活动上，由克而瑞天津机构总经理肖遥复盘2023上半年整体行业发展趋势和天津市场特征，对于下半年及楼市未来走向，提到2个趋势及4个确定性。下半年天津楼市仍在疤痕效应的恢复阶段，甚至会出现需求不足压制复苏的同时会增加疤痕效应长期化的风险。

今天下午，由克而瑞天津机构、天津市投资集团联合举办的“2023半年度房地产行业市场分享沙龙”在城投大厦如期举行。 本次活动邀请房地产开发企业相关负责人参加，共同探讨天津房地产市场的未来发展。

活动上，华润天津代理公司总经理肖尧回顾了2023年上半年行业整体发展趋势及天津市场特点。对于下半年及楼市未来走向，他提到2趋势和 4 个确定性。

趋势01

政策从修补到探索突破

就在昨天的724政治局会议上，出现了关于房地产的重大调整信号，这也是近年来字数最多的一次关于房地产的讨论。

会议强调，房地产政策要及时调整优化，因城施策，更好满足居民刚性、改善性住房需求，促进房地产平稳健康发展市场。 与4月份的“坚持住房定位、不炒作”相比，有了较大变化。 下半年，住房政策有望加大对需求端的支持，“四限”等突破政策的需求将逐步从三四线传导。 到一二线城市。

今年上半年，扬州、杭州、南京等部分二线城市分区域放宽限购； 青岛降低首付比例。 6月至7月，天津周均游客认购量已降至去年的70%，预计近期将出台突破性政策。

会议还指出，要加大保障性住房建设和供应力度，积极推进城中村改造和“共应急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房地产。

目前，天津市多个城市更新项目正在有序推进，如南门外大街商圈北区城市更新、柳林街城市更新、天津市南门区城市更新等。​​金中河大街等，将激活城市活力，缓解天津债务压力。

除了盘活城市更新存量外，转移支付和产业入库调整同步进行，缓解了天津三年来的债务，有利于地市稳定发展。

趋势02

伤痕效应影响预期，乐观情绪不再下降

三年的疫情，并不是短期的小冲击。

它带来的疤痕效应将在未来很长一段时间内对我们的消费、投资、劳动力市场产生重要影响。 2023年，包括房地产行业，我们都将面临伤痕累累的复苏期。

今年上半年，包括天津在内的大部分城市房地产市场走出了先涨后跌的走势。 从年初的“预期强、成交强”到年中的“预期弱、成交弱”，房地产交易量和投资者的预期都发生了巨大的变化，尤其是春节后人们对楼市复苏的预期非常高，但到了4月份，已经是喜忧参半了。

除了收入不稳定的疤痕效应外，疫情的影响也给客户的心理留下了一些伤痕，他们对风险的承受能力和承受能力变得更加谨慎和保守。

比如储蓄增加，资产配置趋于保守，努力规避风险； 比如，更加倾向于准现房、二手房产品，看得见、摸得着的项目销售速度加快。

下半年，天津楼市仍处于疤痕效应的恢复阶段，甚至可能存在需求不足抑制复苏的情况，增加长期疤痕效应的风险。

至于下半年的天津房地产市场，只是止跌回正。 结合上半年天津房地产市场表现（一季度商品房成交约315万平方米，二季度约251万平方米），预计天津市商品房成交规模全年预计同比增长10%，约900万平方米，供应持续低迷，三季度成交量小幅增长，​​全年供应小幅增长5%。

同样，受新房市场影响，天津债务有所缓解，下半年土地市场供应将萎缩。 优质地块供应减少，溢价率下降。 预计每年土地出让收入约50-600亿。

市场恢复仍需逐步进行。

确定性01

产业密度决定市场健康度

随着经济发展和产业结构调整，传统制造业逐渐弱化，高端制造业和高新技术产业成为天津经济发展新的增长点。

基于网格系统发现，机场、花园等工业园区在天津市热点人口和工作场所统计中排名靠前。

产业升级加速人口集聚促进房地产市场发展，增加房地产市场住房需求，提高购房水平，加大房价上涨空间。 机场、西青、南开等地区房地产市场持续扩大，价格稳定，众多品牌房地产企业入驻。产业集聚区提供大量就业机会，增加较高收入水平，吸引人口流入，可持续的人口为城市房地产市场提供了发展潜力。

此外，我们还发现，主导产业和主导产业收入水平的差异决定了人口吸收能力的差异，也决定了居民支付能力的差异，从而影响了居民消费的发展空间。房地产市场。 机场、中央商务区为中高支付力，陈塘、水西为高支付力。

由于不同的产业类型影响着客户需求的潜力，因此针对不同的产业领域应采取差异化的投资发展。

确定性02

锁定价格、改变尺寸是趋势

根据近年来天津市房价中位数及其上下四分位数的统计，发现中位价明显上涨，表明市场中位价有所提升。 在全市均价不变的前提下，新挂牌地块质量有所提升。 价格上涨； 同时，同等品质的地块面积越大天津房价趋势如何，价格越高。

总价相同的情况下，面积越大，越有竞争力。

例如仁兴兴源世纪、金地水洗饮、颐和南湾、金融街滨海融宇等，与周边同等总价的竞争对手相比，大户型更受欢迎。

对于同一项目，面积越大，单价越贵。

例如中海云麓公馆、天宝九如、绿城水溪云麓等，相比自有项目的小户型，大户型因地段、产品力、私密性等原因，售价较高。

确定性 03

客户需求收缩调整

这可能与疤痕效应有关，自动降低风险，更加谨慎。

目前，二手房市场仍以中小户型刚性需求、以旧换新为主。 刚性需求影响二手房购买效率，50%以上的改善型客户需要卖旧房买新房。

根据上半年天津市住房贷款比例和首次购房比例统计，我们发现，首次置业客户（名下无房且经银行认可的）占80% %的市场份额，三居室及以上客户占市场总规模的70%。 未来，第一盘很有可能会有所改善。

高端市场的顾客上限是不变的，天津未来创造财富的能力在于中产阶级。

确定性 04

供需关系逆转后需要回调

724会议指出，我国房地产市场供需关系发生重大变化。 这里所说的不仅仅是买方和卖方市场天津房价趋势如何，还包括市场的细微变化。

首先，虽然未来市场好转是一种趋势，但市场仍需拉回刚需主流线。 目前的天津市场，在新产品的影响下，大部分新项目都选择为客户打造高端、改良型住宅产品。 但目前市场仍以刚需、刚装修的客户为主。 上半年，销量在200万台以下的数量约占70%左右。

二是不可忽视的中端市场存款周期。 截至6月底，单价12000-35000元/㎡的销售周期有所下降，尤其是12000-30000元/㎡的销售周期不超过12个月。

第三，二手房也已发展成为买方市场。 今年上半年，除了二手房交易量和二手房挂牌量外，挂牌量的较高也加剧了二手房市场的竞争。 客户购买周期延长。

写在最后

结尾

2023年下半年，压力还是蛮大的。 楼市的底层逻辑变了，购房者的逻辑也变了。 红利褪去后的楼市充满了模糊性和不确定性。 不过，我们仍然可以期待下半年天津楼市的走势。 房地产市场的发展方向。