对于目前天津的楼市，应该很多人是比较失望的。如果跟别人聊天津楼市为什么如此惨淡，随便一个关注楼盘的，都能给整上一两句，什么产业不行，经济下滑，南强北弱，天津就剩一个教育了等等。
对于目前天津的楼市，应该很多人是比较失望的。
购房者看着阴跌了四年多的房价，只有一声叹息。开发商看着堪比当年拿地价的售价，更是苦不堪言。如果你问本地人，你会得到一句“嘛钱不钱的，乐呵乐呵得了”。如果你问外地人，他会告诉你，如果不是为了孩子，谁会来天津呢。
好像天津注定会落寞。
如果跟别人聊天津楼市为什么如此惨淡，随便一个关注楼盘的，都能给整上一两句，什么产业不行，经济下滑，南强北弱，天津就剩一个教育了等等。
这些都不错，但是我认为有3点更主要的原因值得关注。
第一，库存。
当初中央喊话，房住不炒，要加大土地供应量。天津绝对是个听话的孩子，直接就把库存干到了全国第一，二手房库存干到了15万套。
第二，钱。
放眼全国来看，天津的信贷政策绝对是最严的那一批。只要你有过贷款记录就是二套天津房价多少钱平米，首付比例60%。
那好吧，房子无限供应，而钱又流不进来天津房价多少钱平米，房价下跌那是注定的。
但是如果你认为天津的楼市就这样完蛋了，这个结论也未免过于草率。
天津的库存是很高，但是仔细来看，市区的库存，环城优质板块的库存，以及滨海开发区的库存，这些价值高的区域不仅库存不高，而且卖一块少一块，真正库存高的都集中在远郊和环城比较偏的区域，以及滨海。
另外，天津是从2017年3月份开始限购限贷，刚才说现在政策非常严苛，房价阴跌了四年，但同时也说明天津高端改善的这些购买力，同样也是被压抑了四年多的时间。
改善的客群，尤其是高端改善的客群，谁没有个房贷记录。
房子卖掉了，贷款还清了，不好意思，二套首付60%。
一套400万的房子，如果首付30，120万，很多人可以拿出来，但如果是首付60，240万呢？又有多少家庭能够满足一次性拿出来。
况且，400万，在河西也就是买一个100平的小三居，根本谈不上一步到位。
需求可以压抑三年五年，但是十年八年呢？经验告诉我们，压抑的越久，等到它弹起的时候就越猛。
还有一点是情绪。
买涨不买跌是人性，但投资是反人性的。
能不能买，关键在于其内在的价值。如果连菜市场大妈都在跟你炫耀说我上个月买的房子涨了多少钱的时候，我们反而要谨慎了。
所以，在大多数人看空的时候，如果你认为他有价值，且你有需要，那就可以出手。
第三就是分化。
前面已经说出来了，市区与郊区，近郊和远郊，学区房和非学区房，在未来分化一定是加剧的。
库存分化，资金分化，购买力分化。
这两天大家都在关注土拍市场，不出意外，依然是分化。
优质板块会吸引开发商的争抢，而远郊价值很低的甚至会流拍。
等这次土拍结束了，有了明确的结果，咱们再来看。
总之，天津楼市不能一概而论，优质资产依然值得关注，而且要尽快出手。
但是外地的家长，想让孩子享受天津的教育福利，又不想投入过多的资金，花几十万远郊买一套落户神器，那到时候转手希望你不要说“呸天津真坑”。
