一、中央定调三阶段变化：房住不炒，坚决遏制房价上涨，稳地价、稳房价、稳预期我们认为房住不炒、因城施策的政策主基调保持不变，在支持居民合理居住型需求的同时，着力打压投资、投机性需求，缓解热点城市房价上涨
2023年，监管政策由紧转宽松，预计监管政策将发生实质性转变。
2023年调控政策由紧转宽松，中央定三阶段变：3月两会重申“房不炒”，7月底政治局会议“坚决遏制房价上涨”，住房和城乡建设部8月要求“稳定土地价格和房价”。 ，稳定预期。” 地方政策层面两阶段转变：前三季度调控目标不动摇、力度不放松，涉及四限政策、整顿市场秩序、上调房贷利率持续高压; 四季度，调控政策出现松动迹象，广州、武汉、南宁等部分城市部分放宽限价，不少城市下调了房贷利率上浮幅度。 菏泽已打响2023年松绑第一枪。展望未来，预计调控政策将大幅转向，2023年新一轮松绑即将到来。不过，住房政策主旋律是“为房住”不炒作，分城政策没有变化，三四线城市去库存仍是主旋律。
2023年总结
1、中央提出的三阶段转变：住房是用来住的、不是用来炒的，坚决遏制房价上涨、稳定地价、稳定房价、稳定预期
3月份两会重申了“房子是用来住的、不是用来炒的”政策主基调。 两会政府工作报告对房地产市场给予了高度关注，调控政策主基调继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”。 一方面，为支持居民自住购房需求，南京、西安等二线城市降低落户门槛，支持人才购房需求。 另一方面，加强金融机构内部风险控制，努力抑制投资和投机性购房需求。 个人住房贷款的进一步规范，将使得居民加杠杆购房变得困难，三四线城市居民的住房热潮将更快回归理性。 其中，房产税立法引发市场热议。 但从实际进展来看，房产税全面开征是没有希望的，至少短期内是这样。
7月底的政治局会议直接指向房价上涨，措辞也发生变化，从“遏制房价过快上涨”变为“坚决遏制房价上涨”。 具体调控措施包括坚持因城施策、促进供需平衡、合理引导预期、改善市场秩序等。 我们认为，调控政策的主基调没有改变，未来所有的调控政策都将围绕“有房有房，不炒房”的定位展开，“四限”政策不会在中后期退出。长期。 热点城市将“查漏补缺”，严格堵塞政策监管漏洞，重点抑制投资和投机需求，维持房价上涨预期。 本轮监管政策最大的不同在于，多个部委各司其职、共同努力，提高监管政策的针对性和有效性。 比如，6月底，七部委联合开展30个城市房地产市场乱象治理专项行动。 7月底，住建部公布了20家违法违规房地产企业和中介机构黑名单。 等待房地产市场的混乱。
8月，住建部要求各地落实稳地价、稳房价、稳预期主体责任。 住建部座谈会明确提出两点要求：一是加快制定住房发展规划，调整住房和土地供应结构，大力发展住房租赁市场。 二是要坚决遏制投机炒房，建立责任追究机制，对工作不力、市场波动较大、调控目标不达标的城市坚决追究责任。 随后，成都、杭州、福建等省市纷纷回应，重点整顿房地产市场乱象，严厉打击投机炒作等行为。
10月底的政治局会议没有提及房地产，中央政策层面已进入窗口期。 主要原因是前期调控政策成效显着天津房价上涨难以为继，房价过快上涨的局面基本得到遏制。 大部分城市房价涨幅趋于平缓，部分城市房价率先下调。 我们认为，调控政策内容基本不变，仍将围绕“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。 鉴于当前房地产市场明显降温特征，短期内无需加大调控力度。 未来，中央政策层面还将结合2023年底的经济工作会议和2023年初的两场会议来观察。
年末中央经济工作会议继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实因城施策、分类指导，压实城市政府主体责任。 我们认为，不炒房、因城施策的政策主基调没有改变。 在支持居民合理居住需求的同时，着力抑制投资和投机需求，缓解热点城市房价上涨压力。 此外，政策指挥权将从中央转移到地方政府，各城市可以根据实际市场情况调整未来的政策方向。 结合近期菏泽取消限购，打响了2023年调控宽松的第一枪，这预示着本轮调控政策将出现实质性转向，更多城市或将跟进放松调控。 尤其是库存压力较大的城市，放松调控的可能性更大。
2、地方政府经历了两个阶段的转变：坚持调控目标不动摇、力度不放松，部分城市放宽限价限购。
地方政策层面的变化有两个阶段：前三季度政策主基调依然坚持调控目标不动摇，力度不减。 四季度监管政策出现松动迹象，部分城市部分放宽限价限购。
一、四限政策依然严格执行。 限购、限购、限价不断扩大。 部分省市加大了贷款限制。
轻微地
2、多省市跟进，多部门合力整顿房地产市场秩序。
轻微地
3、从通过渠道“先结算”突破限购，到部分放宽限价，再到明确取消限购。
上半年，在调控政策持续高位的同时，多数城市降低了人口落户门槛，并提供购房优惠、购房补贴、生活补贴等多重福利，旨在吸引更多流动人口，特别是高素质人才落户城市。 典型的例子是江门，顶尖人才最高可获得100万元个人补贴，并免费获得150平方米以上住房。 受益于落户门槛低、条件少、手续简单等多种优势，西安新人才政策成效显着，2023年新增落户西安75万人。同时，海南省引进了最多的人才落户西安。岛内严格的限购政策，紧接着人才落户措施出台，天津“海河人才计划”实施两周后无疾而终，房产交易量再创历史新高。 此外，南京、武汉、长沙、成都等，以及淮安等部分三四线城市也是如此。 大量购房者通过“先安家、后买房、后搬家”等方式合法突破“限购”。 当然，成都、长沙、天津等一些城市迅速叫停甚至细化和规范了人才落户购房条件。
四季度以来，部分城市限价政策出现松动迹象。 一方面，热点城市预售证审批加快，新增供应升至较高水平。 典型的例子是深圳，11月份商品房供应量达到131万平方米，创历史单月新高。 另一方面，广州南沙、花都、增城三区放宽限价，房价将按实价上报。 此外，武汉放宽高端楼盘预售牌照审批，部分王者楼盘预售价格超过同区域、同板块限价上限； 南宁通过将毛坯改为精装，提高了工程价格。
12月，山东省菏泽市将率先解除限购，管制放松将波及更多城市。 尤其是库存压力较大的三四线城市，可能会跟进放松调控，支持市民自住和改善住房需求，更好地实现去库存。 我们认为，本轮监管政策或将发生实质性变化，新一轮宽松监管即将到来。 在具体政策措施上，地方政府将有更大的自主权，可以根据各城市的实际情况进行有针对性的调整。
3、信贷政策由紧转宽松，支持优质房企发债释放融资升温信号
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4、棚改政策由传闻中的一刀切转向棚改货币化、因地制宜安置
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5、房产税开征推迟天津房价上涨难以为继，个税改革有利于提高支付能力
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2023 年展望
1、房住不炒主基调不变，2023年微调有望放松
尽管市场普遍预期2023年调控政策将有所放松，但2023年底菏泽率先取消限售，完全出乎市场意料。 展望未来，一市一策、一市一策的政策主基调没有改变。 一方面，在商品房库存不足、房价压力较大的城市，调控政策很难说有实质性改变，而且预计会持续较长一段时间。 另一方面，在商品房库存较多的城市，监管政策可能会放松，不排除刺激政策重新出现的可能性，以加速库存消耗。 我们认为，2023年的政策走向不是全国一盘棋，而是将更多的政策自主权下放给地方政府，政策指挥权从中央转移到地方政府。 地方政府可以根据各城市市场的实际情况，及时调整政策走向，提高政策的针对性和有效性。
此外，“住、住、不炒”的政策主基调不会大幅扭转，这意味着在支持居民合理自住需求的同时，将着力抑制投资和投机需求。 随着下半年房地产市场明显降温，2023年调控政策微调也可期。 比如，一些因法规升级而改善的住房消费的影响，后期可能会得到调整，保证居民合理的住房消费。
2、货币政策中性转积极，持续定向降准概率较大，首套房贷款利率重回贴水
年末宏观经济数据大多不及市场预期，表明经济仍存在较大下行压力。 为抵御经济下行风险，预计2023年货币政策将由中性转积极。央行将积极创造并持续发展中期借贷便利（MLF）、定向降准等多种融资工具。中期贷款便利（TMLF）和常备贷款便利（SLF）。 且不排除定向降准的可能性，以保持市场流动性合理充裕。 我们认为，2023年央行全面降息的可能性不大，将采取更有针对性的激励措施全面降息，着力缓解小微企业融资难、贵贵的困难。
就房地产市场而言，除非2023年市场交易量和价格调整大幅超出市场预期，否则信贷政策很难根本扭转，国家刺激性信贷政策落地的可能性不大。 但各城市将有更多的政策自主权，可以根据市场实际情况有针对性地调整信贷政策。 尤其是在库存压力较大的城市，信贷政策或将趋于宽松，实行认房不贷、降低首付比例等，以支持居民自住购房消费有所改善。
鉴于市场降温、住房贷款需求回归、资金本身供需矛盾缓解，刺激居民自住、改善住房消费，预计住房贷款价格上调贷款利率将继续下调，特别是首套房贷款利率可能回归基准利率，部分城市可能重新出现利率优惠。
3、一线和核心二线政策继续从紧，弱势二线和三四线政策放松
受供需、市场购买力等多种因素影响，不同城市的市场周期差异很大，未来政策方向将有明显分化。 一线及核心二线城市市场需求依然旺盛，供需关系持续偏紧。 长期来看，房价仍有一定的上涨压力。 我们认为，2023年核心一二线城市的调控政策仍需严格执行，并将贯穿较长一段时间，以抑制投资和投机需求，缓解房价上涨预期。 但限价和签证限额政策将有所调整。 核心一二线城市预计将加快预售证审批，并开启网上签约备案大门。 供需量价将逐步恢复正常水平。
二线及三四线城市疲软，市场下行压力较大，库存高风险不容忽视。 预计2023年调控政策将有所放松。其中，市场降温明显的城市，如厦门、福州、句容等； 库存较高的城市，如沉阳、大连等，放松调控的可能性较大。
就四限政策而言，部分城市可能会部分放宽限购政策，包括降低甚至取消非居民家庭、单亲家庭和远郊区的社保缴费门槛和缴存年限，但不影响限购。限购，甚至彻底取消限购政策； 出现了一些宽松，包括认房不认贷、降低商业贷款特别是公积金贷款首付比例、降低房贷利率等； 限价政策或将由“调控房价”转变为“稳定房价”。 不让房价下跌； 限购政策放松的可能性最大。 由于限购是三四线城市调控的“标配”，因此2023年市场下行压力也将主要集中在三四线城市。 预计大部分三四线城市将效仿菏泽解限，部分二线城市也将解限。
