本文分享的案例中，购房人购买的是被查封后的房屋，但未办理变更登记。在房屋被查封后购买房屋但未办理变更登记的，即使有证据证明该房屋系购房人的唯一住房，且已支付全款，购房人也不属于法律规定的消费者购房人。但未办理房屋过户登记。

本文摘选自作者即将在中国法制出版社出版的新书《破产纠纷裁判规则解读——司法实践、诉讼实战与典型案例详解》。我们结合最新法律、法规和监管政策，结合多年研究成果形成的实务著作。本书囊括了实务中因破产清算、破产重整、执行转破产等与破产程序相关的争议和诉讼中产生的各类纠纷和几乎所有重要法律问题。结合我们办理的大量破产相关业务和纠纷的实践经验，精心筛选出常见多发的，以案例为导向对各种业务场景下可能存在的裁判规则、主要问题、风险应对策略和解决方案建议进行类型化汇总和归纳，以期对业界同仁有所裨益。

阅读提示

与一般企业破产时的债权清偿相比，房地产企业破产时的债权清偿更为复杂。尤其在涉及对购房人权利保护的问题时，购房人的的债权能否被认定为优先受偿的债权，成为房地产企业破产债权清偿的一大难点。本文分享的案例中，购房人购买的是被查封后的房屋，但未办理变更登记。此种情况下，开发商破产后该购房人的债权能否被认定为优先受偿的债权？

裁判要旨

在房屋被查封后购买房屋但未办理变更登记的，即使有证据证明该房屋系购房人的唯一住房，且已支付全款，购房人也不属于法律规定的消费者购房人。开发商破产后，该购房人的债权不属于优先受偿的债权。

案情简介

一、2015年2月26日，本案诉争的锦绣商业广场3-22-1502室房屋被法院查封。

二、2015年3月12日，方春、韦小玲与华惠公司签订房屋定购/缴款确认单一份，约定方春、韦小玲向华惠公司购买无锡市惠山区锦绣商业广场二期3-22-1502号住宅房屋，定购房屋总价为38万元；方春、韦小玲于当日缴纳首付款23万元，次日缴纳房屋余款15万元。但未办理房屋过户登记。

三、方春与韦小玲原系夫妻关系。双方于2017年5月31日协议离婚，离婚协议书约定，无锡市惠山区锦绣商业广场二期3-22-1502号房屋归方春所有。

四、2016年7月6日，惠山区法院裁定华惠公司重整。

五、方春向惠山区法院起诉，请求确认锦绣商业广场3-22-1502号房屋不属于华惠公司的破产财产。惠山区法院判决驳回其诉讼请求。

六、方春不服一审判决，上诉至无锡中院，法院判决驳回上诉，维持原判。

裁判要点

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条中规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一） 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二） 所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三） 已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条是突破一般执行的规定，对消费者购房人作出的倾斜性保护，有其严格的适用条件。必须同时满足法律规定的三个条件，才属于本条规定的消费者购房人，才会收到法律的特殊保护。其特殊保护主要体现在，即使未办理房屋变更登记，购房人对房屋的物权期待权仍可对抗债务人的一般债权人。同时，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定，消费者购房人交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。也即赋予了消费者购房人超级优先权。

但本案中，方春系在案涉房产被查封后向华惠公司购买的案涉房屋。虽然方春名下无其他用于居住的房屋，且已付全款，但方春在法院查封后才签订合法有效的书面买卖合同，其在购房时未履行合理的注意义务，查看案涉房产是否被查封，不符合《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同”，不属于该条规定的消费者购房人。因此，在华惠公司破产后，方春对案涉房产不享有别除权。故两审法院均未支持方春的诉讼请求。

实务经验总结

北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。

1. 《执行异议与复议规定》第二十九条对消费者购房人做出了倾斜性保护，同时根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中的规定，更是赋予了消费者购房人优先于建设工程价款的超级优先权。该类规定属于例外规定，法院在审理时相对比较慎重，会严格审查购房人是否同时满足《执行异议与复议规定》第二十九条规定的三个条件。只要有一个条件未满足，购房人便无法受到法律规定的倾斜性保护。

2. 购房人在购房之前，应尽到合理的注意义务，审查购买的房屋是权属是否明确，是否被查封，是否存在抵押。如因购房人自身未审查房屋存在的瑕疵，由此导致的后果由购房人自行承担。例如，如房屋存在查封的情况仍购买该房屋，则在开放商进入破产后，即使购房人已支付全款，购房人的债权也不会被认定为优先受偿的债权。

3. 开发商破产后，破产管理人有权选择继续履行与购房人的房屋买卖合同，向购房人交付房屋，也可选择解除合同，由购房人向管理人申报债权。如购房人满足《执行异议与复议规定》第二十七条规定的条件，则属于消费者购房人，其向管理人申报的债权为有优先权的债权，应全额清偿。如购房人不满足法律规定的消费者购房人的条件，则其申报的债权人为普通债权天津新房房产证办理流程，只能按照破产清偿率得到一定比例的清偿。

（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所律师对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所律师对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）

相关法律规定

《中华人民共和国企业破产法》

第十八条 人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。

管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。

《民法典》

第二百一十八条 权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:

（一） 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二） 所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三） 已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》

第二条 消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

《中华人民法共和国物权法》（已失效）

第十八条 权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。

法院判决

以下为法院在裁定书中“本院认为”部分对该问题的论述：

本案一审法院认为：

虽然方春、韦小玲与华惠公司仅签订了房屋定购/缴款确认单，但方春、韦小玲已履行了全部付款义务，华惠公司接受全款，该合同本约成立，系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法律的强制性规定，合法有效。方春与韦小玲于2017年5月31日协议离婚，离婚协议书约定：即无锡市惠山区锦绣商业广场二期3-22-1502号房屋归方春所有，故方春作为本案原告主体适格。双方当事人对锦绣商业广场3-22-1202号房屋是否属于破产财产存在争议。因该房屋未办理不动产登记至方春名下，方春尚不享有该房产物权。本案中虽然方春名下无其他用于居住的房屋，已付全款，但方春在法院查封后才签订合法有效的书面买卖合同，不符合《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同”，不属于该条规定的消费者购房人，因此，方春因购买该房屋对华惠公司享有的债权不属于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的优先于该商品房工程价款优先受偿权的债权，该房屋亦不属于用于优先受偿的别除财产，故该惠山区锦绣商业广场二期3-22-1502号房屋属于华惠公司破产财产，方春请求确认锦绣商业广场3-22-1502号房屋不属于破产财产的诉讼请求于法无据天津新房房产证办理流程，不予支持。

本案二审法院认为：

方春的一审诉讼请求系确认诉争房屋不属于破产财产。诉争房屋仍登记在华惠公司名下，该房屋上也未登记有方春的物权或准物权，故该房屋仍属于破产财产，不属于方春的别除财产。另外，方春称其无能力去核实该房屋是否处于被查封状态，但《中华人民共和国物权法》第十八条规定“不动产登记资料查询、复制权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供”，因此，方春可以及时向不动产登记机构要求查询该房屋是否存在查封，方春称其没有渠道得知该房屋是否被查封，与我国物权法不符，本院不予采信。

案件来源

方春与无锡华惠房地产开发有限公司破产债权确认纠纷二审民事判决书【无锡市中级人民法院（2019）苏02民终2759号】