寻思了一下，决定聊聊外地人如何入手天津。比如有亲戚在河北区住，就想买河北区，孩子在南开上学就要买南开。但是如果超过250万，基本上就不必考虑环城了，除非是给孩子储备的婚房。但是有一点对于天津或者外地人买房都是思维的起点：在考虑买入前先考虑卖出去。对于外地人来说，这个时间可能会更短，外地客户来天津购房本身存在认知盲区，或者是计划的不确定性。

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明天就是天津国家会展中心的首展日期，除了当年的糖酒会，估计没有哪次会议能够让天津如此瞩目。当年的糖酒会是因为成熟，影响力巨大，而明天则更多来自新场馆的启用。秘密君今天抽空国展溜达了一圈，实话说，没太看懂，毕竟建筑是门学问很深的话题。有心开个直播找些建筑领域的高人聊聊那些真正值得一看的亮点，但是又觉得与购房相去甚远。寻思了一下，决定聊聊外地人如何入手天津。毕竟，这一波如果做得好，对外地人的吸引力依然是蛮大的。

很多外地朋友一脸真诚的跟我说：外地人，对天津丝毫不懂，但是孩子毕业了想去天津，也有的落户，也有的投资等等五花八门。但是有个前提是不了解，真的不了解。比如有亲戚在河北区住，就想买河北区，孩子在南开上学就要买南开。这种朴素的“地缘情节”存在不少。实话说，这种情结并不能帮你做什么明智的选择。

大概上，外地客户可以分为几类，一类是落户的，也是最广泛的，这部分客群的价格承受能力最低到60，不开玩笑的，真的有客户问我60万哪里可以买。普遍来说，100万以下想要入手天津大概有几种选择：很难具备居住条件的市区的二手房、远郊边缘区域，比如静海、宝坻的郊区以及大港等等。这类型区域说实话秘密君一般情况下是都不太看好的。但是100万也有这个需求，总是要花出去的，这就意味着只能选择相对合适的房子。

如果市区二手房具备居住功能，而且不是七八十年代的房子，那自然是可以的。像是中山门、程林片区、小海地，这类型大型老年居民区偶尔会有楼层不好的房子，但是有地铁有人口居住密度，稍微收拾下出租是个最佳选择。

如果实在看不过眼，认为惨不忍睹，只能考虑在城市外围购买，这一点有个问题是：像天嘉湖、团泊湖、东丽湖本质上是以城市外溢为主要客户来源的，虽然未必是刚需，但是客户除了周边就是城市核心区来的。因为是背靠整个天津，相对又要比背靠滨海核心或者是其他远郊区域核心的房子来的更合适。因为在未来转手过程中，潜在的客户群体可能更多，而且发展成熟的概率也会大很多。

但是超过150万的客户可能选择的面儿就会广泛很多，比如滨海，150万可以在塘沽湾、金海湖周边生态城北部买到不错的房子，当然在环城市场也存在很多价格低廉的房子。这类型选择就很是愁人。但是就秘密君个人看法而言，可能依然是环城焦点片区大于滨海的环城，滨海郊区的热点片区大于环城的边缘区域。

这个不难理解，比如生态城，一惯市场热度很高，如果外地人不考虑居住完全可以考虑，明显要比军粮城要更加理想，更别说东丽湖。但是如果能在津南双港、辛庄买，肯定不必考虑金海湖。因为成熟度决定了未来房子是否容易出手。

当然，追求学区的，是另外一个话题。

200～250万是环城市场的一个大门槛，这个事情秘密君之前没有深入聊过，因为从环城市场来看，超过300万的房源成交占比仅仅不到15%，却有超过65%集中在150～250万这个区间内。所以如果200～250万基本上环城四区有地铁+学校的住宅产品是不二之选。因为这类型产品眼下是市场追捧的热点意味着未来会快速成熟，也意味着未来会有更好的变现几乎。

但是如果超过250万，基本上就不必考虑环城了，除非是给孩子储备的婚房。市区二手房在这个价格段明显会更具有竞争力，特别是次新房。即使是在一个热度并不算高的区域像河北河东购入次新房也是一个上佳之选。毕竟这是进可攻退可守的选择，如果自住生活便利，如果不住，基本上出租会有不错的租金收益率。如果是出售，这类型房源一直有不错的买方市场。

很多人问我意见，也会要求我推荐房源，实话说，秘密君并不想介入交易，因为一旦我从交易中获利，那我就成了完全的渠道行为，再烂的盘，一套房给我10万我也敢推，这就是很多外地客户被带入坑的核心所在。

但是有一点对于天津或者外地人买房都是思维的起点：在考虑买入前先考虑卖出去。中国家庭平均换房周期是8年，大多数天津客户都存在改善需求，因为很多人首次购房、首次改善都仅仅是个相对中期的行为。对于外地人来说，这个时间可能会更短，外地客户来天津购房本身存在认知盲区，或者是计划的不确定性。

在这种换房常态化与不确定性基础上，购房之前必然要先考虑卖出，卖出又有两个层级，一个是卖个好价钱，不亏本，最好有的赚，另外一个层级是：有人接手。

之所以说优先考虑成熟片区就是考虑换房卖出的最基本要素：要有人接手，秘密君见过很多房子，实话说，可能再过十年都未必会有人真正入住。所以这是前提外地人在天津买房孩子上学，如果有意接手的人多了，那必然会有不错的价格。所以外地人在天津买房孩子上学，在买入前，最好先看看一个片区的二手房待售量与最近三个月的成交情况。

在确保可以卖出去的同时，购房势必要考虑的一点是：要为你产生收益。这种收益可能是未来自我居住，也可能是出租，甚至是明显的潜力区域。这才是考察房源是否适合的第二步：资源能力。有地铁，自然会有租赁客群，也可以便捷自我居住的交通，有学校，自然多了一重保障。有人口积聚与大型居民区存在，意味着未来会有不错的商业配套。

相对上来就问：天津哪里最有潜力之类的问题，回归以下购房行为的本质，才是最明智的。最后的最后，聊几句闲话：秘密君很想知道，看到这个文章的人，有多少人这几天会去看会展？