据诸葛找房数据研究中心监测天津市二手房挂牌数据表明，5月6号之前，二手房的挂牌价一直处于下跌状态，天津发布“海河英才”计划之前计划出台后带动了二手房价格的回升。不管是从天津市的二手房的挂牌价还是房源量来看，计划的实施在一定的程度上刺激的天津市房地产市场，带动天津二手房价格上涨。变化最大是武清，新政后一周挂牌价上涨1.其次变化较大的南开区，新政后一周挂牌价上涨1.

数据|诸葛找房数据研究院

“人才计划”是天津经济振兴计划的第一步。 GDP增速从2016年的9.0%下降到2023年的3.6%，再到2023年一季度的1.9%。曾经辉煌的天津直辖市已经走到了东北面临的十字路口那时。 无论是一如既往地依靠工业和房地产，还是以强人升级产业，天津选择了后者，选择了开放人才引进，取得了巨大成功。

5月16日，天津正式公布了吸引人才的“海河人才”计划，大大降低了人才落户门槛。 “海河人才”计划共有8项政策，政策主要针对精英人才和各行各业的优秀人才，打开人才之门。 第一天报名人数为30万，第二天报名人数为100万。 天津在短短两天内创造了奇迹，让人们看到了天津强大的人才吸引力。 尽管与武汉、西安等城市相比，天津失去了先发优势，但天津无与伦比的教育和区位优势仍然吸引着各界人才。

一、经济增速快速回落不足，第三产业比重高、结构好

图1：2007-2023年一季度天津及全国GDP增速

从天津GDP增速来看，2010年，天津GDP增速达到近十年来的峰值，增速达到17.4%。 此后，天津GDP增速开始像全国GDP增速一样回落，尽管增速一直高于全国增速。 ，但下降幅度明显大于全国GDP增速下降幅度。 2023年GDP增​​速将大幅下降5.4个百分点，仅为3.6%，比全国GDP增速低3.3个百分点，增速首次低于全国水平。 “京津冀一体化”战略突然提出，天津产业发展动力分散，特别是雄安新区的设立，大量发展资源被转移，使得滨海新区需要重新定位，导致天津经济发展动力不足，导致GDP增长不足。 发展断崖式下跌。 2023年一季度增速仅为1.9%，比全国水平低4.9个百分点，差距再次拉大。 这是天津急于扩充人才的根本原因。

当前，天津正处于新旧动能加速转换、经济结构转型调整的关键时期。 急需新兴产业、服务业人才。 为此，天津推出“海河英才”计划，吸引和培养医学、教育、文化等人才。 领域的人才。 天津人才计划的实施，能够在短时间内吸引大量人才涌入，这无疑与天津自身的优势有关。 天津作为直辖市，在教育、医疗等方面具有极其明显的城市优势。

图2：天津市各产业比重

从天津市产业结构来看，第一产业一直处于平稳发展状态，第二产业比重逐年下降，第三产业比重逐年上升。 以2014年为分水岭，第三产业比重首次超过第二产业。 此后，第三产业保持上升趋势，但2016年上升趋势明显放缓，第二产业持续下滑。 这与天津的产业结构布局有关。 冶金、石化等传统重工业前期占比较大。 它们是拉动经济增长的主力军，但也给环境治理带来了巨大压力。 随着天津相关环保政策的出台，煤炭、钢铁、燃煤锅炉排放、水泥、铸造等行业纷纷实施限产，及时调整优化产业结构、产值比重第三产业比重持续提升。 为城市后期的快速发展奠定了基础，快速发展离不开人才数量的支撑。 天津多年来一直受到“虹吸效应”的影响。 大部分人才流向北京，人才流失严重。 人才政策的实施迫在眉睫。

图3：部分城市第三产业产值比重

2、对房地产开发投资的依赖逐渐加强，市场渐冷，房价缓慢下跌

图4：天津市全社会固定资产投资——房地产开发投资

从近十年天津市全社会固定资产投资和房地产开发投资金额来看，2007年至2016年天津市固定资产投资和房地产开发投资持续增长，2023年固定资产投资和房地产开发投资持续增长。投资下降幅度高达11.77%，房地产投资也出现下降，降幅仅为2.91%。 从全社会房地产开发投资和固定资产投资比重来看，2010年以后比重逐年上升，2015年以后比重大幅上升，2023年高达19.81%。经济对房地产开发投资的依存度逐渐增强。

然而，房地产市场的发展前景并不乐观。 根据诸葛找房数据研究中心监测数据，天津二手房市场数据（由于国家政策限制，新房市场平稳，研究意义不大，二手房市场更能反映（因此采用二手房数据作为研究），2023年6月至2023年4月，天津房价连续10个月下跌，降幅高达12.28%。

图5：天津二手房挂牌月均价（元/平方米）

房地产投资占社会总投资的比重越来越大，但房地产市场却越来越不景气，这是天津GDP增速大幅下滑的重要原因之一。 由于“房子是用来住的近十年天津房价分析近十年天津房价分析，不是用来炒的”是当前调控的总基调，未来房地产市场仍将面临调控的高压压力。 如果不能及时摆脱房地产和土地缺口市场，找到新的经济增长点，天津经济可能很难好转。

3、人才政策有效，房地产市场回暖房价上涨

图6：天津二手房挂牌周均价（元/平方米）

诸葛找房数据研究中心对天津市二手房挂牌监测数据显示，5月6日之前，二手房挂牌价格一直处于下滑状态，而天津发布“海河人才”计划的实施带动了二手房价格的反弹。 由此可见，人才引进计划的实施对房价具有一定的带动作用。

图7：价格调整后二手房挂牌数量变化（套）

方案出台前几天，市场对政策敏感度较高，降价房数量大幅减少，但仍远大于涨价房数量。 自5月16日“海河人才”计划公布以来，当天天津涨价房数量大幅增加。 5月15日，涨价房源仅有113套，5月16日暴涨至208套，接近翻倍，并在接下来的几天继续上涨。 5月20日，上涨的房屋数量达到1128套。 方案公布前，降价房源基本保持在1000套以上，方案公布后降至500套以下。 无论从天津二手房挂牌价还是可售房量来看，该计划的实施都在一定程度上刺激了天津房地产市场，带动天津二手房价格上涨。

图8：政策公布前后各城市挂牌价格变化

从各区挂牌均价来看，“海河人才”计划公布前后，各区都有明显变化。 其中，河北和平、河西、虹桥、南开、开发区、武清等城区房价在方案公布前均由跌回升。 变化最大的是武清，新政出台一周后挂牌价上涨1.34%。 武清区位优势优越，地处京津中心，交通便利，尤其受到北京购房者的青睐。 其次，变化较大的南开区，新政出台一周后挂牌价上涨1.07%。 市中心和教育资源的优势也受到购房者的青睐。 “海河人才”计划公布后，房价大幅上涨。

产业转型升级不仅是天津的问题，也是当前中国经济发展的问题。 逐步摆脱经济对房地产的依赖，发展实体经济产业，是天津未来的重要发展方向。 人才引进政策的出台，是天津发展的第一步。

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撰稿：首席分析师陈雷