刚刚过去的2022年，是见证历史的一年，更是楼市大洗牌的一年。也就是说，全市450多个楼盘，只有1个盘年成交量超过了1000套。由此可见，刚刚过去的这一年，天津大多数楼盘都销售艰难。中海已成为天津市场“一哥”，年成交金额破160亿元。天津富力新城，虽仍在榜，但排名和成交量都不如从前。之所以2022年TOP10中没有保利的盘，主要是因为保利没有大降价。整体来看，铁打的榜单，流水的盘。
刚刚过去的2022年，是见证历史的一年，更是楼市大洗牌的一年。
行业在洗牌，楼盘也在洗牌。
仅仅一年，仿佛就换了个天地。
2021年，全市成交过千套的楼盘，有8个。
反观2022年，已缩至1个。
也就是说，全市450多个楼盘，只有1个盘年成交量超过了1000套。
占比仅0.2%左右。
TOP10的门槛，也降低了。
2021年是885套，2022年变成了558套。
一下子少了300多套。
若把榜单“放大”到，成交量“下沉”的趋势更明显。
约80%的楼盘，成交量都没有过300套。
而2021年没过300套的楼盘，只占到全市的55%。
更惊人的是，还有多达66个楼盘未超100套。
平均算下来，一个月也就“个位数”。
由此可见，刚刚过去的这一年，天津大多数楼盘都销售艰难。
这也在意料之中。
2022年全年的市场都不景气。新房共计成交7.2万套！2009年以来的最低值。
同比2021年跌了近四成。
值得一提的是，楼市的集中度，却越来越高了。
成交居前的10个盘，能占到全市一成的量。
强者恒强，楼市分化加剧，买房人在往头部流量盘聚集。
这就是当下的楼市现状。
细看榜单，极其魔幻。
有人上位，有人沉沦。TOP10中，七成都换了“面孔”。
对比2021年榜单，目前尚留在TOP10的，只有未来城、中海国际公园城、天津富力新城3个盘。
未来城，真的是太强悍了，天津的老牌销冠。
从2018年入市以来，就成了热销榜的“常客”。至今仍长红不衰。
它也是2022年全市唯一成交过千套的楼盘。
Only one！仅此一盘！
更霸气的是，它的热销是一种“断崖式”的，1350套！足足比全市第二名多出503套！
排名也“进步”了。
2021年是全市第二，2022年成了全市第一。
而2021年的销冠锦绣香江，早已泯然于众人。
看得出，外地人对远郊市场冲击很大，原来单卖总价的落户房，已经不吃香了。
宝坻卖的最好的盘，排到了全市20名开外。
武清的盘掉到了40多名。
再来看下，中海国际公园城，这也是热销榜的“老熟人”了。
2022年的排名甚至还前进了，成了仅次于未来城的存在。
优点很明显。 一，中海。
中海已成为天津市场“一哥”，年成交金额破160亿元。有钱，有实力，开发的项目几乎都是区域销冠。
二，低价。67万起能买个三室高层，98万起能买个叠拼。
三，现房，安全，确定性强。当下市场不相信期房，现房才是王道。
天津富力新城，虽仍在榜，但排名和成交量都不如从前。
2021年1415套，2022年678套，成交腰斩。
究其原因，一是因为口罩，外地需求受限，二是富力自身不给力。还有一点天津新房走势分析，内卷升级下，它的价格优势没那么突出了。
至于其他的昔日热销盘，比如融创、世茂、荣盛等之类，几乎已退出买房人的视野。
再解释下保利。
之所以2022年TOP10中没有保利的盘，主要是因为保利没有大降价。
2022年保利入市的盘增多，包括保利时代、保利锦上等，分担了业绩压力。
所以保利和光尘樾、保利拾光年价格变动不大。
说完了熟面孔，再来看看进榜的“新人”。
他们都是谁？卖的好的理由是什么？有哪些共性？……
恒大悦府和恒大凤凰庄园，就不说了，进榜纯属“意外”，都是非正常的集中签约导致的。
抢眼的是滨湾万科城和万科滨江都会，双双杀入全市TOP5。
一个年成交768套，一个716套。
尤其12月份，简直卖爆了。月成交量都在160套以上。
共同点，都是万科的品牌，产品和物业都不错；价格低，特惠+首付分期“双杀”。
还有教育优势。
滨海万科城落位了塘沽实验滨湾小学和天津一中滨海学校教育集团滨湾学校“双学府”。
要知道，在天津，学区房就是流量密码。
中海和平之门，就是例子，当年开当年罄，价格越卖越贵。从首开的6万4，卖到了8万1、2。
更神奇的是，还杀入了全市套数榜前十。
以650套位居第8。
魔幻指数，无人能级。
首创禧悦卖的好，是因为地段和价格。
辛庄，河西外溢的第一站。它一降价，完全“截胡”后面的板块。
项目8月份时靠劲爆价，抢收了一波。之后也一直特惠不断。
也正因此，它成了少数量涨的楼盘。
2022年全年签约623套，同比2021年大涨了68%！
万达自在澜湾，也是因为价格。
百万级的地铁盘，学铁商齐备，甚至比周边二手房还便宜。
首付4.8万起就能入手。
堪称刚需盘中的“王炸”选手！
绿城桂语听蘭，是集合了地段、房企、产品、配套等的“全优盘”。
还有教育光环。
以致于在不降价的情况，也稳居空港首位。
新城樾风华能够杀出重围，凭借的有两点：一是现房，二是降价。
我们也说过，现房降价才是有效降价。
而且它降的尺度还不小。
走的是高评高贷，会给买房人“返款”。返完后，大户型洋房实际单价八九千。
整体来看，铁打的榜单天津新房走势分析，流水的盘。
当下市场还能卖得好的楼盘，都有“过人”之处。而且“杀手锏”不止一个。
单靠降价并不足以撬动热销。
需要地段、开发商、产品、价格、教育、交通等多样都好。
如果再是现房，再好不过。
更奇幻的是，越是卖的好，越会有更多买房人买单。
越是卖不动，越无人问津。
换言之，时代已变。
现在是，胜者为王，赢者通吃。
