北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。提问1：章哥，我是北京户口，单身，在北京已购一套房，父母外地户口，有北京居住证，因为考虑父母以后养老，想在北京买第二套房，问了下房屋中介，说不是工作居住证好像不能买？后来听说是可以随迁子女户口，这样算两个家庭有买房资格，第一，是否有这个政策？第二，具体政策是什么？第三，听说必须要父母两个人一起迁入，我...

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

提问1：

章哥，我是北京户口，单身，在北京已购一套房，父母外地户口，有北京居住证，因为考虑父母以后养老，想在北京买第二套房，问了下房屋中介，说不是工作居住证好像不能买？后来听说是可以随迁子女户口，这样算两个家庭有买房资格，第一，是否有这个政策？第二，具体政策是什么？第三，听说必须要父母两个人一起迁入，我只想迁入一个人，毕竟还有老家的房子，万一影响以后比如拆迁，卖房，老人家的养老、医疗保险等等，这些我们普通人不清楚的利益关系就不好了。也不知道该咨询谁，看到您在网上不光解答房子的问题，也很贴心地给与问题以外的一些建议，所以想和您咨询下，谢谢！

回答1：

1、既然你有北京户口，那还要工居证干嘛？那是给外地户籍办理的，理论上等同于北京户口，所以叫“北京绿卡”。

但你既然是单身，名下在有了住宅之后就没有指标了。除了结婚证，其他什么证都不能再买房。

2、父母这不叫随迁，叫投靠，子女的才是随迁。如果是干部身份，那男满60，女满55；工人身份，男满55，女满 50岁，而且是已经办理了退休手续的可以办理。办好后即获得北京户口，可以按照北京的限购政策买房。如果没有过住宅贷款记录，那就是首房首贷资格。

3、父母投靠必须一起办理，无法单独进行。解决手段当然有，但将来再想办理北京户口会更难，需要十年以上，所以没什么意义。

4、目前你没有购房指标，解决办法有，相对靠谱的有两种：

一是以公司名义，但比较麻烦，是专业投资客才采用的，一两套房犯不上。

二是买法拍房，北京经常有不限购的房源。但选择余地小，而且必须找懂行的帮着操作，也未必能省什么钱，就是破限购的一种方式而已。

5、总之，是否投靠要考虑好，一旦选错了会更麻烦，我见到过失败案例。仅供参考。

提问2：

章哥，我是北京首房首贷，首付预算450～550万，想贷款303万，目前主要考虑三环富力城（租住两年生活方便外地人在天津买房贷款房本在自己手里，离地铁近），也看了宋家庄金茂府、丽都一号这种新房，和青年路附近罗马家园等住宅。请您帮我权衡一下，万分感谢。还有不占名额的法拍房可以考虑嘛？

回答2：

1、法拍房不是不占名额，是没有名额也可以买。比如外地人没北京购房资格的，北京家庭名下已有两套房的等等，买下后都能正常过户。像你既然有首房首贷的资格，那就没必要买法拍房。不一定能便宜多少，选择性反倒少了。

2、这四个选择，我建议是富力城。

有个朋友在这儿住过一阵，结果后来把这儿给卖了，现在想起来还挺后悔，没想到升值幅度会这么好。早料到就不卖了，比白折腾半天也没留下什么强。

北京金茂府我不是太看好，地块儿有点儿碎吧，还有就是周边的环境也一般。

丽都壹号就算了，只能说是新房，其他的我也不便多说。

罗马嘉园挺不错，但这得分跟谁比。和同时期其他的楼盘比，这里当然挺好。但如果与富力城比起来就稍差了一下，至少是升值幅度上差了不少，当然这只是从投资角度说。富力城一期是6800，同时期的珠江二期是5800。但到今天，富力城10万，罗马嘉园不到7万，涨幅略有差距。

3、总之，从投资角度讲我建议是买富力城，这里从拿地就是当年的地王，明星项目，也是让北京房地产向南方学习的标志性事件，到今天也是板块内保值性最强的小区。仅供参考。

提问3：

章哥您好，我们在朝阳四惠的东恒时代三期有一套139平米的大三居，目前价值应该在880万左右，我们夫妻月收入6万左右。两个孩子，老大五年级，老二学前班，明年九月上一年级，上日坛小学东恒分校，初中如果不往外考就是四惠中学。

如果说居住环境，周边配套都还不错，唯独就是想到孩子上学，学校很一般，想换一换，我目前想换太阳宫附近，因为那儿有人大附朝阳分校，目前这套房有100多万的按揭，但是天津滨海新区有一套全款房产（挂户口）能完全弥补空缺，孩子爸爸单位在申请落户，也同时申请北京工作居住证，目前比较纠结，您能给些建议吗？先谢谢了

回答3：

1、你们资金看来没问题，但目前没有北京户口，那在老大中考前能来得及吗？如果不能落户，那高中就不会接收，因为不能在北京参加高考。而且，小升初跨学区转学，也要提前咨询看人朝是否接收。北京户籍的一般没问题，外地户籍说不好，毕竟这里的学位也相当紧张。

2、太阳宫的房子，最保险的就是红太丰火四个小区，1000万足够了，在太阳公元和火星园都能买到一居室，老二的学位是肯定能保证的。而且这几个小区的溢价并不算高，从投资来讲也不差。但这居住可和其他学区不能比，面积毕竟小了很多，也就6-70㎡。

3、我建议是如果在老大中考前能确保落户，咨询过人朝学校之后也确定能接收。那置换到太阳宫是值得的，两个孩子的学位和高考都能确保。

如果只是能确保在老二中考前拿下户口，那相当于放弃了老大，他只能会原籍或天津去上学了。

4、我建议如果是稳妥起见，先测算一下落户时间，然后再考虑是否换房。别花了很多的成本，最终没能实现目标。当然，如果是先关注二宝，那也可以先换了再说，比两个都耽误了强。

另外建议一点，朝阳区的好学校不少，未必只关注人朝。像朝外、陈经纶、80中、北京中学、清朝等等，都是好学校，在北京的高考排名不比人朝差。这些学校的学区房也比太阳宫低的多，1000万买到两居室没问题，老小区能买到小三居。仅供参考。

提问4：

章哥，向您请教近期筛选了几个楼盘，请您把把关。价格都有一定下调空间。目前比较纠结的是，除了位置和交通差异外，主要担心奥森东侧两个小区保值能力，尤其招商，昌平区域，虽然有承接未来科学城带动预期，但看了近两年走势，还是觉着抗跌能力不行，但小区品质真是好，看着就舒服。目前想法是如果能把价格谈到均价6万以内，奥临价格谈到6万附近，平易风险后，就主要考虑招商。

不知道思路对不对，您在局外，又是专家，给点建议吧，谢谢

1，招商嘉铭，楼层：7/14，面积：221.67，价格：1450

2，世茂奥临，楼层：3/27，面积：264.93，价格：1720

3，世茂奥临，楼层：14/27，面积：267.44，价格：1830万

4，融域嘉园，楼层：3/15，面积：176.54，价格：1650万

5，澳林四期，楼层：2/13，面积：170.82，价格：1550

6，澳林四期，楼层：5/13，面积：155.11平，价格：1750

回答4：

1、具体房源我不好说什么，在没看到现场的情况下说不准。

不过提醒一点，你选的低层较多，而这种房除非是自住喜好，否则从投资讲不太合适。以新房来说吧，5层以下的折价高，除了首层，每层叠加折价2%是经常的。也就是说，楼层低的在出手时价格也要低，挂牌时间也长，不是太划算。

2、嘉铭珑原没什么问题外地人在天津买房贷款房本在自己手里，这就是其市场价，供需关系的体现。这种高端项目本来就是居住性强，保值性强而投资性稍弱的。北京绝大部分的高端产品，升值率都弱于普通住宅。比如大湖公馆，因为受到房产证的影响，升值率更低了一些。这在北京大部分板块都如是，包括市区和郊区。

但是近几年有些变化，主要发生在望京地区，就是高端产品的升值率超过普通住宅，有的幅度还不小。这种现象在东坝、新北苑和昌平也有。我现在还说不好这是特例还是趋势。说是特例吧，这种现象不算少了；可说是趋势吧，从10年前就预测要发生，现在还是不普遍。所以我也一直没想好，手里也没数据，做不了什么测算。

只能说是有这种趋势在出现，就是在创造财富的产业区周边，高端产品的升值率会逐渐超过普通住宅。尤其在北京近年来高端新盘少的情况下，存量豪宅将会稀缺，价格自然走高。商品价格毕竟是由供需关系决定的。

但这种趋势是否会在奥森附近出现并延续说不好，主要是时间无法预测，只能是期待如此吧。

3、总之，我建议不必太考虑楼盘的保值增值，凭自己的喜好选择就行。这种产品的保值性都强，只是升值率现在不好说是否会提高，只能等着看。另外最好选择较高楼层的，从居住体验和投资上都更合适一些。

价格别急慢慢谈，就算是北京今年房价上涨的可能性大，就算是行情启动，等传导到高端产品也早着呢，所以甭着急。这种房源的成交周期都长，看谁坚持的住了。仅供参考。

提问5：

章哥您好，我朋友和我说，他的一个朋友介绍了可以帮办经济适用房购房，问题是我朋友是外地户口，而且北京还不够购房资格，那边帮办的说可以签合同，先交一些服务费，剩下的等办成再给，房子单价1万多很便宜，周期一年左右，还给了一个经济适用房的名字让选，说是走什么灰色地带，手续费差不多和购房款一样多了，90多平要90万办事费用。您觉得这靠谱吗？我朋友怕被骗，麻烦您给看看有没有猫腻。感谢

回答5：

1、这种事我说不好，只能说未必被骗，但被坑的可能性比较大。

2、十年以前这么办成的很多，那会儿的法规不健全，各个部门也不联网。甭说经适房了、连回迁房都能搞定，户口什么的全一条龙服务。但这些年越来越难，像什么改底单一类简直是不可能的事情。但传说也有办成的，虽然我没亲眼见过，也不能说全是骗子吧。

3、抛开骗子不说，那是归公安局管的。还有一种情况，是归法院管的，不能说是骗，只能说是坑。

打个比方，开发商也好，施工方也好，甚至干脆就是中介，总之是他们缺钱了，想弄点钱来钱生钱。于是说我这里有各种的购房指标，什么都不限制，只要是交钱就行。还可以签各种的合同，约定办不成退款。

但这种事肯定是办不成的，那怎么办？退钱呗。可揣进兜里的钱哪儿那么容易退，于是各种的纠缠和麻烦，闹上法院也只不过是经济纠纷，肯定是判对方退钱。反正前前后后折腾好几年，最终钱终于退回来了，至少是大部分。

似乎买家没有损失，但利息就不要想了。这就相当于是对方的一种“融资手段”，买家给人家送了些“无息贷款”。

4、总之，我也不能确定是否有猫儿腻。只是提醒一下，买房算是投资，而投资的第一原则是避险，并不追求暴利。而避险的第一原则是守法，不受法律保护的合同，打官司都得不到支持。

如果是没有买房资格，还想在北京买房，那除了以公司名义，也能去买法拍房，每个月都有一些不限购的，有没有资格都能买。但占便宜就不要想了，都是市场价，还得是懂行的人才能避免入坑。仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！