但价格扛不住，除了和平重点学区房，能成交的要么价平，要么降价。确实很多人怀疑，天津也没大量人口流入，房价凭什么涨？天津信贷太严了，二套首付得六成；新房也不限价，没什么倒挂可言，就注定不可能有特别火爆的行情。下半年房价，不会跌（核心板块，大家想买的）几个理由，证明下半年房价不会比上半年差：对市场没有刺激作用，那不可能，至少南开次新房要涨价了。
但价格扛不住，除了和平重点学区房，能成交的要么价平，要么降价。
很多人想明白了，要把资产换成主流需求的产品，这样才能跟上大势。
房子有生命周期，不是茅台，越存越香。
也就注定，拿出来卖的房子，都不太优秀，价格扛不住。
二手房成交量高，带来新房回涌，卖一买一，改善需求迸发。
这也是河西、西青，火的原因之一。
注意，刚需板块都很平淡，团泊东、东丽湖、大张庄、北仓……一点也不涨。
二手房高成交量已持续3个月，天津新房底盘稳了，有改善托底。
❹ 土拍提振信心，预期转舵
越来越多的人，从原来问“后面还会跌吗”转为问“后面会涨多少”？
去年，大家宁愿相信熟蛋可以孵小鸡，也不相信天津房价会涨。
今年很不同，是4年来首次预期“规模化转变”。
不是一两个人，而是群体。
预期是很要命的东西。
高度一致时，观望就是伪命题，行情会被带动。
土拍确实提振了信心，更多是提振开发商的信心，还有什么理由跟总部申请降价？
但对楼市释放了焦虑，要客观的看。
有些板块看不懂，比如南仓、成林道。
之前没有量，不一定因为开发商高价拿地就突然有量了。
但海教园、国展西……不一样，本身就有量天津房价首付一般需要付多少，容易火上浇油。
海教园2020年全年成交3827套，今年1-4月已成交1420套，是去年的40%。
量高+预期一致=房价筑底向上。
事实已经是这样了吧？
预期如何改变？
一靠政策的决心（不降地价）；二靠开发商的决心（不降房价）；三靠市场自我调节（供需）。
现在，三者俱备。
❺ 哪些板块不要再等了？
要不要等，看两方面：成交量和“后浪”。
宾水西，已经全面2万+，这话早说过了，已经有人犹豫变后悔。
滨海中心商务区，政府“惜地”，后面地价有能力比现在涨20%。
新梅江、陈塘，有量有价，即将全面4字头。
天津南站，地价没降，一线“地铁地”全部卖完，后面的地距离地铁远。
海教园，量涨价涨，高价地不一定能卖高价，但现在的盘不会卖低价。
有些板块，需要跑步进场……
❻ 新房价格正被重构，要重新适应
天津楼市，从卧床不起，到起床下地，现在开始慢慢走路，有的板块已经小跑了。
确实很多人怀疑，天津也没大量人口流入，房价凭什么涨？
其实，涨价并不是需求暴涨导致的天津房价首付一般需要付多少，而是供应端扛住了。
当没有更低价的供应时，市场就会自动形成新环境，买房人也会重新适应。
于是，房价被重构了。
举个例子，总价300万，在新梅江买哪？
以前买诚园，现在买天禧，还有别的选择吗？
总价400万呢？可选的就那么几个，后面也没有便宜的。
现在哪个盘不是低开高走？被市场教训太狠了，高开低走就是死路一条。
买涨不买跌，人之常情。
今年楼市回暖，与前两次周期不同，不是全面回暖，是来自改善盘率先被认可，从而导致整个市场提升。
天津信贷太严了，二套首付得六成；新房也不限价，没什么倒挂可言，就注定不可能有特别火爆的行情。
又不是人口增量城市，每年成交量很稳定。
房价全靠市场自我调节，这种调节比较扎实、健康。
所以，一旦市场有明显变化，就必须引起注意。
❼ 下半年房价，不会跌（核心板块，大家想买的）
几个理由，证明下半年房价不会比上半年差：
A：5月卖地，年底入市，下半年新盘少，但预期强，继续去库存。
为什么精武镇碧桂园天境洋房能涨到2万？为什么诚园能涨到4.3万/平米？
有些板块，就是要面临“没得选”。
B：年底入市的新盘都不便宜，5万+、6万+会刺激市场。
旭辉南开六马路地块，放风价6.3万/平米，精装修。
以前你觉得金地阅千峯太贵了吧，现在还有更贵的。
南开区房价天花板又上升了。
等年底绿城新裕里、招商天拖地块入市了，南开区房价就全面上台阶了。
对市场没有刺激作用，那不可能，至少南开次新房要涨价了。
2021下半年，价格会走在量的前面。
也许成交量没有大涨，但你会发现，价格就是涨了。
C：通胀、城市轮动真实存在，不觉得吗？
市面上钱变多了，购买力也充沛了。
❽ 今年改善的买房时点，不是年底！
最合适的买房时点是：2020年底。
之前说过很多次，去年年底是抄底季。
如果错过了去年，今年改善买房，一定要在6月底之前完成。
预算150万以下的刚需不用担心，可以等年底。
就先说这些。
