从2008年到现在，大部分城市房价基本翻番了，个别城市房价甚至涨了十倍以上，就拿北京通州来说，08年时也就三四千，现在是四五万，国贸地区当时是一万出头，现在至少8万以上了。那么，房价涨多少，才能赚钱呢，我觉得我们应该详细地算一笔账。也就是说，从你买房的时候算起，五年后，房价必须涨20%以上，你才能保本，不会亏钱；如果房价翻一番的话，可以赚80万元，也就是有80%的收益。
2008年至今，大部分城市的房价基本翻倍，有的城市房价甚至上涨了十几倍。 以北京通州为例。 1万出头的时候，现在至少有8万了。
在楼市上涨的15年里，一大批所谓的中产阶级，尤其是早年大量投资房产的人，基本上已经实现了财务自由。 2008年，在通州只需30万至50万元就可以拥有三套房子。 现在08年房价，它的价值至少有1500万元。
当然，价值不等于现金。 从商业手段来看，注重口袋很重要。 只有实现了，才算盈利。 如果你只是持有房产，那只能估算，不能说明你赚了多少钱。 所谓赚多少钱，就是你把房子卖了，扣除你所有的成本后，最后赚到的钱。
那么，房价涨到多少才能赚钱呢？ 我认为我们应该进行详细的计算。
房价1万元/平方米，面积100平方米。 那么这套房子总价是100万元，首付30万元，贷款70万元。 30万元是已经支付的费用，70万元是已经陆续支付的费用，是浮动金额。
我们按照现行利率4.75%计算，贷款期限为20年，每月还款4523元，每年还款金额54282元。
我们先看持有5年后的五年还款，总还款金额27.14万元，加上首付30万元，总共57万元。 此时，银行房贷还剩58万元左右。 115万元，加上契税、公共维修基金等费用，算下来就是120万元。
也就是说，从你买房开始，五年后，房价必须上涨20%以上，这样你才能保住本钱08年房价，不亏本； 如果房价翻倍，你可以赚80万元，也就是80%的收入。
看10年，10年总共还款54.28万元，加上首付30万元，一共84.28万元。 欠银行本金约43万元，合计约127万元。 加上其他费用，就是130万元。
再看看20年后，20年本息合计约为108.56万元，加上首付30万元138.56万元，加上其他税费约140万元。
从测算结果来看，房子的综合造价每年增加1%。 当然，物业费、取暖费等其他费用没有计算，但房租等收入没有计算。
也就是说，只要房价每年上涨1-2个点，你投资的房子就可以在估值上保持平衡。 过去15年，房价上涨，速度远远大于这个底线。
这只是理论上的。 事实上，变数太多。 但从这个模型来看，只要房价不大幅下跌，投资房产的安全系数还是比较高的。
