最近和朋友聊天儿，说到了天津的房价问题。朋友们对天津的房价走势表示悲观。暂且不说房价会不会涨的问题，如果你是刚需，现在到年底是上车的好机会。因为目前看来，天津的房价还有机会。所以某种意义上可以说，大家认为目前天津的房价“水分”不多，就这么多。
最近和朋友聊天儿，说到了天津的房价问题。朋友们对天津的房价走势表示悲观。觉得天津的房价从限购之后就一路下跌，到了现在，还没有企稳的迹象，觉得还会掉，深不见底的赶脚。
01、降价出售是常态；不能明降，就“工抵房”
最近天津有太多的地产项目推出各种空前的“工抵房”。美其名曰“工抵房”，其实就是变相的打折降价出售，为了防止直言降价造成老业主的维权，所以打着工抵房的名字打折卖。
举几个例子，北辰区某知名开发商，原价16000，现在13800送精装；津南某知名开发商的大盘，原价14000现在推出工抵房，要求7天内签约，135平米145万，均价10000出头，还有团泊湖的例子就不举了，因为你会发现价格低的比某些三四线城市房价都低了。
暂且不说房价会不会涨的问题，如果你是刚需，现在到年底是上车的好机会。开发商都需要回款，缩短回款周期，降低财务成本，降低经营风险。按照90平米114万，贷款80万25年期上浮5%算，30多万的首付加每个月月供4000来块，就能换来一套属于自己的房子，只能说，天津真的是一个肉体和灵魂兼顾的城市了。
为什么说未来半年是上车的好时机？因为目前看来，天津的房价还有机会。不要着急反驳，听我说。
2、汽车再便宜，也不会和玩具汽车一个价
经济学上讲，东西都是有价值，价格会来回波动，都不会偏离价值太多，汽车再掉价，也不会跌到和玩具汽车一个价。因为就算汽车的定价太高，价值再回归，价格回头挤掉水分的时候，认定它价值的人就会出手，到不了玩具汽车的价格，汽车早就卖完了；亦或者大家都不买账，大家都不需要，那么价格下探到一定程度，汽车就会停产，也不会和玩具汽车一个价。
你如果希望等着玩具汽车的价格买汽车，或者也就是常说的“白菜价”买汽车，是不可能实现的。
回到正题，前面也说到了“工抵房”的，如果房价下跌3000，没有人出手，大家还是都不买，说明大家认为这还不是它的应有价值；但是到了下跌3000大家都纷纷出手，就说明大家在用脚投票给他的实际价值了。所以某种意义上可以说，大家认为目前天津的房价“水分”不多，就这么多。
价值与价格的偏差本来就这么多，所以没办法再回调了，差不多也就这这样了。所以，你还想怎么跌？你不出手，自有人出手。抄底的最低价，可能会有，但可能到不了你手里。就比如说，你指望天津的车牌照竞拍，1000能中，那你就等着吧，你看看这好事什么时候能发生。
3、空置率与刚需，终究还是供需
任泽平博士在给大佬讲房地产周期的时候说：长期看人口、中期看土地、短期看金融。说实话，一般人看不来，否则大家都是大佬了。一个地方的房地产有没有前景天津房价降价的原因，不用看那么宏观的东西。个人觉得简单的办法就是你看3个问题：
1、目前当地的房产空置率；
2、你身边还有多少人有购房需求；
3、你身边的人长期定居于此的有几套房了。
天津市内六区就不用说了，大家都看得见天津房价降价的原因，别说空置率了，多少等着拆的棚户区都还住满了人。看看河东、河北、红桥等多少老天津人住的房子都老成什么样了，天津这城建才到哪？因为工作的原因，我也去过很多相对偏远的小区，比如星耀五洲、团泊，说实话，那些市区认为偏远的小区，空置率有，但也没那么高。上周去中海公园城，居然堵车了，电梯要排队。
对于购房需求这个问题，天津本来就安逸，大家的反应节奏也比较慢，天津人还没开始炒房，国家就已经号召房住不炒了。至少笔者身边，需要买房安家得人还真不少，而且是不在少数的刚需，改善需求的也很多，对于他们而言，上车是时间问题，不是上不上车的问题。一边是有限的住宅极低的空置率，一边是大量的购房需求，供求不能平衡，房价怎么跌？
4、城市化还远没结束，天津的路还很长
回到任泽平博士的观点上，长期看人口，目前中国的城市化还远远没有结束，还有20年的路要走。中国未来一定是70%以上的人口在城市集中，农村会形成大规模的无人区。而在城市里，大城市圈的人口，又会是二八效应的见证者。在这样的城市圈里，天津一定是不可或缺的一环。至少在北方，未来的20年里，北京和天津一定是扛旗的城市。不要问为什么，还有的选吗？
过去二十年里，买房没有亏钱的，只有赚多赚少，早买早赚，多买多赚。如今，国家的“房住不炒”这一“国策”可谓深入人心，无论是开发商、建筑方、购房者，还是大众市民，都在一片阴影之中。
确实，也许以前的那种暴涨不会再有了，机会错过了就没有了，但是也不用妄自菲薄，讳疾忌医。巴菲特说，别人贪婪我恐惧，别人恐惧我贪婪。其实股票和房产没法比，但是这句话也适用，当大家都在一片迷雾中的时候，如果你能给透过迷雾把握其中的机会，你就能“贪婪”。
作者 l 欧阳封
来源 l 天津欧耶咨询
