很多凉粉儿都想要分析一下天津西青区的楼市投资潜力，今天，终于来了！要想了解一个地块到底有没有巨大的发展潜力，最主要的是比较，老梁带你回顾2011年到2016年，五年间的张家窝地块楼面价走势：备受关注的西青区，有如上的诸多利好和优势，这也从另一个角度告诉我们一种风险的存在，目前，经过几个地王的出现，热点板块的楼面价已经处于高位，尤其是张家窝板块，未来建成房子的交易价格会轻松达到40000元左右。
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第20期：话题：N多力豪助力西青区
文/老梁/原创作品
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期待已久的作品开始登场了！ 很多果冻迷都想分析一下天津西青区楼市的投资潜力。 今天，它终于来了！ 老梁认为，西青区是目前天津最适合房地产投资的地方。 原因如下：
首先，位置好：
我们先来了解一下西青区，如上图所示：
西青区位于天津市西南部，东与红桥区、南开区、河西区、津南区毗邻，东南与大港区相连，南与独流涧河隔河与静海县相望，与武清区接壤。西接津南区。 与河北省霸州市接壤，北接子牙河与北辰区交界处。
境内有京福、金子、金港、金通、外环路等11条干线公路，纵横交错，贯穿全国各地。
2011年建成通车的京沪高铁也途经西青区，天津南站设在该区张家窝镇。
这也是西青区张家窝镇一直是楼市焦点的原因。
经外环线可到达30公里外的天津新港（中国北方最大的贸易港口）和15公里外的天津机场。
这是西青区在整个天津境内的位置的另一幅图：
可见，西青区的疆域并不是很大。 就在这片面积不大的土地上，却有天津南站。 已成为天津西南地区的枢纽核心区！
二：轨道交通优势：
如上图所示，整个西青区的地铁图，就是现在已经绝对落户天津的地铁图了。 从规划地铁的位置和数量来看，它是四个新区中最多的。 可见，该地区的发展水平受到政府的重视，是一块被寄予厚望的土地。
也正是因为如此，才吸引了不少的竞争。
第三：最近频频发生的地王事件，让西青区的热度火上浇油：
自从中港首次进驻天津，拿下930限购后的静海团泊地王后，12号西青张家窝杨五庄02号的出售未来五年天津房价走势图，让我们看到了大开发商对天津的觊觎。 大家都把天津看作是嘴上的一块肥肉。 都想咬一口。
可以想象，金隅、中海、平安、华润、恒大、万科、保利等17家房企在西青张家窝杨五庄02号拍卖现场相互角逐。
最终，平安以总价76亿、溢价率98.54%、楼面价20417元/平方米轻松超越中骏嘉禾路地块12354元/平方米，成为西青新地王，立志环城 楼面价最高，这也是环城第一块单价超2万元的地块！
此举吸引了更多房地产开发商的价格想象。
没想到，10月12日平安以总价76亿拿下张家窝杨五庄02号地块，楼面价20417元/平方米后，14日又与杨五庄02号地块毗邻。 02日同一天。 已挂牌的金喜庆（广）2016-03号地块迎来退市。
该地块位置紧邻地铁3号线杨武庄地铁站，比张家窝现有住宅区距离市区更近，区位、交通优势明显。
杨五庄03号地块拍卖现场，中冶、中海、中航、中粮、中铁建、华润、保利、平安、恒大、万科等房地产企业参与，企业也有17家。 西青区，浩虎仿佛被一群狼围困。 最终，万科凭借坚强的拿地意愿，最终以74.5亿元拿下这块土地。 楼面价22628元/平方米，溢价率107%。
前两天地王大厦面价再次刷新未来五年天津房价走势图，毫无悬念！ 2000多元。 这让西青区提前进入了可以与老城区价格相匹配的位置。
第四：逐渐苏醒的房地产市场萧条：
想要知道一个剧情是否有巨大的发展潜力，最重要的是对比。 老梁带大家回顾一下2011年至2016年这五年来张家窝地块的楼面价格走势：
从上述数据不难看出，2011年9月，张家窝地块楼面价仅为1800元。 截至2012年12月底，张家窝地块楼面价达到1900元左右。 2016年年中，楼面价仅为12354元，但前天刚买下的这块土地楼面价却高达20417元。 明显的翻倍趋势。
也就是说，在西青区的天津南站所在地，短短5年楼面价就上涨了10倍之多！
这都得益于西青（还有东丽）这一绝佳的地理优势。
五：西青区科技经济区定位：
西青，东移梅江文化区，2号线、3号线、5号线、7号线的起点，应该比津南、北辰有更大的价值空间。 西青东部地区文化氛围较浓，西部地区经济产业发展空间依然巨大。 未来，西青区肯定会聚集更多的新贵。
目前，西青区无论是配套还是关注度都是新四区中发展最好的。
这一切都可以说明该领域投资价值巨大，未来潜力无限，受到更多资本的青睐。
如果上图所标注区域的房产价格能最先达到的话，那一定是西青区！
风险提示：
备受关注的西青区，在拥有上述诸多好处和优势的同时，也从另一个角度告诉我们风险的存在。 目前，几位地王出现后，热点地段的楼面价格已经处于高位。 尤其是张家窝板块，未来竣工房成交价将轻松达到4万元左右。
如果现在把资金带入这个领域进行投资，还是有风险的。 因为市场上一套房子的起拍价已经达到了300万到400万左右。 同时，我们现在正处于国家调控的决心和力度空前严峻的阶段。 限购的影响尚未完全释放。 前景仍有待进一步明确。
西青区其他板块仍存在可关注的价格洼地。 老梁推荐的投资区域是靠近地铁的房产，最好是地铁的起点，哪怕是附近的二手房产，也可以作为最重要的考虑因素。 至于中北镇、大寺等地，都可以考虑。
刚刚得到消息：宜家天津第二家店落户中北镇！
10月17日，与西青张家窝杨五庄住宅同日上市的西青中北镇商服退市，被宜家中国投资有限公司以1.98亿底价接盘。
从位置来看，该地块位于曹庄地铁站和西青永旺店南侧，距离正荣润景湾项目不远。 依托地铁2号线的区位和交通优势，该区域聚集了众多商户，区域辐射能力不断提升。
如果是张家窝地区的高端楼盘，就不太适合普通投资者投资了！ 就普通房屋的投资溢价而言，没有高溢价的空间！ 最多2万元左右还有议价空间，达到5万-7万元左右，然后就会上涨得很慢。
因为教育部门在这方面是一个短板。 而很多买普通房的人基本上都是为了教育而来的。
西青未来必将成为天津科技经济区，与滨海新区经济区形成东西部联盟。 对于商住楼或商业建筑的投资来说，该区域的投资价值潜力仍然巨大。
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