当下，天津楼市有些扑朔迷离。虽然政策松动已基本确定，但这恰恰又是今年楼市的最大“变量”。什么时候放松？能够松到什么程度？……皆不可知。最保险的做法是，找到房价上涨的规律。上一次我们解读了市区（详见《十年房价对比！揭露天津涨跌的秘密，也发现了一些规律……》）。今天来看看环城房价涨跌的秘密！我们依然拿2010年成交金额排行榜中的热销项目为样本，用该项目2010年新房房价与2023年二手房价格作对比，看...
当下，天津楼市有些扑朔迷离。
虽然政策松动已基本确定，但这恰恰又是今年楼市的最大“变量”。什么时候放松？能够松到什么程度？……皆不可知。
最保险的做法是，找到房价上涨的规律。
上一次我们解读了市区（详见《十年房价对比！揭露天津涨跌的秘密，也发现了一些规律……》）。
今天来看看环城房价涨跌的秘密！
我们依然拿2010年成交金额排行榜中的热销项目为样本，用该项目2010年新房房价与2023年二手房价格作对比，看看环城四区到底什么样的房子最能涨价？
注：文中新房价格为2010年全年实际签约均价；二手房价格以2023年1月贝壳二手房参考价格为主。
01
西青区
十年前，西青区就是环城四区的“带头大哥”。
不仅成交均价是唯一一个破万的，成交量也位于其他三区之上。仅当年入市的新盘就多达8个。
尤其中北镇、李七庄、梅江等板块热度极高。
仅2010年西青区成交金额TOP13中，中北镇板块就有5个项目上榜，占比近七成。李七庄有3个项目。
其余5个项目分别出自梅江、侯台、大寺、张家窝、杨柳青。
正巧每个板块都有代表。（当时精武镇楼市还没有启动）
房价方面，几乎每个板块都实现了“翻倍涨”。
中北镇板块表现上乘，十年房价涨跌差不多都在100%以上。
当年大地12城、富力湾、华亭国际均价都未破万，如今二手房都已破2万。
新房售价更高，中北祥云高层2万1、洋房2万6，龙湖首创禧瑞郦城洋房26500元/平米，翡翠嘉和高层23000-24000元/平米、洋房27000元/平米……
可以说，现在的中北镇核心区已经“脱刚”。
纯刚需若想入住中北镇，要么买首批刚需腾换出来的二手房，要么选择去年新崛起的中北镇西板块，新房售价17400元/平米起。
纯刚需若想入住中北镇，要么买首批刚需腾换出来的二手房，要么选择去年新崛起的中北镇西板块，新房售价17400元/平米起。
张家窝板块的十年房价涨幅也已过百。社会山当年售价9千，如今已在前面加了个“1”。
尤其是南站开通后，张家窝板块一路开挂，房价甚至曾跃居2万+。只是这几年调控又“回吐”回去了些。但热度却并未减少。
十年前仅社会山在售，如今仅在售和待售就多达十余盘，包括社会山西苑、中交樾公馆、中骏雍景府、融侨阳光城皓玥、津门正荣府、招商公园1872等。
李七庄板块虽然房价表现不错，但环内部分没有新房在售。锦庐、艺英里、融泰城需要等下配套。
侯台和梅江板块十年间房价都接近100%。
梅江是天津有名的富人区，有标签、有自然资源和城市界面，只是目前新房太少了，待开发的土地也捉襟见肘。
相比之下，侯台的发展空间更大。去年又是调整规划，又是启动卖地，虽然尚未能如愿，但不可否认，腾飞的架势已经摆好。
杨柳青和大寺成了两个相对的极端。
杨柳青的莱茵小镇以182%的涨幅位居首位，大寺板块的玛歌庄园则以55%的涨幅垫底。
需要说明一下，大寺房价涨幅垫底并不是因为板块没潜力，而是吃了别墅的亏。
从图上很明显可以看出，西青区涨幅最低的是两个别墅，即玛歌庄园和万科朗润园天津房价最低的楼盘，一个位于大寺，另一个位于中北镇。
这也说明一个问题——别墅的投资回报率最低。
02
津南区
津南区“两极分化”特别明显。
十年间，有的房价涨幅超过100%；有的仅涨了两三成，最惨的十年只涨了3%。
从中我们得出两个结论：
一，在津南买房，选好板块比选好楼盘重要。
双港入围2010年销售金额热销榜的5个项目的房价几乎都比十年前翻了一倍，连独栋别墅的涨幅都达到了95%。
而天嘉湖板块的3个项目，十年房价涨幅分别是3%、29%、17%。
估计当年买这几个项目的人，早已哭晕在厕所。
这就是马太效应。
二，房价涨幅与距离市区成正比。
津南区不仅房价按照距离市区远近呈阶梯状，房价涨幅竟然也这样。
距离最近的双港，十年房价涨幅为95%-123%；其次为咸水沽，71%-113%；
距离最远的天嘉湖，房价涨幅为3%-29%。
而八里台比天嘉湖距离市区近一些，房价涨幅也略高于天嘉湖，约为38%。
小站板块比较特殊，一是因为小站相对较封闭，完全可以“自给自足”，二是因为小站到市区走的是高速。
综上可以推导出，目前津南各板块的保值增值顺序是：
辛庄＞咸水沽＞北闸口、八里台＞葛沽＞天嘉湖
除了小站外，海教园也是个例外。
有学区、地铁和大公建三大王牌傍身，海教园自然能跳脱出距离的“束缚”。
03
北辰区
十年前北辰区是环城中最为“缺粮”的一个。全年仅供应了26.5万平米，成交了24.8万平米。
而现在的北辰区，可谓供销两旺，带动的土地市场也十分走量。
不仅如此，对比2010和2023年房价，北辰区的平均涨幅也位于环城四区首位。
当年入围成交金额热销榜的8个项目中，有7个房价涨幅在100%以上，甚至还有一个超过200%！
除了景瑞阳光尚城外，其余7个小区都有一个共同的刺激因素——地铁。
城际美景、柴楼新庄园、泽天下、金玖家园临近地铁4号线，禾墅和欧铂城分别距离地铁5号线、3号线不远。
如果不仅距离地铁近，还叠加有其他因素，涨幅会更大。
泽天下的房价在北辰区数一数二，十年涨幅仅次于城际美景，高达183%。
除了临近地铁，还挨着北运河，占据天津稀缺河景资源，其所处区域已成为北辰区的富人区天津房价最低的楼盘，另外泽天下还有北辰区的重点学区。
城际美景其实距离地铁并不算近，之所以能够领涨北辰，是因为该项目有部分是还迁房，拉低了当时的整体房价水平。
如今北辰区热度最高的板块，一个是铁东北路沿线，另一个就是宜兴埠。
铁东北路是北辰区的另一个新城，又有地铁和商业，项目也多，除去售罄的，仅在售和待售项目就有8个，出镜率高。
宜兴埠也有地铁，更厉害的是，它比铁东北路更靠近市区，能够“截胡”客流，故而热度居高不下。
去年仅未来城一盘就卖出1568套房子，签约面积超16万平米，签约金额超31亿元。
04
东丽区
东丽区的“领涨王”是津滨大道板块。
这个板块很“庞大”，从河东腹地一直延伸到了东丽区，聚集了万达、红星、金隅、远洋、万科、融创、天房等众多品牌房企。
从上图可以看出，当时津滨大道与东丽其他板块的差距还不太大，甚至与东丽湖差不多。
但十年后的今天，津滨大道板块已经甩出东丽湖好几条街。
上东金茂府高层3万、洋房4万，融创城高层2万7、小高2万7-3万1、平墅3万6……
此外还有天房津滨大道地块，光地价就达2万7。据说今年会开动。
可以说，津滨大道板块已成为东丽区的改善聚集地，房价与河东津滨大道沿线的项目不相上下。
而东丽湖仍然没有摘掉24k纯刚需的帽子。
再看房价涨幅，简直一个天上，一个地上。
津滨大道沿线的项目，十年间房价涨幅都在105%以上，最高的达269%。
而东丽湖板块的三个项目仅在40%上下。包揽了倒数前三名。
另外，华明板块的涨幅也不高，约为48%，仅比东丽湖板块强了一丁点。这是占了地利的优势。
05
综上可见，在环城买房，一，选对板块比选对楼盘重要！
二，与市区的距离，可以决定房价。除非像海教园这样的特殊体，能跳脱出这一房价梯度。
三，地铁是环城置业的三要素之一，也是最重要的一点。一条地铁比玩任何概念都强。
另外，流通性也能左右房价。
一般来说，环城二手房中，大品牌、好物业的次新房流通性最佳，别墅流通性不如洋房、高层，投资回报率也低。
