在土地政策放宽、楼市交易反弹背景下，天津房价还会涨吗？“土地新政”对天津影响较小，但天津土地供应量增加、地价平抑的趋势明确基于上述背景，“土地新政”对天津的影响较小，但天津在年土地供应量增加、地价平抑的趋势是明确的。天津房价还会涨吗？天津中原研究院认为，局部成交反弹不会对房价造成上涨压力，天津地产市场仍将保持理性回归——地价回归地段、住宅回归自住、客户回归理性、开发回归稳健。
天津北方讯：3月上半月，北京、上海、深圳、天津等城市房地产市场成交回升，新建房项目参观量和二手房销售逐步恢复。 3月12日下午，国务院发布《国务院关于授权委托土地使用审批权的决定》，下放农用地转为建设用地权限。 永久基本农田以外的土地直接流转给地方政府，一定面积以上的土地由国务院批准。 委托省级试点。
目前对于新政的解读以及市场存在不同的看法。 那么这个新政会对天津产生影响吗？ 在土地政策放松、楼市成交回升的背景下，天津房价还会继续上涨吗？
“土地新政”对大部分城市的开发和房地产市场影响不大。
天津中原研究院认为，从这次“土地新政”的核心不难看出，政策的本质是“放权”而不是“放松”。 土地使用审批权下放主要是行政审批流程的变化，而总量控制和空间布局规划权限并未下放，对土地供应格局影响不大。 地方政府批准的项目，仍须符合国土空间规划、土地利用年度计划和城市发展界限。 目前自然资源部正在组织编制各级国土空间规划。
“土地新政”主要给中心城市带来好处
对于北京、上海、深圳等已进入“存量时代”的中心城市来说，“土地新政”将为他们释放新的发展空间，带来更大的效益。 在当前国内发展背景下，城镇化不平衡导致人口向中心城市流入。 这种趋势在短期内是不可逆转的。 在这种情况下，为了避免生态恶化、提高城镇化效率、充分发挥大城市的作用，有必要放宽对大城市发展的各种限制。 这项新的土地政策是放宽对大城市“发展空间”的限制。
不同级别的城市在土地、产业、人口、市场的平衡点上存在巨大差异。 对于非中心城市来说，政策的影响将非常有限。 那么作为中心城市之一，“土地新政”将对天津产生哪些具体影响？
“天津不缺土地”
“土地新政”对天津影响不大，但天津增加土地供应、稳定地价的趋势明显。
判断天津的土地资源是否充足，需要从两个角度来分析：一是天津的土地供应能力是否与城市发展相匹配；二是天津的土地供应能力是否与城市发展相匹配。 二是天津土地供应与市场需求能力是否匹配。
从城市发展来看，中短期来看，天津城市发展仍将主要集中在主城区和外环线外5-10公里范围内的核心区以及滨海核心区新区域：
首先，截至2023年，天津建成区面积为1007.91平方公里（公顷），仅次于北京、重庆、广州，居全国第四位。 不过，根据《天津市土地利用总体规划（2006-2023年）》公布的数据，天津市行政区域内（含清河农场、函谷农场、鹿台农场），土地总面积公顷早在2005年，建设用地规模就已达到公顷，占土地总面积的29.1%，而未利用土地面积为公顷，占土地总面积的11.6%。 规划到2023年，建设用地总规模控制在公顷以内，其中城乡建设用地控制在公顷以内，交通、水利等建设用地控制在公顷以内。
从城市规模和土地开发规模来看，天津并不缺乏土地。 尤其是滨海新区，土地总面积约公顷。 到2023年，规划建设用地规模控制在公顷，有大量土地易于平整建设。
其次，从城市发展历史和规划来看，天津的城市功能仍然集中在主城区。 虽然近期规划调整将原来的“一主两辅”格局扩大为“一主五辅”，但城市的核心功能仍以外环线以内地区的城市更新、周边地区的发展为重点。领域仍需“新基建”加速。
图解：天津主城区发展历史及规划沿革
从市场来看，受限于目前天津产业发展和人口引进规模，近年来房地产市场住宅净化规模稳定在11.5-1350万平方米（建筑面积），相应的住宅用地面积约为800-900公顷。 过去五年平均每年成交住宅用地规模在700至1100公顷之间，基本均衡。 从市场角度看天津房价还会涨价吗，天津并不缺乏建设用地。
在“不缺土地”的背景下，受城市发展和金融因素影响，2023年政府将维持土地推广规模。预计2023年土地出让金规模为1783亿元。 目前，符合立即挂牌条件的土地总数超过1亿元。 宗先生，土地面积超过1500公顷。 这些土地主要来自：
城六区：城市更新、棚户区改造拆迁、学校企业搬迁等带来的新增供应。2023年是房企调整价值结构、补充中心区阵地的机遇。 未来核心区基本不会出现这么大的涨幅。 大规模的土地供应；
环城四区：城市扩张和“新基建”振兴的热点地区，包括配套完善的热点和轨道牵引或重大项目建设带动的新热点。 此外，大量工业区和原规划工业用地的用地指标也出现变化。 这些条件为周边四区提供了大量土地供应。
远郊五区：受“土地新政”影响最大、城镇化持续带动的地区，但热点仍是传统成熟地区和高铁等城市建设带动的地区。
滨海新区：由于辖区面积广阔，目前规划的建设用地大部分仍处于未开发状态。 土地供应能力最强，热点地区规划的产业和城镇用地供应最充裕。
基于上述背景，“土地新政”对天津的影响较小，但2023年天津土地供应增加、地价企稳的趋势是明确的。 土地是城市发展和房地产市场的基础。 保证土地供应充足、价格稳定，对于保持天津房价稳定、吸引外籍人才落户也具有积极作用。
天津房价还会继续上涨吗？
供给充足、地价平缓、人口稳定、收入平淡，目前天津房价已无上涨空间。
在当前整体环境下，天津房价的理想状态是保持稳定，没有上涨空间：
政策层面：“房子是用来住的、不是用来炒的”的总原则不能改变，无需进一步阐述。
人口水平：截至2023年底，天津市常住人口1561.83万人。 其中，流动人口499.01万人，占全市常住人口的32.0%。 常住人口出生率为6.73‰，死亡率为5.30‰，自然增长率1.43‰，常住人口仅增加2.23万人。 当地人口增长缓慢，新天津人市场占比稳步增长。 不过，虽然“海河英才”计划迄今已引进24万人，但相比2023年底，人口增速依然缓慢。2023年扩大人才范围后，预计引进的新增人员大部分为大专以上学历毕业生和高级蓝领工人。 他们大多有刚性住房需求，房价的承受能力大多集中在200万甚至150万的总价以内。
行业层面：受疫情黑天鹅影响，大部分行业/企业年度业绩都会受到影响，居民收入也会受到一定影响。 虽然信贷政策可能会有所放松，对冲的结果可能会对市场交易量产生一定的提振，但对提振价格没有作用。
供需层面：目前，天津新建商品房存量约2011万平方米，销售周期为20个月。 2023年出让住宅用地规划建筑面积也达到1800万平方米。 市场规模已基本见顶，同时在资金压力下，选择以价换量的项目将会激增。
市场结构层面：2016年至2023年，激进的市场预期曾将天津房价结构定义为“3、5、8”。 但在目前市场情况下，本市部分行政区部分项目销售单价已回落至2-3成。 在万元/平方米区间，这些项目虽然有拿地早、土地成本相对较低的因素，但能产生流量的主流改善产品单价已跌至3字头已是不争的事实。
综上所述，天津本地人口增速放缓，新增天津居民需求以总价中低档的刚性需求为主，城市经济发展环境和产业现状决定居民收入不会大幅增长，同时，市场供应充足，新的价格梯度逐步确立天津房价还会涨价吗，未来房价整体将“平稳”。
天津中原研究院认为，本地成交反弹不会对房价形成上行压力，天津房地产市场仍将保持理性回归——地价回归定位、住宅回归自住、客户回归理性，发展回归稳定。
