，这个预算可以考虑河西南开，多为老破小或者还迁房，如果打算小学过来，打算参加小升初，学片上首选河西一片，河西三片，南开北片，中片，初中转学过来，目前和平，河西已经全区统筹了，预计南开未来也可能，因此就无所谓学片了，看房子看价格就好。
因为考虑自住，上三区的房价实在太贵，下面河东，河北，红桥的房子就可以重点关注了，在这三个区选择会多一些，可自住、可落户市区。
环城四区来说，目前新房价格低，选择性多一些，建议年轻人可以重点关注，因为大家可以等配套，等学校建设，目前津南和北辰的总价低一些，可选择多，西青发现最好，大家可以着重作为考虑。
远郊里，北漂客户可以考虑武清，宝坻，因为高中必须来天津 上学了，外省客户可以根据自身情况选择市区或者其他区也可以，之前推荐武清，因为高中转学政策宽松，现在不一样了，所以思路也需要调整。考虑一直北漂，通勤的还是可以考虑，否则换思路看市区或者环城吧。
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150-200
180万是河西南开重点小学的门槛，也是环城自住小三室的门槛，考虑自住还是学区？
这个预算可以够到河西，南开重点小学学区房，很多人担心未来打压学区房，买了会亏掉，所以如果不是小学一年级开始在天津上学，小学转学或者初中转学，大家可以选择普小上车，关注一下居住属性，学区短期看不会消失，不过我们来天津生活上学，也需要自住。
如果在河东河北区，这个预算基本可以解决自住的问题。
对于环城四区里，当下有学校需求，近两年来天津上学的，首选海教园，九年一贯制南开学校，接受转学，居住环境很不错，周边配套齐全，有地铁，公交通勤市区方便。
如果短期没有学区需求，考虑自住或者高铁通勤，环城四区里，西青作为首选，其次北辰和东丽一些地铁沿线新房都可以考虑，在这个预算里，环城四区的选择性会更多一些。
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200-300
200万以上买房，尽量买市区看，除非你非要大房子！
200万是市区新房的门槛，如果考虑到自住环境和市区户口，这个预算基本就可以在河北，河东区挑挑选选，至于学区选择，就看自己的需求，如果还是比较注重重点学区，200万是和平普小的门槛，300万是重小门槛，这种房子就没有居住环境可言，基本以老破小或者公寓为主，河西，南开的重点小学，单价也在四五万一平，勉强可以够自住和上学兼顾，所以，买房不仅看你需求，还得看你更注重哪些。
和平的政策变化比较多，现在要求三年房本，小学持有六年。但是教育资源也是屈指可数，不是唯一住房，单纯上学，首选和平，小学一年级开始上学，建议重点小学上车，转学和初中转学的普小就可以，一室老破小很好卖的。也不用担心未来政策变化，未来实行多校划片或者教师轮岗，普小受益最多。
至于环城四区和远郊的，这个预算，除了别墅，要不然还是买市区为主吧，另外说一下滨海，虽然不怎么研究滨海，但是这两年也经常去跑市场，包括数据分析，滨海有些地方还是可以考虑的，例如开发区，中心商务区，核心的区域还是可以作为外地人考虑的，但是非核心的区域，建议谨慎吧。
买房还是以市区和环城为主吧，因为天津的双城规划，太大，财力，人力，物力支持不了那么区域和板块，但是核心的区域还是不会差的，不过不得不说一下，滨海的生态环境还是不错的。
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300-400万
300万是买和平重小天津买房怎么选，河西南开改善的门槛，如果考虑教育多一些，优先和平，偏自住河西和南开！
考虑教育，和平首选，但是因为现在买房限制太多，持有时间比较长，所以你是否做好这个准备，另外是否愿意为学区付出高额溢价？
不差钱的和平没问题，如果还要考虑居住环境，南开，河西应该关注多一些。
这个预算可以算是市区改善预算，可以兼顾学校，在河西，南开，选择范围会很多，但是如果真的要求和平重点学区加上改善居住环境，预算就得六七百了，这里我们就不多介绍了。
对于300多到400的预算，很多客户可以一卖一买，提高预算，一步到位买个上三区的河西，南开的品质盘，在河西三片里尤为明显，这两年改善大热的那么快就是新梅江和陈塘庄板块，南开区虽然也有项目，但是分布不集中，从教育上，整体不如河西，河西也成为了该预算自住加教育的最佳选择。
