正是因为和多个行政区做邻居，江宁和南京的不少板块的关系都有些“暧昧不清”。而从房价上来看，万科新都荟的二手房价格也相对较低。在整个板块被越来越多人关注的时候，有一个问题逐渐被选择性遗忘：青龙地铁小镇其实横跨了江宁和栖霞两个行政区，而现在在售的楼盘和已经出让的地块全部隶属于江宁。也就是说，青龙地铁小镇目前只有江宁在“自嗨”。

作为南京占地面积最大的行政区，江宁从东向西依次和雨花台、秦淮、玄武和栖霞四个区相连，南面又和溧水毗邻。

正是因为和多个行政区做邻居，江宁和南京的不少板块的关系都有些“暧昧不清”。横跨江宁和雨花的南站一直是楼市的热点，由栖霞和江宁共同组成的青龙地铁小镇逐渐在楼市中展露头角，江宁和溧水共同组成的临空经济示范区近期也越来越活跃。

但有意思的是，这些板块行政区划上一部分归属江宁，但在管理上却不是只有江宁说了算……

南站：江宁、雨花的“共生”

由于特殊的地理位置，南站的板块热度几乎可以和河西相媲美，根本无需炒作就可以站上楼市的头条。

目前南京南站以金阳西街、博爱街一带为管理边界，北面为雨花，南面为江宁。虽然说雨花和江宁各占南站板块的一半，但在资源分配、城建等等问题上一直存在各种矛盾，各种争论不断。

目前困扰南站板块最大的问题就是学区的问题天津万科麒麟小镇房价，由于学校的规划上不是对半分，雨花台学校偏少，仅仅规划一所小学，为雨花外国语小学花神庙分校，另外两所位于在江宁，分别是南站滨河学校和宏运学校。在学校向江宁倾斜的情况下， 南站学区问题成了区域内业主的痛点。

在2018年4月13日，南京教育局出台了南站学区划分，其中提到，南京南站南部片区雨花台区户籍的适龄儿童，经雨花台区教育局核准，由江宁区教育局负责就近安排至区域内学校就读，市教育局网络发言人也在南京网络问政上进行了相关回复。但这就带来了一个问题：为什么雨花区的孩子要去江宁区上学？直到现在，南站片区的学区问题也没人可以说清，甚至连片区内的二手房中介也搞不清楚。

从行政区归属来看，南站板块内只有万科新都荟、都荟天地隶属于江宁区，其他的“都荟”都属于雨花区。

而从房价上来看，万科新都荟的二手房价格也相对较低。根据安居客数据显示，万科新都荟的二手房挂牌价在40000元/平米左右，而万科九都荟和万科尚都荟的二手房价格都在41000元/平米以上。

根据板块内二手房中介介绍，由于万科新都荟距离南站相对较远，学区也不如其他项目，加上隶属于江宁，相对于其他项目，二手房价格自然偏低一些。

青龙地铁小镇：江宁和栖霞的“联姻”

伴随着各大房企的扎堆如数，位于城东仙林的青龙地铁小镇被看做“接棒仙林湖”的板块。

在整个板块被越来越多人关注的时候，有一个问题逐渐被选择性遗忘：青龙地铁小镇其实横跨了江宁和栖霞两个行政区，而现在在售的楼盘和已经出让的地块全部隶属于江宁。也就是说，青龙地铁小镇目前只有江宁在“自嗨”。

行政区规划示意图显示，青龙地铁小镇包含了江宁区的麒麟街道、汤山街道和栖霞区的西岗街道、仙林街道。据片区内的置业顾问介绍，整个片区是由仙林大学城管委会进行管理。

青龙地铁小镇目前有珑悦和招商正荣东望府两盘在售，另外还有新保弘天宸和深业青珑上府两大纯新盘以及高科G51地块和阳光城G68地块两幅地块，而这些项目全部属于江宁区。而被热捧的南外仙林青龙分校虽然是地铁小镇和南外仙林分校合作办学，但最终还是交由江宁区教育局管理。

南外仙林青龙分校工地现场

目前，片区内的在售的二手房仅九乡雅苑和恒大龙珺两盘。其中，九乡雅苑为拆迁安置房，均价在20000元/平米左右；恒大龙珺二手房价格相对较高，挂牌价已经达到30000元/平米以上，最高甚至达到35000元/平米以上，但没有成交记录。

紧邻青龙地铁小镇但隶属于栖霞区的南大和园由于有学区的加持天津万科麒麟小镇房价，二手房价格达到了42000元/平米以上，部分房源的报价甚至可以超过45000元/平米。

临空经济示范区：江宁和溧水的“交集”

近期，南京临空经济示范区建设规划正式获批，让江宁禄口和溧水再一次获得不少人的关注。甚至溧水空港片区也借此“东风”，成了不少投资客的追捧对象。

根据规划，临空经济示范区包含了江宁部分区域和溧水城北的部分区域。

其中机场片区 28.67 平方公里，东至秦淮河和二干河，南至 340 省道，西至将军路，北至横溪河；

江宁片区 28.39 平方公里，北至信诚大道、西至将军大道、东至机场高速、南至机场范围线；

溧水片区 24.78 平方公里，北至二干河、西至秦淮河、 南至一干河、东至 S243。

虽然同属于临空经济示范区，但江宁和溧水的发展却大有不同。

江宁目前已经引进了包括吉祥航空、阿里巴巴菜鸟等在内的82个高质量项目，重大项目投资年均增长62%。也建立了跨境电商产业园、南航大航空宇航工程研究院、空港枢纽小镇等多个优质园区。而且最重要的是，禄口机场就隶属于江宁。

但溧水片区的目前仅引进了14个重点项目，省重大项目机场大通关项目、空港会展小镇项目、长安新能源汽车制造3个项目已全面开工建设。

由此来看，江宁片区目前已经拥有了可以自给自足的产业链，且不少优质产业已经落地。相比之下，不管是产业链还是产业质量，溧水都有些欠缺。

目前，临空经济示范区范围内暂无新房可售，江宁禄口的新房前期均价约17500元/平米，朗诗青春街区、招商依云郡两盘的二手房挂牌价在19000-20000元/平米之间，溧水新房的前期均价则不到12000元/平米。

对于购房者而言，行政区属划分不仅影响了当下的房价，更重要的是区域内的规划和未来区域的形象塑造。在两区交界处，往往又会出现管辖空白、行政区交叉引发职能模糊等问题。

例如。多年前的南京新街口曾是著名的“三不管”地带；而现在，栖霞江宁之间有多条断头路、南站学区划分问题一直是楼市讨论的热点，这些暧昧区域的“蜜汁尴尬”，往往也接影响区内人民的生活。