要】住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题，天津房价主要受区域经济发展、房地产投资、供求关系、土地供应等多方面因素影响，通过对天津房地产价格及其走势研究为市民购房及地产研究提供参考。结合天津房地产市场环境及相关经济数据，对天津房地产价格进行分析并预测其走势。一、天津房地产价格因素分析二、天津房地产价格模型及房地产价格分析三、天津房地产价格未来走势分析
【摘要】住房问题关系国计民生。 这不仅是经济问题，也是影响社会稳定的重要民生问题。 天津的房价主要受区域经济发展、房地产投资、供求、土地供应等多种因素的影响。 通过对天津市房地产价格的分析及趋势研究，为市民购房和房地产研究提供参考。
【关键词】房地产价格； 房地产价格模型； 趋势
结合天津房地产市场环境和相关经济数据，对天津房地产价格进行分析并预测其走势。
一、天津房地产价格因素分析
1.天津市经济发展情况。 天津GDP已达万亿。 2011年，全市实现生产总值（GDP）11190.99亿元，按可比价格计算，比上年增长16.4%。 分三产业看，第一产业增加值159.09亿元，增长3.8%； 第二产业增加值5878.02亿元，增长18.3%； 第三产业增加值5153.88亿元，增长14.6%。 三种产业结构为1.4：52.5：46.1。
2、天津房地产投资、建设、竣工和销售。 2011年，房地产开发投资1080.04亿元，同比增长24.6%，增速比前三季度回落2.6个百分点； 商品房销售面积1643万平方米，销售额1473亿元，同比分别增长8.5%和14.9%。 前三季度分别下降7.5%和13.8%。 总体来看，房地产市场受市场环境影响，开工面积大幅增加。 受开发周期影响，每年房屋竣工面积保持不变。 房屋竣工面积与商品房销售面积增速较为持平且增速相同，主要是因为房地产销售面积与房屋竣工面积正相关。
3、供需关系分析。 根据《2010年天津市房地产市场研究报告》的总体情况，2010年1月至12月，天津市商品房供需比为1：0.81，与2009年的1：1.36相比，供给差异而且需求较大，2010年供应量突出，成交量相对下降。 商品住宅成交均价9297元/平方米，比去年平均水平上涨22.52%。 可见，4月份的“国十规定”和10月份的“限购令”效果并不明显，均价仍呈现波动上行趋势。
4、土地供应状况。 随着“国家八条”、“天津十条”和“一房一价”政策的实施，天津房地产市场整体受到一定影响，价格也出现停滞和下降； 天津土地交易同比较为低迷，土地交易溢价率也有所下降； 不过，仍有开发商长期看好天津的房地产市场，加大在天津的土地储备，从而保证了天津的土地成交依然走在全国前列。 受政策“巨大反差”影响，远郊区县房价也持续上涨，尤其是武清、静海、津南推出的地块最受追捧，平均溢价率已升至高达52.56%。 2011年土地交易主要集中在滨海新区和远郊的武清、静海。 可见，天津市郊区化发展趋势正在加强，未来商品房供应将持续郊区化。
5.居民可支配收入。 2011年，全市城镇居民人均可支配收入26921元，比上年增长10.8%，其中人均工资性收入18794元，比上年增长12.0%，拉动6.9%人均可支配收入增加一个百分点； 建成住房1600万平方米、23.9万套，为8.5万户家庭提供租赁补贴。 居民可支配收入稳步增长，80后逐渐成为消费主力。 他们目前正处于生育高峰期，对房产的需求旺盛。
2. 天津房地产价格模型及房地产价格分析
通过研究发现，我们忽略了其他次要因素的影响，建立了以房屋开工面积、房屋竣工面积、社会固定资产投资总额、四个因素为自变量的多元线性回归模型来确定房地产价格。和居民人均可支配收入。 ：P=M+a1Y+a2p1+a3p2+a4T (1) 其中，P为平均房价，M为常数，Y为居民人均可支配收入，P1为建筑面积，P2为竣工面积房屋面积，T为全社会资产投资的固定面积。 利用天津市2005年至2011年房价历史数据，通过SPASS对数据进行回归分析后得到的系数：M=6749.172； a1=0.786； a2=-0.497； a3=-5.533； a4=0.812。 从计算结果可以看出，M、a1、a2、a3、a4等参数符合经济学常识。 相关分析和残差分析表明回归结果显着。 我们将计算出的理论值与房价的历史数据进行了比较，并制成了图表。 从图中我们可以看到，天津回归数据与历史房价基本一致，再次证明模型基本符合实际。
天津的房地产价格逐年稳定增长。 2007年，房价出现拐点； 2008年，受国际金融危机影响，部分购房需求受到抑制； 2009年，国家出台了4万亿元促进经济发展的计划。 发布、房地产市场供需激增以及“房地产新政”效应促使房地产市场快速回暖。 2010年，面对高房价和快速上升的通货膨胀，国家出台了一系列抑制房地产投机的政策，房价进入下行通道。 2012年初，受政策影响，开发商开始降价促销以回笼资金天津房价为什么这么高?，理性回归。 随着交易量的增加，房地产价格稳步上涨。 2012年上半年，开发商面临巨大的资金压力，针对刚需客户推出降价促销以促进成交。 2012年11月以来房地产交易火爆的主要原因是刚性需求得到释放。
三、天津房地产价格未来走势分析
通过房地产价格模型，重点分析未来住房开工面积、住房竣工面积、全社会固定资产投资、居民人均可支配收入的变化，以获得未来房价的走势。 建立一维线性预测模型，根据近几年的住房开工面积、住房竣工面积、社会固定资产投资、居民人均可支配收入等数据，预测未来几年的变化，并反演上述真实情况。房地产价格 由模型（1）可知，未来房地产价格的走势是稳定且上涨的。 天津房价预测结果：2013-2016年平均房价分别为10495元、11327元、12158元、12990元/平方米。
综合房地产市场分析显示，受监管限制，价格短期内不太可能出现大幅上涨，也不太可能出现大幅下跌。 房地产受宏观调控和国际环境影响。 在调控房价的同时，也调整了供需结构。 从2010-2012年出台的一系列调控政策可以看出，政府的根本出发点是保持房地产稳定发展、抑制房价过快增长。 预计未来一段时间，中央将陆续出台相关政策。 从现有政策来看，主要针对的是各种目的的炒房和投机性购房，首次购房的门槛也有所收紧。 随着楼市从卖方市场转向买方市场，在观望气氛中，买家与卖家之间开始了新的心理博弈。 政策有力，刚性需求价格有望回归理性。 具体来看天津房价为什么这么高?，就对天津楼市影响最深的因素而言，限购政策的效果最为明显，甚至会对未来几年的发展方向起到一定的引导作用。 房价涨幅趋于平缓。 房地产市场逐步健康稳定发展。
参考：
[1]贾俊平，统计，中国人民大学出版社
[2] 天津市统计局网站、天津搜房网
