新房（一手房）交易流程？方法/步骤/方法

海河英才天津房价 2023-10-13 16:12:10 阅读(96)

新房（一手房）交易流程？新房买卖流程是什么？新房在开发商拿到大产证后，业主需要交纳契税，办产证。所谓的现房是已经取得了房产证的、不动产权证书的现房，一定要避开这样的误区，避免误判很多东西。总体而言，一手房交易牢记五大流程五大证，收房环节多把关。目前一些核心城市例如上海、杭州买房时需要做公证摇号，具体细节和要求要提前了解；交楼入住后，购房人可以静静的等待房产证下证了。

新房（一手房）交易流程？

方法/步骤

一、签订购房合同交定金。开发商拿到预售许可证的，选好房子然后和开发商签订购房合同，交定金。

二、打网签。网签价格就是你买房成交的价格，个别地方开发商因为政策限购原因，提早就做了网签，价格可能低于实际成交价，对于买方来说少缴税。

三、办贷款。开发商会让您提供办理贷款的材料，然后带您到银行办理贷款。材料：身份证复印件，户口本复印件，收入证明，银行流水，征信报告，公积金账号（如果公积金贷款）。

四、过户。贷款审批下来了，把首付给开发商，然后到产权处过户。过户的时候要缴契税和大维修基金。

五、等着拿钥匙。如果买的是现房，这个时候就能拿房了，如果是期房，就耐心等开发商造完楼。

新房买卖流程是什么？

1、选定房源

做好了前期的准备的，在考察了无数的楼盘以后了，我们心头可能都对自己的将来的房子有了个初步的轮廓的了，在自己比较中意的楼盘之间啊做个比较的，选择了适合的自己的楼盘的。

2、开发商资信查询

对于开发商的选择直接影响到自己将来的生活，这很重要，查询啊不是漫无目的那样大海捞针的，要想看出门道还要靠朋友的介绍的了，房展的楼书、报纸上的广告，当然不要忘了上网查查看

3、签订购房合同

购房者在签订合同时，一定要坚持使用国家认定的商品房购销合同的规范文本，不要使用房地产商单方面制定的合同文本，以防在合同中出现欺诈行为。购房者签订的合同中的各项条款一定要准确、清晰，是有关房屋面积和购房者付款金额、付款方式等关键条款。

4、选择付款方式

你可根据自己的情况选择一次性付款还是银行贷款分期付款。住房贷款有３种，公积金贷款、商业贷款和组合贷款，您可以根据自己的情况选择适合自己的住房贷款。

5、购房公证保险

买了房子以后当然不能够忘记房屋公证和保险，这是必不可少的。

6、产权转移过户登记

买房后应及时到房屋主管部门申请产权转移过户登记。买进的房产，只有在进行了合法的产权登记，并取得房屋权证（即房屋产权证明文件）后，你对房屋的权及其他权利才会得到法律的保护，通过产权登记，可以使你验证所购买房产是否存在产权问题。

7、交房入住

新房交房流程是什么？

1、新房开发商以书面形式通知新房购买者在约定时间内对新房进行验收交接。

2、新房业主持入住通知要求的证件及其他相关资料，在入住通知要求的期限内到房地产开发企业指定的地点，查验新房开发企业依法应当取得的书面文件。

3、关注面积问题，索要新房《面积实测表》，向新房开发商了解公摊面积大小及组成。

4、业主请专业人员对新房质量仔细检查，记录问题，并详细填写新房验房单。

5、房地产开发企业对新房存在的质量问题逐项予以修复或作出修复书面承诺并经买受人查验同意后，双方根据新房面积实测技术报告结算房款。

6、买受人向房地产开发企业交纳新房买卖合同或新房预售合同约定的其他费用。

7、业主签署新房《房屋验收交接单》，从房地产开发企业或房地产开发企业指定的第三方处领取新房钥匙。

8、业主向新房开发企业依法选定的前期物业管理企业交纳物业管理费，并办理新房物业管理的相关手续。

新房购买流程及注意事项

1、准备买房

买房前要做很多准备，首先需要看看自己有没有购房资格。例如在上海，没有沪籍的家庭，想在上海买房需要连续缴纳5年及以上个税或社保，并保证名下在上海无住宅。其次，需要根据自己的经济实力，对房款总数有一定的预期。购买前可以通过各种渠道了解在售新房楼盘的具体情况，制定一个大概的购房计划。

2、看房选房

对中意的楼盘项目，可以去实地考察，只有自己去看过了，才最大可能地知道真实情况，毕竟有些情况下广告与实际相差较大。看样板间是每个购房者都要经历的环节，在看样板间时，要带上尺子打量下家具尺寸，询问一下销售员房屋管线位置，将样板间的灯关掉看一下自然采光，还要问清最后交的房与样板间之间的差别等等。

进入选房阶段时，要注意选择楼层、户型，并注意周边配套的规划图。项目周边配套可以通过项目所在区域的住建委网站进行查询。

3、认购签约

准备买房时，需要向开发商缴纳一部分数额的定金，并签认购书。定金缴纳的比例有明文规定，《担保法》中强调，缴纳的定金金额比例不得超过合同表明的总房款的20%。一般来说，比较抢手的项目，开发商会让购房者排号，比较靠前的购房者，有优先选择房源的权力。

由于买卖双方在购房知识方面的不对等，使得购房者在签订购房合同时，可能处于被动地位，因此签订合同时，应仔细阅读合同各项条款和补充协议，必要时可向律师和主管部门求助。

4、付款贷款

在签约之前，需要先在网上审核你的购房资质，购房资质审核通过后，直接进行网签，之后要与开发商签订购房合同。签订购房合同时，要注意看看合同中有没有空白条款、补充协议中的义务与权利是否对等、违约责任和赔偿有没有写清楚、交房日期与交房标准是否清晰等。

签约后，你需要给开发商首付款，首付比例政策如下：

商贷认房又认贷，个人征信记录中没有贷款记录的，按首套房，首付比例为3成；有贷款记录的按二套房，首付比例为普通住宅5成，非普通住宅7成。公积金贷款，认房不认贷，首套、二套首付比例皆为3成，贷款额度有上限，首套上限为120万，二套上限80万，有补充公积金加10万。

之后办理房屋抵押贷款等事宜。一般来说，开发商会有指定合作的银行，目前的商贷利率五年期以上是4.9%，但各银行会有自己的变化，具体的银行贷款利率以申贷的银行利率为准。

5、验房收房

房屋竣工之后，开发商会通知你进行验房收房。注意收房时间，验房时要仔细核验房屋的每个细节，查看“三书一证一表”。如果开发商拿不出这些证件，可以直接拒绝收房。

注：“三书一证一表”中三书指的是《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》；一证是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》；一表是指《竣工验收备案表》。

6、缴税/费、办产证

新房在开发商拿到大产证后，业主需要交纳契税，办产证。一般来说，商品房除了契税，还需要缴纳公共维修基金、物业费、停车位费等费用，各物业公司收费标准不一样，以各楼盘负责的物业公司的收费标准为准。特别要注意的是，公共维修基金和契税的纳税凭证一定要保留好，这是办理产证的不可缺少的。

7、装修入住

新房交易主要分为期房跟现房。期房就是预售，指开发商将正在建设中但是已取得预售许可证房屋卖给购房者。现售就是现房出售，不管是否建好，物业是已经取得房地产权证书的，出售对象是现房。

一手房交易流程

简单而言，一手房交易分为五大步，熟记五大步骤，缺一不可：

第一步，交定金，签认购书。

第二步，交手续款或一次性付款的房款，签署房地产买卖合同。

第三步，现房或期房可以赎楼的时候，开发商通知客户赎楼。

第四步，交税费。

第五步，拿房地证。

注意事项

五大证缺一不可

①建设用地的规划许可证

②建设工程规划许可证

③建筑工程施工许可证

④国有土地使用权证

⑤商品房预售许可证

这五证中最重要的两证就是商品房预售许可证和国有土地使用权证，重点要查阅这两两本证书，而且都要看原件。

避开现房误区

很多人容易走进的一个误区，就是现房是有人住或是已建好的房子，其实这是片面的。所谓的现房是已经取得了房产证的、不动产权证书的现房，一定要避开这样的误区，避免误判很多东西。

收房环节多把关

☆接到开发商收房通知书和入伙通知书，去到现场之后要确定房屋是否达到交付条件。《竣工验收备案表》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《建设工程质量认定证书》《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》《实测面积登记表》。这些文件如果差一份，就可以拒绝赎楼。

☆关于房屋面积，正常房屋面积实测和签订买卖合同的面积，不超过3%的误差。如果超过3%的误差，可以要求开发商整改。

☆在房屋质量上也应多把关。水，管道，电，线路以及墙体有没有裂缝，收房的时候都要注意。如果签订装修合同，赎楼的时候，可以对着装修合同标准，用材，品牌等等来看。

总体而言，一手房交易牢记五大流程五大证，收房环节多把关。

买房，有哪些必备流程？

一、实地看盘

相信大家深有体会，开发商口中，没有一套房子不是学区房地铁房的，真相是靠近小学附近的菜场附近的就是学区房，离地铁站5公里的也是地铁房。

所以一定要自己实地看盘，并且要了解以下信息：

1.是否为地铁楼盘，有几条地铁，距离最近的地铁口多远？（步行10分钟以内最佳）；

2.教育规划用地在哪里？离小区多远？并了解相关学区配套政策和划片区政策等；

3.商业（购物）、医疗、生活以及环境（水景、公园等）配套是否优质？

二、确定户型

很多人在听户型介绍时容易被开发商的思路“带着走”，当时觉得很好天津房产证办理流程新房，但是买回去后心里还是喜欢不起来，这就很尴尬了。

不要完全听信开发商的介绍，在开发商的口中所有的户型都是适合你的，他们所有行为的目的只是把房子卖掉。

一定要坚定自己的喜好和立场，根据自己的需求确定购房户型。

建议：

1.刚需以中小户型用于过渡为主；

2.改善型住房满足居住品质提升为主；

3.投资性住宅或者商业房产（商业公寓、写字楼等）考虑核心城市、核心地段、核心商圈、人群素质、周边同类型房屋的出租率、租售比和周转率等；

4.旅游、养老地产，看规划、知政策、需实地探访了解。

三、交付标准

根据需求和标准你需要提前备好以下课程：

1.毛坯房，是否有门窗、水管、电线、燃气设施，交房标准越清晰越好；

2.装修房，按多少钱的标准装修、标准有哪些建筑和家具、厨卫品牌等。

四、付款方式

付款方式大多分全款或者是付首付后贷款这两种方式，全款买房当然简单快速，如果是涉及贷款的话就要好好了解其中的技巧了。

1.全款买房——压力较大、成本较低、但占用资金太多，需要注意的是：一次性付款还是分期支付；

2.按揭方式-----资金成本较高、压力小、可省下多余资金；

确定等额本金还是等额本息，贷款年限选择（5、10、15、20、30年）.

有公积金一定要用公积金贷款，贷款额度每个城市不一，例如、深圳夫妻最高可贷90万、北京最高可贷120万，利率最低的是公积金贷款，一个字——省！

贷款注意事项，划重点了！

很多开发商都会向你承诺，首付不够没关系，我们有合作的银行，贷款一定帮你办的妥妥的，你想要贷几成都可以。

信了你就惨了，就像上面我朋友的经历。很多商业银行的贷款速度、贷款金额与银行制度、政策、时间有很大的关系，甚至同家银行的分行和总部的放贷政策都不一样。开发商各种通天的“关系”只是为了骗你付定金，在签完合同后，再以各种银行制度或者政策为由告诉你无法满足贷款数额，这就意味着你要在短时间内准备巨额资金，如果你不想买了就只能损失定金和赔偿违约金了。

所以贷款的流程一定要亲自核实清楚。（重要的事情请在心里记三遍！）

五、确认资格

1.限购限贷城市，一定要先确认自己的购房资格和贷款资格。

2.外地户口需要确认自己的社保年限是否符合标准。

买房，

有哪些重点须知？

重点提醒：

1.审查资质

审查核实开发商是否具有相关资质，五证两书是否具备；

审查核实开发商是否有《商品房预售许可证》；

审查核实所买房屋是否有他项权利（被抵押，作为抵款房等）；

2.公证摇号

目前一些核心城市例如上海、杭州买房时需要做公证摇号，具体细节和要求要提前了解；

3.谨慎签约

签订购房合同（协议）时，一定要确认支付款项方式、交房时间、交房标准、违约责任划分等，开发商承诺规划和配套能写进合同最好，合同有多页还有附件一定要详细阅读；

4.网签付款

确认房号和签订合同后需要在房管局网站进行网签，最好网签时再付款。

5.缴纳税费

契税（成交价的1.5%左右或者面积的1%-4%）；

大修基金（60-200/平或者成交价格的2%-3%左右）；

印花税（0.005%）、物业费、交易手续费、评估费（按揭需要）、公证费等。

6.申请按揭

需要提前准备好：

在人民银行分行（一些商业银行也可以）或者人行网上查看并确认自己的征信是否有问题；

收入证明；根据贷款人数办理、按照月供2倍以上即可；

资金流水；一般3个月、6个月，建议买房前提前做好银行流水。

7.等待交房

按照合同约定时间、标准等交接房屋、需要自己测量房屋实际面积避免被坑，误差3平米以内可以要求补差价，3平米以上可以选择退房。

买房的流程：

首先：要选好中意的房子

此处敲重点：在去看房子的时候去找房产经纪人带你们去看，一定不要自己傻傻的直接去售楼部，一定不要自己直接去，一定不要自己直接去，重要的事情说三遍！！！

因为有经纪人陪同的叫做渠道客，会有一些渠道的优惠，而且新房的话经纪人也是不会收取您的任何费用的。但是如果自己傻傻的直接去到售楼部的叫做上门客，上门客是没有任何渠道优惠的！而现在都有人脸识别，一但去过销售中心，就算是再有经纪人陪同去购买也是无法享受渠道优惠的了。所以大家一定要记住，不要自己傻傻的直接上门了！

第一步：签订认购书

一手房正式销售工作开始后，一般会设立售楼处，购房人在认可本项目后，可到售楼处签订认购书，并缴纳订金。销售方应实事求是地向购房人介绍项目的进展情况，并将签约须知及有关的宣传资料和法律文件交给购房人。

签订认购书是一手房销售程序的一个环节。

买卖双方签订认购书的主要内容包括：

（1）开发商名称、地址、电话；

销售代理商名称、地址、电话；

认购方名称、地址、电话、身份证件；

指定律师所名称、地址、电话。

（2）认购物业的楼层：户型、房号、面积。

（3）房价：单价、总价。

（4）付款方式：一次性付款、分期付款、按揭付款。

（5）认购条件：定金金额；

签订正式契约的时间、地点；

付款地址和帐户，签认购书至正式签约期间违约补偿方式和争议解决方式。

当签订完认购书后，销售方应给购房人《签约需知》，以使购房人清楚下一环节及签约有关细节。

签约须知主要内容包括：

（1）项目法律文件：国有土地使用证号、销售许可证。

（2）购房人应携带的有效身份证件。

公司应携带的文件、购房批文等。

（3）房款支付方式。

（4）购房应缴纳的税费说明：印花税、契税、手续费、房产权属登记费、权证工本费、权证印花税。

第二步：签订买卖契约

购房人在签订认购书后，应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约。契约包括：内销一手房销售契约、内销一手房预售契约、外销一手房销售契约、外销一手房预售契约、经济适用住房买卖契约等。

签订买卖契约是整个购房程序中最重要一环，契约也是销售中最重要的法律文件。契约一般为一式肆份，其中正本贰份，开发商和购房人各执壹份。副本贰份，开发商和当地房管部门各壹份。契约的主要条款包括：

（1）土地使用证号及使用年限

（2）一手房销售许可证号

（3）房产名称及购房人购买房产的类型

（4）所购物业的楼层、面积、房号、户型、交付使用日期

（5）房价款。包括单价和总价

（6）付款方式

（7）双方违约条款

（8）保修条款

（9）买方接受物业管理公司管理条款

（10）预售登记

（11）房屋转让

（12）房屋过户

（13）纠纷、争议的解决方式

（14）附件一：房屋户型图

（15）附件二：装修设备标准

（16）附件三：共有共用部位同时购房人与开发商还可就其它内容签订补充条款。

第三步：预售登记

买卖双方只有办理完预售登记后，契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后30日内，到所属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花税。在此期间，买方如转让其所购房产，买方与受让人应在契约上做背书，在背书签字之日起十五日内，双方持有关证件到市场处办理转让登记，在转让登记申请表上签字，市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。

第四步：签订管理公约，办理入住手续

当购房人按契约有关条款约定付清房款后，开发商入住通知单，并安排购房人与物管公司接洽。物管公司将给购房人出具物管公约和收费标准。当购房人与物管公司签订管理公约并付清管理费后，就可以拿钥匙入住了。

第五步：办理产权过户，领房产证

交楼入住后，购房人可以静静的等待房产证下证了。

买卖双方进行房产交易后一个月内持房屋买卖合同和身份证、户口本、《商品房销售合同》等证件到房地产交易所办理买卖过户登记。

交易所办理过户手续后，应携带身份证、户口本、图章等,在交纳了手续费、契税、印花税后就可以办理过户手续。交易所会给买方发放房产卖契。

办理完买卖过户手续后，买方应持房地产交易所发给的房产卖契,在三个月内到房管局登记申请。办理申请需要房屋所有权证、《商品房购销合同》、商品房销售发票存根复印件、身份证复印件、《房屋所有权转移登记表》、《墙界表》、《面积计算表》。

经房地产管理部门审查验证后,买方可领取房地产权证。

1、确定开发商已经进行了初始登记：开发商办理初始登记是自己可以办理房产证的必要的前提条件。通常来说主管部门办理初始登记是需要大约为20～60日不等的时间，因此在收房入住以后的2-3个月，是可以向开发商询问办理初始登记的相关情况并在《购房合同》当中对这个加以约定的，也是可以到当地的房地产交易信息的网站进行查询。

2、到当地的管理部门领取并且填写《房屋(地)权登记申请表》：准业主们要在申请表填写以后需要开发商签字盖章。有的项目的开发商手中会有一些现成的盖好章的表格，只需到开发商处领取并填写就行了。可以事先向开发商询问，房产证应该在哪个部门办理，然后直接向该部门咨询，省去奔波之苦。

3、测绘图(表)：测绘表是登记部门确定房产证上标注面积的重要依据，取得途径有三种：开放商处(携身份证);开发商指定的房屋面积计量站;或向登记部门申请对房屋面积进行测绘。