年即将过去，这一年的地产经历了太多，以至于让我不禁怀疑，是不是某一个时代就这样结束了。而这一场的房票消失，恰恰是调控2周年沉淀之后的结果。正因为如此，年才如此的混沌，房地产已经不是过往的房地产，哪怕是

2023年即将过去，房地产行业这一年经历了太多，不禁让人怀疑某个时代是否刚刚结束。

下面的一些片段看似已经是一代人的事了，但它们却近在眼前。 它们一点一点串联起来，勾勒出2023年的全貌，这似乎也暗示着房地产的未来。

01、上市狂潮、资金荒与房地产去杠杆

房地产企业品牌部今年最重要的工作是什么：公司上市后的品牌推广和公关。

今年是内地企业齐聚香港上市的一年。 有的时候，香港联交所甚至连两家公司敲锣的锣都不够，而这里还有很多房地产公司。

而不少房企即使在破产的压力下仍想上市。 其实很多人都明白这背后的诉求：如今的房地产赛道迎来了前所未有的资金短缺。

三年前的企业债务现在正在偿还。 一年前流行的美元融资如今已经因为众所周知的原因而被关闭。 恒大老爸发明的永续债偶尔也会被开发商尝试，但后果大家都知道。

正是因为今年的困难，我们才突然发现，过去十年融资对我们来说是如此的容易。

难怪远洋老板今年开了个玩笑：如果早五年从事房地产，远洋的市值就突破3000亿元。

但这确实表明当今时代已经发生了如此不同寻常的变化。

2023年的主旋律是去杠杆，房地产行业本身就是一个巨大的杠杆。 预售制度、土地支付抵押、工程款延期、住房贷款等都是旨在倍增杠杆的机制。 但今年，在去杠杆的推动下，所有我们习以为常的游戏规则都发生了变化。

资本市场都知道，股权是最昂贵的融资方式。 某种程度上，这意味着出售公司的一部分，但开发商也知道这一点，但他们别无选择。 2023年没有什么比这更重要的了。

所以你会看到产品部门收到的指令是如何在控制成本的前提下标准化的，营销部门收到的指令是必须产生营销费用，工程部门收到的指令是如何获得预付款- 销售证书，无论成本如何。

这20年，我们突然发现，我们靠的不是高换手率，而是高杠杆。 一切的强大天津房价走势十年图，不在于我们有多强大，而在于我们过去借了多少钱。

房地产公司最先感知到自己没钱，但不要认为这是一个孤立事件。 这种态度也悄然向低端传递。 70%的一线城市和二线城市受到限制。 这是我对民生造成严重影响*的一个小政策，但意图也很明确。 终端产业需要速冻，需求需要速冻，房子的钱需要速冻。

突然间，我们突然明白，这次抑制房价上涨与前几天所说的抑制房价过快上涨有多么不同。 而且最重要的是，房价确实上不去。

C端市场并没有抽干买房的钱，而是让钱的周期变慢，让人无法慢下来。

但另一个层面，今年央行已连续四次降准。 一是货币宽松，二是房地产去杠杆。 这也是为什么这两年P2P、消费贷如此之多的原因。 非常。

对于普通老百姓来说，还贷压力大吗？ 一定很高。 不说经济压力，这次还有房价不稳定的心理压力。 柯洁刚刚又拿下了世界G军团的冠军。 记者此次采访冠军感触，柯洁表示：奖金可以缓解我的房贷压力。

房子使人进步，抵押贷款使人成长。

这种震撼造成了很多原罪，否则你无法解释为什么海航出售这么多资产、李嘉诚退出内地市场、W健林打破了自己的房地产模块。

当然，也有靠渔翁得利的人。 不知道你有没有注意到。 今年是房企财务公司成为明星的一年。 各种论坛上营销人员和产品人员没有机会。 他们基本上都在谈论它。 看它。 他们谈论如何统整大局、如何指导国家。

他们有多疯狂，可见房地产企业有多恐慌。

今年年底，坊间传出不少企业倒闭时间最长的消息。 谣言传开后，福建企业的钱都快用完了，借钱的利息也越来越高。 授权是12%以内的利息直接借，无需申报。

今年的钱荒超乎想象。

02. 房票消失、一二级市场不对等

今年的上海经历了风风雨雨。 年初，我们还沉浸在翠湖天地那么多企业买房、中粮前滩海景千人抢房的场景中。

但没过几个月，整个市场突然冷了下来，所有房地产行业的人都在问：为什么房子票没了？

确实，因为预售证的控制，与原来的土地成交价格相比，开发商确实是良心企业，几乎都是微利甚至微亏出售。 按道理来说，价格都是打折的。 卖啊，怎么顾客都没有了。

本场比赛房票消失，正是监管2周年后沉淀的结果。 当一季度供应集中在中环时，购买力还没有显现出来，但真正浮现出来是因为大量郊区供应房等待接盘。

为什么呢，因为在如今的上海，外地人只能买一套，更换需要70%*的保单，这使得80%的外地人几乎不可能更换，剩下20%的外地人遇到一手的以及二手替换品。 价格倒挂导致二手房卖不出去，所以对于他们来说，要么买不起，要么想买也买不到，要么就是没有资格买。

*当地可以信赖的人也遇到了更换的问题。 一手房和二手房的颠倒，让如今的二手房非常痛苦。 如果不降价15%，就不可能出售它们。 售后，他们将面临9个多月的换货周期。

至于剩下的人，则成功突破了结界。 这时候持币的都是大叔，都在外环寻找好买卖，而郊区环外的肯定是处于挑挑拣拣的状态。

这个时候，感觉这是一个很好的约定。 从二季度开始，上海郊区住宅小区开始大量供应。 4万元左右的大量住房密集供应，给原本需求不大的市场带来了大量的市场供应。

供大于求的场景在上海首次出现，而这次落地，一定程度上确实对2016年拿地的房企造成了打击。

但土地已经在手了，生活还得过，饭碗还得温热。 我第一次感受到上海房地产同时存在两种现象：1、集团总部的营销线全部铺在项目上；2、集团总部的营销线全部铺在项目上； 分配点数量达到了3点。

上海是一座成熟的城市，这些数字足以表达市场的态度。

这是一个孤立的案例吗？ 这不，北上广深的冷漠已经是共识，一线城市的集中缩水，吸走了市场上所有的房票。

不仅如此天津房价走势十年图，近期二线城市最美的城市杭州并未被纳入一线城市，市场表现与一线城市非常一致。

承载了4个月后，杭州下半年的表现与上海的走势非常相似。

当然，你可能会说，二线城市才是抢人的地方。 在我眼里，无论是西安、武汉还是天津，都是渴望突破的二线城市之一。

在那里，房子根本不是目的，而是工具。 人们想这样*投资，城市也希望*以房子为载体，让他们先买房。 如果一线城市的需求萎缩，那么二线城市的因果关系就会发生逆转。

这个反转的结果也是出人意料的。 5月16日，有30万人下载天津公安APP办理证照，直接导致官网瘫痪。 北京吓坏了，北京发行了一张北京信用卡，接受非北京注册。 西安更直接。 4天时间，1.7万人成为西安居民。 武汉的情况更明显。 应届毕业生可直接购房，优惠20%。 这些政策的出台相隔不到一个月，今年毕业的大学生顿时感到无比幸福。

人才辈出。 以前是户籍负担，现在又加上了房产。

03.朗诗式的咆哮和难掩的尴尬

今年地产大佬最强烈的吼声无疑来自朗诗。

这句话值得房地产企业尊重吗？ 引起了很多房地产专业人士的思考。

可正当我在朋友圈感慨的时候，却有房地产同事不合时宜地发来一条消息：朗诗是谁。

是的，作为一家规模日益萎缩的开发商，这样的言论难免会让别人抱怨吃不到葡萄，说葡萄酸。 作为一家靠产品、靠工匠精神的房地产公司，现在在这个赛道上确实很尴尬。

暂且不谈规模的收缩，哪怕是能安居乐业的高科技住宅概念，金茂现在都扛起了大旗。 朗诗在地产领域的存在感越来越弱。

反观万科，一家绝对主题的房企，今年11月份就发出了住的判决。 这三个字，让不少人感慨不已。 万科会说，在这个世界上生存真的很难。

但没过多久，我们就看到万科斥资32.34亿收购了华夏幸福。 子公司。

这样的弹药储备显然并不像是无法生存的样子。

后来有人说，万科这句话是给别人听的，然后还有后半句话，如果你活不下去，欢迎你被我收购。

两家房地产公司，一家一边呼唤尊重一边迅速消失，另一家绝对主流却说世事艰难。 这或许可以勾勒出房地产企业的全貌。 他们说的是真的，存在的也是现实。 。

这个行业已经变得出奇的复杂，我们每天需要处理的问题也很复杂。 一招多吃的模式已经过去了，已经变得非常不适合有钱有势的人买买买了。 现在所有的公司都在这条轨道上。 每天在夹缝中生存，用不同的方式解决不同的问题。

以前，行业混乱，公司清晰，所以很多从业者会对未来感到焦虑和迷茫，但现在行业清晰，公司混乱。 本质是，在现在已经沉淀下来的行业里，并不是所有的开发者都有太多的选择。 他们大多数都是翘着屁股捡钢币，费尽心思赚零花钱，赚不到钱别人就抢。

言语不真诚，言行不符，外表阳光，内心治愈。

当然，这种模式也给了其他公司机会。

不知道大家有没有发现，上海土地市场低调，却突然有开发商出来拿地。 这个名字并不奇怪：农商。

这家公司应该是一家非常非常本地化的开发商。 它兴起的年代应该是在2000年左右，当时土地拍卖市场还不完善，很多土地可以靠关系获得。 花花和城头都趁机崛起，成为上海的顶尖蛇。 当然，这也包括农业、工业和商业。

当然，随着上海市场的好转，这座城市本土蛇企的最强长板已经消失，他们在市场上沉寂了很长一段时间。

但今年我感到非常惊讶。 农商突然在土地市场上拿走了很多土地。 最神秘的应该就是泗荆之地了。 去年提供时，没有人接受。 今年，是被农商以30%的折扣拿下的。

现在在土地渗透政策下，这几年没有开发的开发商有很大的机会，因为他们没有负债，只有资产和钱。

当然，您对农商未来的产品有期待吗？ 至少我不这么认为。 没有不尊重的意思，但是好的产品需要惯性。

更为极端的是上海租赁市场。 上海无论是租赁还是销售都占据了半壁江山，上海置业集团几乎占据了上海整个租赁市场。 租赁的土地几乎全部被他们拿走了。 如果不出意外的话，这将会成为他们的全部。

但事实上，这是没有办法解决的。 今年以来，租赁市场异常动荡。 北京的房租突然上涨。 另一方面，长租公寓纷纷爆发。 不创建自己的规则。

将土地卖给当地的蛇可能是最好的选择。

它们将在2023年开始出现。确实，现在的环境有最适合它们的土壤。 在一个没有受到太多关注的市场里，他们正在迅速囤积干粮。

这就是房地产市场，总有人吃得比我们快，只是风水年年转。

04.不是维权浪潮，而是维权狂潮

今年交付的房屋是建筑质量最差的一年。 当然，还有比这更糟糕的情况。 就是这组已交房。 其中很多都是当时被认为很便宜的高价房，但现在看来却苦不堪言。

前几天，我和一位贸易商聊天，说上海已经不再控制商品房预售证价格了。 这也是调控效果的体现。

然而，2023年初，太多获得预售证的项目被要求以低于指导价的价格出售。 当时就选择买房。

今天他们突然发现，不仅价格不一定划算，而且质量也存在很多问题。

我的一位90后投资朋友最近交出了他在上海的房子。 他问我最多的问题是：如何有效维权。 精装修标准降低，公共绿化减弱，大堂缩小，立面处理。 这两年的洗盘，让一大批房企依靠财务部门来行动，而说到产品，就是如何更好地节约成本。

这种看得见的标准已经沦落到这样的程度了。 我更担心涉及钢筋混凝土的部分。

你说这种情况以前没有发生过，也许会有，但是为什么以前没有爆，原因很简单，因为房价还是有支撑的，不管产品有多差是的，至少房子值原来的钱，但现在这种场景已经不复存在了。

维权、砸售楼处、要求退房的声音接踵而至，行业进入最混乱的一年。

而近两年购买一手房的人很可能成为近十年来的第一批购房者：价格高，品质垫底。 未来谁来，需要时间来安排。

而这一切的蝴蝶效应还没有停止。

我有一个五强房地产公司之一的产品模块负责人，时不时会聊天。 大约两年前，听说他在公司内部推广的产品线得到了集团的认可。 如果不出意外的话，未来两年将会开始升华迭代。

所以有一段时间，我没有打扰他，只是看着他的朋友圈飞来飞去。

*最近，我再次见到他，看到他又胖了，头发都快要掉光了，面容憔悴。 我问他最近在忙什么。

他摇摇头说了一句话：今年年初，集团给产品部一个原则，参照碧桂园的标准来控制成本投入。

*近两年，房地产行业经历了起起落落，而这个过程恰恰让太多的企业失去了做内功的能力。 我仔细研究过这个产品线。 如果不出意外的话，它将是市场上第一条极具竞争力的改进线产品线，只能沉入海底。 很多内容因为错过了迭代周期而过时了。

这里谁最惨，毫无疑问就是碧桂园。

今年碧桂园品牌部是最忙的，一次又一次为我们上演危机公关失败。

但正是因为行业的情绪和碧桂园过去的种种因素，大家把所有的情绪都投射到了他的身上。

上一次出现这种情况是万科差不多十年前了。 2008年的万科，地板门和捐赠门同时袭击了这家公司。

某种程度上，这就是当老板的代价。

然后出现了一个现象。 我不知道这是否是一件好事。 由于产品不达标，今年市场上的客户出奇的专业。 无论是房子的质量还是市场周期，大家都可以聊一些关于房子的事情。 物联网、水库系统开始在主流市场普及。

这是市场平衡的地方。 当一个地方的认知下降时，另一个地方的认知就会上升。 随着市场的失衡，一大批服务购房者的机构也开始涌现。 巨力新房、诸葛找房包括真正的好房，这些服务购房者的机构的出现是靠运气，这在过去是不可想象的。

当然，这个特殊时期也给市场留下了一句口号：不要买2023年交房的二手房。

05.行业转型，2023年房地产拐点年

今年对于整个行业来说是混乱的一年，不是单个个体，而是整个产业链。 很多时候我们发现一些明显的变化正在改善。

比如以前激活三四线城市，现在激活了围绕一线城市的三四线城市，所以我们看到了长三角、粤港澳地区、革命雄安规划。

比如过去的激活二线城市，现在也算激活二线城市，所以我们可以看到西安、武汉、苏州、杭州等城市对外来人口前所未有的友好。

比如说以前所有的政策都是你必须这样做，否则你就买不到房子。 现在很多城市都颁布了，想买房就必须买房。 这样的顺序颠倒，意味着对待房子的态度也有所不同。

*最后，在土地市场上，好土地是与各种条件捆绑在一起的，这让开发商很不舒服。 全国各地都卖坏地，似乎也没什么关系。 据说今年土地财政、土地财政似乎没那么重要了。

房地产正在进行怎样的转型？

业界一直存在一种观点。 这个行业的发展一直有两种东方模式，一个叫香港，一个叫新加坡。 没有办法说哪个模型更好，每个模型都有自己的优点和缺点。

现在我们讨论租购并举，实质上是在告诉市场，中国房地产的一半在香港，一半在新加坡。

用租赁市场解决底层整体住房问题，用商品房解决居住质量问题。 然而，两者之间存在自然的中间过渡。 在租赁市场尚未健全的情况下，就要错开一部分商品房市场。 因此，北京的限竞房、上海的预售证控制、深圳的现房销售等都在此时提出，目的是希望租与售能够真正意义上同步进行。

正因为如此，2023年才如此混乱。 房地产不再是过去的房地产，就连商品房也不再是过去的商品房，行业从此进入了托管模式。

为什么是2023年？ 这个时间点也很耐人寻味。 回望过去，每个城市都在以2035年为分界点进行规划和奋斗，而2023年距离2035年还有17年，而中国商品房的发展也快20年了，所以我们把精力集中在这个中间的切点，目的也是为了未来真正意义上的租售并举。

今年有多乱，可见租售双方的实施意图落实得有多彻底。 凡是我们无法理解的事情，从这个角度来看都是正常的。

06. 2023年是复杂的一年，就像2008年一样

对于房地产来说尤其如此。 幸运的是，这可能不会花太长时间。 今年即将过去，一年的过去或许意味着新的开始。

今年我们经历了行业的过山车。 我们可以同时感受到市场的冰与火。 我们早上信心十足地入睡前也很容易感到不安。 更多的是未知和无奈。

回顾2008年，经历过那个周期的人都知道那一年是多么艰难和痛苦，但历史就是这么有趣。 熬过2008年之后，行业很快就经历了无比幸福的十年。 是有规定的，但现在回头看，每一步都是神所赐的。

我不知道2023年未来会迎来什么时代，就像我们在2008年底一样。

但从另一个角度来看，市场需要教训，从业者需要对行业保持敬畏，房地产企业需要放慢脚步。 如果一切都像2008年一样，我们会更加珍惜我们的工作。 从这一点来看，情况确实如此。 2023 年可能也不会那么糟糕。

但这种情况经常发生。 我们必须站着今天，看到后天，才能看到明天的太阳。 此时此刻，盲目乐观极其重要。

黄金时代肯定已经过去了，不管是钻石、白银还是青铜，只要是金属，就有它发光的地方。 关键是找到适合自己的地方。

房地产的2023，希望他快点过去，歌词怎么唱，告别错的，遇见对的~