当然这是顶级的学区房价格，带和平区实验小学，在天津市排第一，也是天津唯一一个归教育局直管的小学，所以这种破房子都能卖到十多万一平。我看到和平区最近十年的一个房价升值图，发现天津的升值幅度，其实也不算很大啊。
但房价在这轮调控中也未能幸免于跌，比如保利香河雅颂，从2.8万跌到2.3万，降幅20%。
周边最贵的二手房，城投熙和园，因为带光明小学中学，最高卖到4万/平米，现在大概跌到3.3万，主要购买力就是三部分人，来自北京和河南、河北、山东人，这些都是为了孩子上学，以及本地改善的人买。
但武清超过一半都是外地人买，很多都是老人带着小孩在这边上学，年轻人在外地上班。
武清目前行情低迷，主要还是因为供给量巨大无比，据说武清中心区周边五公里内，就有30个新盘，我看了几个价格都不算高（有人说深圳人出去看哪里都觉得便宜哈哈）。
水城商圈的金悦府，1.7万/平米毛坯还送2个车位，2016年就卖到2万，也降价了；
越靠近天津城郊的价格越便宜，大概在1.2万左右。
我们看了一个梧桐大道，89平三房，1.2万带精装，据说60%是本地人买，40%是为了落户上学买的。
武清整体给我的感觉还不错，路网横平竖直，地面干净整洁，房子也都比较新，北京人如果是兼顾孩子上学和自住，又要有完善点的商业配套，来这里置业还是可以，但调控迟迟不放松，供给量又大，价格也是深不见底。
如果论升值，武清相对天津市区而言是望尘莫及的。这次陪我看房的小伙伴段先生2013年就在武清买过房子，他当时是8000元/平米买的，去年5月1.9万/平米卖出，他发现如果是现在降到1.6万还很难卖掉，因为新房太多了，去年5月之前小区一个月就能成交10套，最近一年都不到十套。
虽然从2013年到去年卖出他也有一倍多的盈利，但如果当时是买在市区，市政府旁边当年也只要1.2-1.3万/平，当年的差价不大，只有四五千，不到一倍，但是现在却能卖到4.5-5.5万/平，相差了3倍，所以说论升值，还是核心区升值快。
01
中心区
1、学区二手房
天津中心6区的新盘供给量很少，比如教育资源最好的和平区，新盘供给很少很少，这就造成了二手房老破旧的价格，因为附加了学区房这个核弹功能，也能涨到极致。
中介朋友带我去襄阳道看了一套二拆一的学区房，如果我不实地去看房，真的完全想象不出来什么叫二拆一的房子。
二拆一就是一个小两房，房东把它拆成了2个房本，每个房间有一个房本，大点那个房间说房本是22平米，当然实际上根本没有这么多，另一个房间十多个平米，卫生间0.9平，厨房3平米，没有客厅，空间很局促。
看到这个卫生间的图片，是不是隔着图片都能感觉闻到臭味呢？这么小的空间里，两脚都很难放下，但还要在里面洗澡。
拆完后，这个22平米的一个房间就要卖345万！算下来每平米达到15.68万/平。
当然这是顶级的学区房价格，带和平区实验小学，在天津市排第一天津房价10年对比，也是天津唯一一个归教育局直管的小学，所以这种破房子都能卖到十多万一平。
这种七几年的二拆一房，买来完全没法住，纯粹就是买个学位，但在天津大家也很舍得为学区房买单。
破归破，这种房子却很抗跌天津房价10年对比，虽然天津市场这几年都是跌跌不休，但这种顶级学区房还略有上涨，所以相当来说，是非常不错的保值品了。
整个2019年，天津十区，只有和平区、河西区是飘红的，其他8区都是跌的，特别是津南区跌最多。
我看到和平区最近十年的一个房价升值图，发现天津的升值幅度，其实也不算很大啊。
最高的和平门，因为位置不错，还有地铁、有学校，当年开盘价低，才涨了四倍多。
金德园这种是因为有一流学区，涨幅还算比较大。环球金融中心，公寓，涨幅最低，才16%。
2、新房
南开区的正荣紫阙，估计有不错的小学，品质也不错，169、196平米，5.5-6.5万/平，终极改善户型，总价将近千万起步，天津人买会很吃力，所以几百套房卖了一年还没卖完。
河西区万科宾西路5号，也是改善盘，285套房，145-220平，均价4.9万带精装，地段非常好，在市政府旁边，但总价600多万起步，对天津来说还是太高，所以卖了一年，还剩50多套。现场基本上没看到人看房。
可以看出来，现在天津楼市的高端改善市场，去化还是非常缓慢，但因为在天津所谓的上三区（河西、南开、和平区），土地稀缺，新盘又少，开发商只愿意去做高端改善盘，价格高，户型大，总价高，因为这样可以利润最大化，这已经是各个一二线城市中心区的共性了。
所以刚需会不断的被往外挤，在中心区会越来越买不起，买不到新盘，中心区就成了富人的地盘。
天津的中心区刚需盘，至少也是到了下三区（河东区、河北区、红桥区）。
比如河东区雍祥园，均价在3万左右，户型包括刚需户型和首次改善户型，总价在250万起步，相比前面两个高端楼盘的门可罗雀，这里看房的人就明显要热闹些，总算是有点人气了。
03
海教园
我前年就去过一次海教园，环境不错，这次去没什么新印象，只是更多洋房楼盘云集而已。
