项目三大核心卖点：1、全新综合住区/天津第二座万科城两大硬核标签。道士君表态：这个盘是万科在天津的第二座万科城，也提出全新综合住区的概念，怎么新，怎么综合，体现在产品设计上，有新的突破。说起万科近几年在天津深耕的区域，一个西南，一个滨城。

/人生最困难的事是选择-摩尔/

年初有两大消息：一、地产教育股全线下跌。 二是重点房企出让土地数量有限。 7 月 26 日也被称为房地产界的黑色星期一。

我就不细说了，但这只是一个开始天津滨湾万科城多少钱一平，背后的原因很复杂。

来来来，回归主题。

不出意外，下半年天津将有一波新项目入市。

最近，不少粉丝询问买房的问题。 去哪买？ 什么时候开始？ 我可以购买特定的磁盘吗？ 等待着一系列的问题。

这里解释一下，去年刀士君帮助粉丝成功购买了13套好房子。

今年到目前为止，我们已经帮助粉丝成功购买了7套好房子。

应粉丝要求，刀士钧画了几张草图，并解读了几句话关于该项目的内容。 对于2021年“滨城”买房有一定的指导意义，建议收藏。

文中涉及的16个地产项目基本都是2021年推出/​​开业的新项目，如有遗漏，请私信道士。

塘沽胡家园

1. 滨海湾万科城

去年年底，万科再次入驻胡家园，拿下两块土地。 土地价格相当合适。 综合楼面价格分别为2122元/平方米和2713元/平方米。

项目三大核心卖点：1、新建综合住宅区/天津第二万科城两大硬核标签。 2、定制硬装修房间+优质教育资源成为第二张王牌。 3、紧邻地铁、紧邻湖滨和两个邻里公园、一个迁徙商业区。

陶世军表示：这个项目是万科在天津的第二个万科城。 它还提出了新型综合住宅区的概念。 多么新颖、全面，体现在产品设计上，有新的突破。 体现在住房生活上，也有新的模式。 让我们看看效果如何。

第二句话“硬装修的房子，好用”，给购房者很大的期待。 与优舍房屋合作定制硬装房屋。 说实话，在这方面，万科还是非常坚持的。 自从与万联彻底合作分离后，对精装修的追求就没有停止。

另外，买房还要考虑三个因素：地铁、学校、商业。 对了，里面有塘沽实验宾湾小学（暂定）、移民商圈等重点学校设施。令陶世军意外的是，售价首付28万元起。 以75㎡最低价计算，均价12400元/㎡。 可以说价格非常美丽了。 刚需要的顾客可以看一下。

塘沽-新港

2. 天宝观塘一号

这是该领域罕见的新项目。 2015年至2021年没有新增土地供应。最早的土地可以追溯到2014年的远洋心地块，楼面价3648元/㎡。 按照当时的成交均价计算，在15000元/㎡左右。

该项目最大的优势是靠近开发区和沿海地区。 规划两栋大型高层建筑，共199套，分为105平米和135平米两种户型。

陶世军表达了自己的看法：我不推荐，更不推荐深耕滨海的开发商和“铁户”。 山所在地区的房地产市场相对停滞，这与开发商的情况有很大不同。 产品也平庸且乏善可陈。 另外一个非常重要的一点就是高级管理层。

生态城-滨旅北区

在谈生态城北区的项目之前，陶世军先说一下北区。 该板块是2021年的新热点板块之一，该区域的建设刚刚起步。 其建设愿景是：宜居城市、三河之地、生态湾、规划人口10万。 目前有5个项目在售，均价12000-14000元/平方米，还有2个项目等待入市。 已悄然成为生态城购房者的热点之一。

3. 天津恒大中央公园

该项目颇具吸引力：内部拥有10万平方米的住宅面积，容积率低至1.5，绿化率高达40%。 建筑间距宽阔，拥有4.7万平方米的七层园林景观。 2200平方米的中央御湖“碱”在项目的中轴线上。 前平多功能运动俱乐部、9A精工标准等产品配置。 对外有Z4地铁、优质教育资源、工业、商业。

道士表达了自己的看法：选择包括刚性需求、新客群、改进。 我们有交通，我们有商业，我们有工业，我们有教育，我们有生态天津滨湾万科城多少钱一平，我们有好品牌，我们有好产品，我们有好装饰，我们有好配置，每一个都是“大炸弹” ”。 最新成交均价11000元/㎡，主打76-144㎡户型，是目前该区域性价比最高的产品。

4、万科生态灯

说起万科近年来在天津深耕的地区，一是西南，二是滨城。

该项目距离目前北部地区项目群有些距离。 我想强调两点：教育紧缺，12年制公里学校适合。 目前学校已达到上限。 坊间盛传是南开品牌，但并未得到官方证实。 由于缺乏公园，项目建设了森海乐园，一个7万平方米的大公园。 还有“鲸鱼”奇幻世界，网红游乐场。

道士发表了自己的看法：对于刚需的或者刚刚改变客群的人来说可以选择。 该项目已经启动，销售情况相当不错。 成交价格为13224元/㎡。 在售户型有81平米、93平米、118平米。 不过，这次产品又有了新的亮点，额外增加了4平米的自由面积，这一点体现在次卧和阳台上。

5、金威书院雅园、品致真溪

我们一起来谈谈这两个项目。 有很多相似之处。 最高楼层均在9楼。 他们可以被视为纯粹的平房社区。 两者都是装饰性的，产品没有新的亮点。 其中，品智振熙的名字并不像案件的名字。 无法辨认。

道先生说：我不推荐。 该区域目前虽处于重要发展阶段，但产品没有优势，社区没有明显亮点，品牌也较差。 预计单价12000元/台起。 选择恒大而不是万科不是更好吗？

生态城-合作区北片区

6. 鄱玉海

从大面积来看，该项目属于生态城北部片区，更具体地说属于合作区北部片区。

该项目是远洋集团携手吉宝生态城打造宜居大型生态城的成果，拥有51万平方米的核心教育区、规划7万平方米的全龄教育区土地，全户型住宅体系，容积率1.73，户数5400户。

陶世军表达了自己的立场：建设市场本质上就是建设一座微型城市。 不是每个开发者没有一定的运营实力就能做到的。 看远洋和吉宝两大品牌开发商联手打造，稳了。 目前，产品及价格尚未对外发布。 你可以专注于它。

生态城起步区（南区）

7. 天津生态城万达广场

该项目预计总投资50亿，总用地面积20.09公顷，总建筑面积40万平方米，包括大型商场、商业、住宅、幼儿园等，是该项目的重要建设项目。值得注意的是，这是万达在滨城的第三家店。 也是生态城起步区近年来为数不多的大型商业地块之一，填补了该区域的商业空白。

6月底，规划方案又进行了一轮调整。 核心是让商业布局更加集中，与星光汇形成连续的商业界面。 从规划图来看，主要产品为高层建筑，共22栋。

道士先生发表了自己的看法：建议滨城做出改变，着力提升客群。 从其位置来看，该场地是生态城最早的起步区。 周边配套完善，有学校、地铁、医院、生态等，目前该区域新建项目较少。 全区成交均价为高层16586元/平方米，平房19345元/平方米，叠层楼22497元/平方米。 唯一担心的是开发商。 这是金新城集团在天津的第一个项目，但其在其他城市已有多个成功的综合项目，并与万达集团多次合作。 希望天津的这个项目能够做好。

生态城-临海新城

8. 颐和南湾

本项目所在区域是生态城目前的热点地产区域之一。 该开发商也是扎根滨城的生态城投资。 这也是易和3.0的作品。

在滨城，买房时还是比较认可怡和产品。 颐和梅林、颐和梅树、颐和红橡公园、颐和溪畔等项目都被认为是当时生态城的代表作。 这个项目比较纯粹，是一个纯粹的住宅社区。 目前，首批产品推出95平米和105平米两个户型。

陶世军表示：生态城颐和系列产品一言以蔽之，刚接触改革的人可以特别关注。 特别喜欢新亚洲莱特建筑风格的买家可以购买一套。 毕竟莱特建筑风格越来越少了。

滨城-中央商务区

9. 金融街滨海融宇

该项目位于中央商务区于家堡，规划精装修高层10栋，其中100m高层6栋，140-150m超高层4栋。 单位面积从84平方米到120平方米不等。

道长发表了自己的看法：慎重考虑购买。 5.2容积率、超高层、平均产品、露天价格为23000-26000元/平方米。 值得一提的是，近年来，国家严格限制各地盲目建设超高层建筑。 其中，100米以上建筑要充分论证、集中布局，严格执行超限高层建筑项目抗震设防审批制度，应与城市规模和空间尺度相适应，与消防救援相一致。 能力匹配。

塘沽海洋高新区

10. 振业玉湖

该新项目属于塘沽新旗海洋高新区，紧邻滨海西站。 该物业由17栋平房和8栋小高层建筑组成，单位面积从89平方米到142平方米不等。 目前正处于卡片整理阶段。

说起振业，大家可能都不记得了。 2013年，我们在虹桥购买了一块土地。 振业名地项目之后，我们几乎从天津地产消失，直到2019年，时隔6年，我们在海洋高新区拿下一块土地。 2015年被兴城地产收购，楼面价约8026元/平方米。 该地块地价为该区域最高，较其他地块高出约2500元/㎡。 2年多过去了，市场还没有开业。 目前入市时间尚未确定。

陶世军说：我不推荐，看开发商下一步怎么做吧。

滨城-开发区

11. 瑰丽风情花园，风情宝珀花园

这两个项目均位于开发区，是滨海房地产市场的高价支撑区域。 最高成交均价接近4万元/㎡。 它们也是滨海房地产市场高端项目的聚集地。 这里，地铁、学校、医疗、公园等配套设施相当齐全。

这两个项目规划高层产品，产品面积约120-230㎡，预计售价30000-35000元/㎡。

道长发表意见：买！ 如果可以的话就抓住它吧。 高品质、高价值、高标准、好外观（花园）是时尚住宅的硬壳标签。 天津的时尚房子，一直与两个字联系在一起：买！ ，抢！

飞机场

12.融创学院一号

融创学院ONE是融创的第一个机场项目。 位于AOD核心区，方圆约1公里范围内，商业（SM）、医疗、交通、学校等城市精华资源聚集。

也就是说，融创·学府ONE作为升级版的第四代战略之作，在产品打造上下了很大的功夫。 它提出了亲密、对话、陪伴、玩乐、我五种新的生活态度，并在城市、社区、家庭、生活四个维度进行升级。 产品面积76至140平方米，拥有全景落地窗和宽阔的大厅。 区等设计理念、城市展厅现阶段已亮相。

陶世军表示：机场作为现在购房的热点之一，有产业、有人口、有交通、有经济基础……完全具备该地区长期发展的韧性和潜力。 品牌、产品、地段和有利的规划是当前购房选择的首要选择。 此楼盘值得刚需、刚改、或有改善的买家关注。

13.天宝九如品珠

天宝是深耕机场地产的公司之一。 该项目位于机场二期，建筑面积约22万平方米，容积率仅为1.3-1.5。 产品规划为4-9层洋房及叠层洋房，三房户型95-141平米，大户型168-213平米。 重叠面积有240或300平方米，这是一个相当大的进步。

目前正处于排卡阶段，预计9月中旬开始销售。 预计售价21000-22000元/㎡。

陶世军表达了自己的看法：我建议想要改善机场房产的买家应该重点关注这个市场。

14. 金宇云楼

称该项目为天津地王时代的“牺牲品”并不为过。

2016年，金隅集团斥资近60亿元，购得机场三块土地。 平均楼面价31929元/㎡，最高溢价率超过520%。 一度创下天津近10年来第三高的土地溢价率。 仅土地价格就比附近竞价项目高出约1000元/平方米。

去年报出的单价低至35647元/㎡，高至50706元/㎡。 整体均价4.5万元/㎡。 如果想买一套，没有任何折扣，最低总价464万起，最高总价近千万。

道长表明立场：果断放弃！ ！ ！ 这个盘，犹豫了半天，换了一个新盘。陶世军去了三次，2018年一次，2019年一次，但没有任何变化。 2020年7月他又去了，合同卖了，他说要开盘。 确实开了，但是不太理想，一栋房子都没卖出去。 ，成为一名长期在机场的警卫。 品牌可以，产品质量可以，但价格这个市场最敏感的因素是无法改变的。 毕竟，成本摆在那里。 我还是希望这个市场能够找到打破现状的办法。

最后，刀世军想说，目前，土地集中出让让天津炙手可热，一定程度上造成了供应量的激增。 简单理解就是，土地多了，新项目就多了，新的地块、新的项目蜂拥而至。

当一段时期内供给超过需求时，供需失衡就会带来买房的窗口期，买方市场就会出现。

好消息是，对于购房者来说，下半年可能是买房的好时机。

买房的时候，买对的不重要，买对的才重要。 2021年在滨城买房，一定要远离不好的房子。 希望大家都能选择到适合自己的好房子。