一、能不能买房详见“交易问答”——住房限购六十问。二、找房源问: 如何寻找房源？答: 可通过房地产经纪机构门店、报纸广告、登录网上房地产（）等网站或通过朋友介绍等途径寻找房源。问：房地产经纪机构有哪些作用？答：房地产经纪机构一般可以根据客户需求寻找房源或适合的交易方，并提供相关房产咨询及经纪服务。问：什么是房地产交易经纪服务合同？答：经纪服务合同是指房地产经纪机构、经纪人和房地产交易委托人之间订立...
一、能不能买房
详见“交易问答”——住房限购六十问。
二、找房源
问: 如何寻找房源？
答: 可通过房地产经纪机构门店、报纸广告、登录网上房地产（）等网站或通过朋友介绍等途径寻找房源。
问：房地产经纪机构有哪些作用？
答：房地产经纪机构一般可以根据客户需求寻找房源或适合的交易方，并提供相关房产咨询及经纪服务。
问：什么是房地产交易经纪服务合同？
答：经纪服务合同是指房地产经纪机构、经纪人和房地产交易委托人之间订立的关于提供房地产经纪服务的合同。
问：和房地产经纪机构签订经纪服务合同时要注意些什么？
答:
1、审查房地产经纪机构资格，尽量选择已在房地产管理部门备案的房地产经纪机构；
2、注意查看房产经纪人证书；
3、审查授权委托书，确认对方是上家的合法代理人；
4、签订统一规范的经纪服务合同，合同应明确代理方式、报酬、期限、权限等内容，注意签订日期及盖章；
5、看清楚违约责任及相关条款等。
三、看房
问：什么时候去看房最好？
答: 最佳看房时间是在白天和下雨天。白天日照强，可以看出房屋瑕疵，下雨天可以看出房屋是否有渗水等问题。
问：看房时应该注意什么？
答: 看房时应注意观察房屋的天花板是否渗水、观察地表是否有返潮等现象，购买顶楼或者底层住宅的购房人尤其应注意观察是否有上述现象。另外，还应注意房屋是否有违法建筑部分、是否占用公共空间、内部结构是否经过改动等。
问：购买已出租的房屋会有什么影响？
答: 根据买卖不破租赁的规定，购房人需继续履行原租赁合同的权利和义务，因此购买已出租的房屋会对购房人的自住自用情况产生影响。由于房屋租赁合同登记实行自愿登记原则，租赁情况不一定能在不动产登记簿中体现，所以购房前应多次实地看房，确认房屋是否出租。
四、洽谈
问：和上家洽谈要注意些什么？
答: 和上家洽谈是购房的重要环节，通过全面有效的沟通，可了解上家资信、房屋状况（有无抵押、租赁、司法、行政限制等），并对合同细节（如付款时间及方式、交房期限、户口迁移、签订日期、违约责任等）进行磋商。
问：查验上家的房地产权证和身份证时应注意些什么？
答: 下家应认真查验上家的不动产登记权证（房地产权证），注意不要忽略不动产登记权证（房地产权证）最后页附记栏的内容，查看有无交易限制等信息，并确认权利人与身份证持有人为同一人。。
五、产权调查
问：什么是产调？
答: 产调又称不动产登记簿查询，是指对交易房屋的有关状况（包括抵押、查封、租赁等信息）进行全面调查以保证交易安全。
问：为什么必须进行产调？
答: 产调既是审税需要，也能帮助购房人及时了解房屋状况。根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。问：到房地产交易中心可以查询到哪些与房屋有关的房地产登记簿信息？答：不动产登记簿信息，包括房屋产权信息、土地信息、抵押信息、预告登记信息、权利限制信息、房屋租赁信息、异议登记信息和文件登记信息等。购房过程中，为避免遗漏重要信息，建议购房人按照规定查询与交易房屋有关的全部不动产登记簿信息。
六、签订买卖合同
问：签订《买卖合同》要注意些什么？
答: 《买卖合同》中应明确各个阶段交易双方的权利义务，约定合同价款、付款时间及方式、交房期限、户口迁移、签订日期、违约责任等细节。交易双方应注意权利义务对等，特别注意合同首页的告知事项。同时在网签合同时，买卖双方应当自行输入合同密码并注意保密，避免他人获取密码后对合同内容进行修改。
问：过户给亲属、朋友或不通过房地产经纪机构成交的房屋可以去哪里网签合同？
答: 朋友、亲属或不通过房地产经纪机构交易的房屋买卖，可直接去房屋所在地的房地产交易中心办理，且只需支付合同工本费用。
七、交易安全
问：下家如何避免上家一房两卖？
答: 买卖双方应共同至房屋所在地的房地产交易中心或有资质的房地产经纪机构门店进行网签合同。合同签订后，下家应督促上家尽早共同至房地产交易中心办理过户手续，避免由此产生的法律风险。
问：设定抵押的房屋如何安全交易？
答: 通常情况下，买卖合同签订后上家会要求下家支付定金或首付款，而许多房屋设定有抵押，为避免上家拿了钱不去还贷导致无法注销抵押权和无法过户的情况发生，建议下家在合同中约定上家未及时还款的违约责任，并尽早陪同上家至贷款银行办理还清贷款的手续。
八、贷款
问：如何申请贷款？
答: 1）纯公积金贷款可向进驻房地产交易中心的上海市住房置业担保有限公司申请；
2）商业贷款或组合贷款可委托房地产经纪机构，也可自行寻找贷款银行。详细情况请咨询具体银行。
九、申请房屋状况查询
问：什么是房屋状况查询？
答：房屋状况查询是指购房人在签订购房合同后，查询其家庭名下共有多少住房，是否符合购买住房条件，所需材料同审税材料基本一致（包括购房人身份证明、户口簿、婚姻关系证明、购房合同等）。问：原有房屋被征收（拆迁）后，又购买了新的住房，但在房屋状况查询过程中还查到了原有房屋的登记信息，应当如何办理？
答：原有房屋权利人可持区房屋、规土管理部门出具的房屋灭失证明或房屋动拆迁安置协议、房地产权证等材料至被征收房屋所在地的不动产登记事务中心申请办理注销登记。
十、交房与迁户
问：为什么要约定上家迁走户口？
答: 下家取得房地产权证后，可办理房屋的水电煤、户口等事宜的交接手续。一般情况下，如原户口尚未迁出，新户口不能迁入，将可能产生影响小孩上学等问题。因此，建议在合同中约定上家迁出户口的期限及相应违约责任。
问：交房时需注意哪些相关费用?
答: 交房时，一般需注意上家是否已缴清物业管理费，水电煤等费用。若上家未缴清相关费用，下家可能会承担不必要的损失。
本手册解释权归上海市房地产交易中心。如有疑问，可致电服务热线。
（基础知识篇）
1、问：本市住房限购政策从何时开始实施？
答：本市自2011年1月31日起实施住房限购政策。
2、问：限购包括哪些住房？
答：住房限购包括新建商品住房（一手住房）和存量住房（二手住房）。
3、问：个人取得动迁安置房或房改售房时是否纳入限购范围？
答：不纳入。
4、问：酒店式公寓、公寓式办公楼、公寓式酒店是否属于限购范围？
答：酒店式公寓用途为居住，属于住房限购范围；公寓式办公楼用途为办公，公寓式酒店用途为旅（宾）馆，均不属于住房限购范围。
5、问：如何计算家庭名下拥有的住房？
答：购房人及家庭成员不存在离婚析产、住房赠与等特殊情况的，家庭名下拥有的住房包括居民家庭（夫妻双方及其未成年子女）名下已登记的产权住房、已网签合同的住房和已获得认购资格的一手住房。两个或两个以上居民家庭共同拥有或购买住房的，均应计入各自家庭的住房套数。（例如产权证上的权利人是祖父和未成年的孙子，即祖父家庭、儿子家庭名下都拥有1套住房。）
6、问：限购政策是否有面积限制？
答：限购政策按本市住房套数计算，不以面积作为限购标准。
7、问：限购政策中以个人为单位还是以家庭为单位购房？
答：主要以家庭为单位购房。本市户籍成年单身居民、境外个人可以以个人为单位购房。
8、问：限购政策所指的“家庭”是什么？
答：是指夫妻双方或夫妻双方及未成年子女组成的家庭。
9、问：限购政策中，如何判断购买住房的时间？
答：自2023年4月15日起，本市一手住房的个人购房资格认定时点前移至合同网签备案前，按照公证摇号选房制度购买新建商品住房的，以项目认购截止之日为准；其他购买新建商品住房的，以购房人申报房屋交易核验的受理之日为准。购买本市二手住房的时间以购房合同网上备案（网签合同）日期为准。
10、问：购买一手住房如何办理住房限购审核？
答：自2023年4月15日起，购房人在认购一手住房时，应当如实填写购房申报信息并提供购房人及相关人员的户籍、婚姻、纳税或社会保险缴纳等材料，由房地产开发企业核对后，向房屋所在区房地产交易中心申报房屋交易核验。
11、问：购买二手住房如何办理住房限购审核？
答：买方在办理不动产转移登记时一并申请住房限购审核。
12、问：不符合限购规定购房的，是否可以办理住房交易过户手续？
答：不可以。
（本市户籍居民家庭购房篇）
13、问:什么是“本市户籍居民家庭”？
答: 本市户籍居民家庭指具有本市常住户口的居民家庭，以及有本市单位职工集体户口的居民家庭。如居民家庭成员中有1人系本市户籍，且作为购买本市住房的产权人，该居民家庭认定为本市户籍居民家庭。
14、问：住房限购政策中本市户籍居民家庭可以在本市购买几套住房？
答：购房人及家庭成员不存在离婚析产、住房赠与等特殊情况的，如名下无本市住房，限购2套住房；名下已有1套本市住房，限购1套住房；名下已有2套本市住房，不能再次购买。
15、问：本市户籍居民家庭中未成年子女是否可以单独作为购房人？
答：可以。
16、问：夫妻双方均为本市户籍的居民家庭，在限购政策实施之前，与各自父母在本市共有2套及以下住房，且家庭名下无其他住房，是否还能购买本市住房？
答：购房人及家庭成员不存在离婚析产、住房赠与等特殊情况的，还能够购买2套住房。
17、问：本市户籍单身人士（成年）名下已单独拥有本市住房的，是否还能购买本市住房？
答：不能。
18、问：本市户籍单身人士（成年）在限购政策实施前，与父母共有两套及以下本市住房，且无其他住房的，是否还能购买本市住房？
答：购房人及家庭成员不存在离婚析产、住房赠与等特殊情况的，可购买1套本市住房。
19、问：本市户籍单身人士（成年）在未成年时与父母共有两套及以下本市住房，且无其他住房的，是否还能购买本市住房？
答：购房人及家庭成员不存在离婚析产、住房赠与等特殊情况的，可购买1套本市住房。
20、问：本市户籍单身人士（成年）与父母共有三套及以上本市住房，是否还能购买本市住房？
答：不能再购买本市住房。
21、问：本市户籍单身人士（成年）名下无单独本市住房，在限购政策实施前，与父母以外的其他人共有一套及以上本市住房，是否还能购买本市住房？
答：不能再购买本市住房。
22、问：本市户籍单身人士（成年）名下无单独本市住房，在限购政策实施后，在未成年时与父母以外的其他人共有一套及以上本市住房，是否还能购买本市住房？
答：不能再购买本市住房。
23、问：本市户籍单身人士名下无单独本市住房，在限购政策实施后，在成年时与父母共有一套及以上本市住房，是否还能购买本市住房？
答：不能再购买本市住房。
24、问：夫妻一方为本市户籍，另一方为外地户籍，本市一方在限购政策前与父母共同拥有了一套本市住房，外地户籍一方名下无本市住房，现外地户籍一方是否可以单独购买一套本市住房（产权证上权利人只有外地一方）？
答：不可以，外地户籍一方单独购房的（产权证上权利人只有外地一方），按外地户籍居民家庭购房政策执行。
（非本市户籍居民家庭购房篇）
25、问：外地户籍居民家庭成员名下均无本市住房，可以购买几套本市住房？
答：外地户籍居民家庭名下无本市住房，购房人及家庭成员不存在离婚析产、住房赠与等特殊情况的，且购房人之一在本市连续缴纳个人所得税或社会保险（城镇社会保险）满5年及以上（能提供自购买住房之日上月起算63个月内，按月缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明满60个月及以上的），限购1套本市住房。
26、问:外地户籍居民家庭购房时提供的本市个人所得税或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明为补缴的，是否予以认可？
答: 不予认可。
27、问：外地户籍居民家庭购买本市住房，夫妻中只有一方缴纳本市个税或社保，购房合同上是否可以同时写夫妻两个人的名字？
答：可以。缴纳个税或社保一方必须作为购买人。
28、问：原籍为外地户籍，因就学迁入本市学生集体户口的单身个人，可在本市购买住房吗？
答：不可以。
29、问：原籍为外地户籍，因就学迁入本市学生集体户口的在读博士研究生，可在本市购买住房吗？
答：购房人及家庭成员不存在离婚析产、住房赠与等特殊情况的，本市学生集体户口的在读博士研究生已婚的，其家庭成员（包括本人、配偶及未成年子女）在本市无住房的，可凭户籍证明及学校证明在本市购买1套住房。
30、问：本市户籍（“100”户口段）的在站博士后，可在本市购买住房吗？
答：本人名下在本市无产权住房的（如已婚，则本人及家庭成员名下在本市均无产权住房），且不存在离婚析产、住房赠与等特殊情况的，可以凭户口卡（或户籍证明）和加盖设站单位公章的《博士后研究人员进站备案证明》于在站期间在本市购买1套住房。
31、问：原籍为上海的现役军人，可在本市购买住房吗？
答：原籍为上海的现役军人，按照本市户籍居民家庭购房政策执行。
32、问：驻沪部队中外省市户籍的现役军人家庭，可在本市购买住房吗？
答：购房人及家庭成员不存在离婚析产、住房赠与等特殊情况，其家庭成员（包括本人、配偶及未成年子女）在本市无住房的，可凭军官证及驻沪部队证明在本市购买1套住房。
33、问：境外个人与中国公民（本市或外地户籍居民）结婚，两个人共同购买本市住房有什么要求？
答：根据中国公民一方的户籍情况，按本市相应的住房限购规定执行。
34、问：境外个人可以在本市购买住房吗？
答：外国人、港澳台地区居民和华侨购房的，购房人及家庭成员不存在离婚析产、住房赠与等特殊情况，还须满足：境外个人在境内无其他住房，且家庭其他成员在本市无住房；至购房之日已在本市连续工作满1年；购房用于自住。其中回沪定居而购房的华侨，凭侨务部门出具的相关证明，可免于提供已在本市连续工作满1年的证明。
35、问：夫妻双方均为境外个人，可以在本市购买住房吗？
答：夫妻双方在购房时均应符合境外个人在本市购买住房的相关规定（详见上述第34问）。
36、问：境外个人在本市购买住房，是否可以提供外地工作证明办理限购审核？
答：不可以。
（企业购房篇）
37、问：规范企业在本市购买一手住房的政策是从什么时候开始实施的？
答：自2023年7月3日起实施。
38、问：规范企业在本市购买二手住房的政策是从什么时候开始实施的？
答：自2023年3月3日起实施。
39、问：企业在本市购买商品住房需满足什么条件？
答：需满足下列条件：
1、企业设立年限已满5年；
2、企业在本市累计缴纳税款金额已达100万元人民币；
3、企业职工人数10名及以上，且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年。企业近年缴纳税款金额满500万元以上的，购房时不受上述企业设立年限和员工人数等条件的限制。
40、问：企业在本市购买的一手住房和二手住房再次上市交易有年限限制吗？
答：企业购房时间在2023年7月3日及之后的，再次上市交易需满5年及以上。
41、问：境外机构可以在本市购买办公用房吗？
答：不可以。
42、问：境外机构在本市设立的分支、代表机构可以在本市购买房屋吗？
答：境外机构在本市设立的分支、代表机构可以在本市购买办公所需的非住宅房屋，不能购买住宅用房。
（关于拍卖与赠与住房篇）
43、问：司法拍卖本市住房的是否纳入限购范围？
答：纳入本市限购范围。2023年1月25日起，法院在公开发布的本市住房拍卖公告中明确，竞买人（包括自然人和企业）应符合本市住房限购政策规定，否则将依法承担悔拍等法律后果。
44、问：购买法院拍卖的住房，如何办理限购审核？
答：竞买人竞买成交后，买受人应当持拍卖成交确认书以及住房限购审核所需材料，及时向房屋所在区房地产交易中心申请办理住房限购审核，取得《房屋交易审核情况通知书》。
45、问：产权人委托拍卖的住房，竞买成交后，如何办理限购审核？
答：竞买成交后，产权人应当与买受人签订二手房买卖合同，并按二手住房交易情形办理限购审核。
46、问：赠与房屋的，受赠人需要纳入限购审核吗？
答：自2023年7月24日起，通过赠与方式转让住房的，受赠人应符合国家和本市住房限购政策。
47、问：将房屋赠与他人后，又在本市购买商品住房的，在本市限购政策中有什么规定吗？
答：自2023年7月24日起，通过赠与方式转让住房的，在住房限购政策执行中，该住房自赠与转移登记之日起5年内仍记入赠与人拥有住房套数。
48、问：接受住房遗赠的天津买房网签怎么查询，受赠人需要纳入限购审核吗？
答：不需要。
49、问：对于同一套住房，共有产权人之间的赠与，是否适用《关于加强住房赠与管理的通知》（沪建房管联［2023］476号）规定？
答：不适用。
50、问：对于居民家庭中家庭成员（夫妻双方及未成年子女）之间的住房赠与，是否适用《关于加强住房赠与管理的通知》（沪建房管联［2023］476号）规定？
答：不适用。
（关于离婚后的购房篇）
51、问：夫妻离异后，任何一方购买商品住房时，在限购方面有什么特殊规定吗？
答：自2023年1月22日起，夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起三年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
52、问：原夫妻双方均为本市户籍，离异时家庭唯一一套住房分给男方，目前离异未满三年，现男方将分到的该套住房出售后名下无房，男方是否可以按本市户籍单身情形购买一套住房？
答：男方如不存在住房赠与等特殊情况的，在离异满三年后可购买住房。
53、问：原夫妻双方均为本市户籍，离异时家庭唯一一套住房分给男方，目前离异不满三年，现女方是否可以按本市户籍单身情形购买一套住房？
答：女方如不存在住房赠与等特殊情况的，可以购买住房。
54、问：原夫妻双方均为本市户籍，离异时家庭有两套住房天津买房网签怎么查询，双方各分得一套。目前离异不满三年。现其中一方再婚，再婚家庭名下仅有离异时分到的一套住房，是否可以按本市户籍居民家庭再购买一套住房？
答：再婚家庭成员如不存在住房赠与等特殊情况的，在离异满三年后可购买住房。
55、问：原夫妻双方均为本市户籍，离异时家庭有两套住房，均归女方所有。目前离异不满三年。现男方是否可以按本市户籍单身情形购买一套住房？
答：男方如不存在住房赠与等特殊情况的，在离异满三年后可购买住房。
56、问：原夫妻双方均为外地户籍，离异时家庭唯一一套住房分给男方，目前离异不满三年，现女方再婚后，再婚对象也是外地户籍，再婚家庭名下无房，是否可以购买一套住房？
答：离异满三年后且符合住房限购政策的，可购买住房。
57、问：原夫妻双方均为本市户籍，离异时家庭唯一一套住房在男方名下，双方约定在离婚后将该房屋出售，目前离异不满三年，且房屋已过户到他人名下，现双方是否都可以按本市户籍单身情形购买一套住房？
答：在不存在住房赠与等特殊情况的前提下，女方可以购房，男方在离异满三年后可购买住房。
58、问：原夫妻双方均为本市户籍，离异时家庭唯一一套住房在夫妻双方名下，双方约定在离婚后将该房屋出售，目前离异不满三年，且房屋已过户到他人名下，现双方是否都可以按本市户籍单身情形购买一套住房？
答：在不存在住房赠与等特殊情况的前提下，双方在离异满三年后均可购房。
59、问：原夫妻双方均为本市户籍，离异时家庭唯一一套住房在男方名下，双方约定在离婚后该住房归女方所有，目前离异不满三年，该房屋产权仍在男方名下，现哪一方可以按本市户籍单身情形购买一套住房？
答：男方如不存在住房赠与等特殊情况的，应按约定将房屋产权变更至女方名下后再购房；女方不可以购房。
60、问：原夫妻双方均为本市户籍，离异时家庭唯一一套住房在双方名下，婚姻存续期间已将房屋出售并网签（离婚后已办理房屋过户手续），目前离异不满三年，现双方是否都可以按本市户籍单身情形购买一套住房？
答：双方不存在住房赠与等特殊情况的，均可以购房。
本问答解释权归上海市房地产交易中心，如有疑问，可致电“”服务热线（2023年8月）
