现在天津楼市现状，分化严重，学区和改善在涨价，刚需盘开始走量，远郊区依旧冷淡。河西南开哪个更好一点，从目前二手房成交数据和市场关注度，家长买房投票选择上看，河西略微比南开更均衡，整体更好一点。然而天津这17230元/㎡的成交均价，还是在去年改善拉动所形成之后，如果看成交均价中位数，可能这个排名还要更低，并且天津新房房价的中无数已经横盘5年了。
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现在天津楼市现状，分化严重，学区和改善在涨价，刚需盘开始走量，远郊区依旧冷淡。
河西看房，作为河西区新梅江板块的天花板，天空之镜目前在售价格
100平米总价：450－470万
128平米总价590－635万
143平米总价：690－730万
169平米总价：800－860万
208平米总价：1100万左右
比21.22年价格平均每平上涨了4-6千，21年底客户买的143户型，总价600百出头，现在同样楼层700出头，房子还没交房，涨了将近一百万，都说天津房价降了，但是有些区域，房子却都涨了。
涨价的以市区改善项目为主，市区中海系产品，基本都是越卖越贵，二手房以和平，河西，南开重点学区为主。
今年年后的市场才刚刚开始，上海道一室年前有240万成交的，预计三四月突破250万，和平普通小学价格持平。
一直写文章建议买学区房的客户，早买早踏实，先考虑孩子能不能有机会上学的问题，在考虑房价涨跌的问题，因为学区房在天津是硬通货，越好的学区，它压根就没跌过！
最近一些身边朋友，同学也在看房，以市区环城刚需盘为主，从这三天的成交量来看，热门的刚需盘，红盘都开始走量，河东太阳城，红桥九和府，北辰未来城，文化城，海教园龙湖天璞，西青保利和爱情，翡翠大道，滨海万科，万达，春节期间这些刚需盘卖的都不错，不过价格没有变化太多，年前降价取量，现在也没有收回优惠，就看库存量和可选择空间。
随着低利率和楼市政策的继续放松，很多必须买房的客户开始准备上车，之前犹豫观望的群体也开始慢慢开始行动，不过投资炒房的需求还没听到，看来这几年炒房赔钱的不少。
过去一直成交量靠前的远郊区域板块，武清，宝坻，静海团泊，津南天嘉湖，北辰大张庄，滨海大港等地方，现在价格虽然下去了，但是量没有起来，买房不能只看价格，要看价值，在天津买房，学区和教育要放在首位，有时候你会发现，同样的价格，市区老破小学区房争先恐后的抢，但是郊区的别墅，临湖大平层没人要。
这些靠外地客群支撑的板块，在天津新高考政策出台后，很多上学置业的方向就集中到市区和优质教育板块，市区里和平，河西，南开，环城里海教园和空港，滨海的生态城，这些有优质小学，初中，中考成绩好的区域，成为更多家长的选择。
毕竟来天津买房落户，是为了参加高考，如果连高中都考不上，一切都白费了。
目前外地客户群体买房的目标转移到这些中考优势大的区域板块，目的就是为了考上一个好高中，郊区的劣势教育短板，短时间也很难改变。
今天二月第一天，虽然没有出正月，但是最近一个月忙碌起来，感觉已经过了好久，可以确定的是今年的市场一定比去年，前年强，不过有几点原则大家一定要注意，以免踩雷，后悔。
1.买房之前想清楚自己买房的目的，自住，上学，还是纯落户，一套房很难解决所有问题，即使有，价格非常贵，所以需要取舍。
2.预算不多，考虑自住的可以买郊区，但是升值空间和流通性一般，所以能买市区还是市区，市区的房子可能小，可能老，但是需求量大，出租租金也高，二手房交易数据显示市区的二手房需求远远大于郊区。
买郊区自住舒服，预算不多，短期不换房可以重点关注，但是在二手房市场上，流通性不太好。
3.买学区房的，和平最好，河西南开性价比最高，河东，河北，红桥虽然一般但是也是市区，环城里海教园已经成熟，空港还在发展，生态城的模式未来优势不再大，所以买房优先还是城区，市区，教育为主。
天津买房落户上学，上学后就可以换房，不影响后期升学，中考，高考，这个政策大家要清楚。
4.现在网上砖家，老师太多了，所以后期本人也要改改称呼了，暂时不知道叫啥，到时候外告诉大家，师者传道授业解惑也，如果帮不了客户粉丝真正解决问题，我觉得有辱老师这个称呼，今年的目标就是多写好文章，多卖房，帮助很多的粉丝朋友，解决落户，买房，上学的问题。
天津买学区选学片，南开好还是河西好？
最近有很多客户咨询100～150万预算买老破小或者还迁房落户上学转学，选择河西好还是南开好？因为河西一片近几个月价格涨了，最低的门槛在一百五六，如果预算够得到，基本考虑河西一片更保险，因为从小升初摇号上看，一片没有垫底初中。
不过如果预算只有100左右或者出头，南开三个片区，河西二三片区都可以买到，最好买哪个？
不同情况不同分析，下面我们从高中，初中，小学，位置，配套等情况整体介绍一下各片区的情况，因为之前写文章都介绍过，下面主要以结论为主，原因可以看之前的文章链接。
如果市区教育资源有排名，和平首位，如果不是政策和预算问题，直接和平，毫无疑问，但是受政策和预算因素影响，市区的教育选择，其次是河西，南开。
河西南开哪个更好一点，从目前二手房成交数据和市场关注度，家长买房投票选择上看，河西略微比南开更均衡，整体更好一点。
1.优势最大的学片
不过再细分下去，河西三个片区加上南开三个片区，对比起来，南开北是整体最好的片区，河西一片是整体最好的片区，两者之间，考虑初中整体水平和学校情况，河西一片比南开北，公办初中更均衡，没有垫底初中的优势，初中转学生参加小升初，一般建议选择河西一片。
初中转学，不想去太差的公办初中，和平和河西一片都可以作为考虑，不过门槛都比较高，最让人纠结的就是剩下的五个片区如何选择，昨天有个客户100万买老破小，河西三和南开北如何选择？
如果是本地客户，基本建议是就近选择。
红桥北辰西青的建议考虑南开，河东津南东丽的建议考虑河西。
当两个片区差距不大的时候，可以通过其他方面作为参考。
但是对于外地客户来说，哪个区都可以的话，下面我们从几方面来介绍两个片区的差别。
2.重点高中和指标生
从重点高中的数量和录取分数线排名，重点高中河西的高中比南开要更多，所以在两个区考生用指标生上对比，河西的考生会优势大点。
新高考政策后，高考压力回到中考压力，很多家长买房都是奔着好初中来，但是市区摇号政策会导致一些学生进入到不好的初中，这也是很多家长很难接受的，并且转学安置基本也都是这些学校，部分家长觉得太差还不如去郊区海教园，空港，生态城了，其实这样比毫无意义.
因为市区的中考政策和郊区不同，并且这些建校多年的学校名气不大天津城投万欣城房价，但是整体的配套和师资力量也并不是想象中那么弱，随着民办学校取消减少，小升初摇号政策，生源水平更加均衡后，公办初中的差距也会逐步减少。
最后的差距会在整个区域，片区之间的差距，市区整体比郊区强，和平，比河西，南开强。
3.民办初中选择和中签率
去年的民办初中改革，南开区算是影响最小的区，河西影响最大，对于小升初摇号民办学校，如果有家长想碰运气试试，南开的选择性和概率比例会比河西更大一点，这点作为你选择两个片区的一个参考。
4.公办初中的摇号概率
除了河西一片，其他五个学片都有比较差的初中成绩在全区垫底，好的确实好，差的真差这样的情况，当没有办法避免的时候，就要从好点的公办初中中签结果和概率来选择。
下面我们主要对比一下南开北和河西三片，因为现在很多家长都在纠结这两个片区。
河西三片目前有三所不错的初中，可以供家长选择，四中，四十二，二新华，也有比较差的初中微山路。
从去年的中签率和优质初中招生人数占比来看，河西三片的初中要更高一点，比一片的优势还多。
南开北的南开中学是重点学校，但是由于北片学生也多，摇号概率不高于民办初中的概率。剩下的就看其他学校的，而北片里，就剩二十五中和崇化比较热。
对比河西三片，进入片区内的优质初中的概率不如三片，主要原因也是因为北片的初中选择不多，加上小学生毕业生太多，都集中在北片。
对于小学转学的家长来说，如果考虑参加民办初中的话，南开比河西有优势，考虑公办初中中签率和选择来看，河西比南开有优势。
5.重点小学和房价
同样的预算，如果能买到比较不错的小学，后期房子也会更好卖，看完上面还是没办法选择片区的话，就看小学和房价吧。
目前河西一片的重点小学私产门槛越来越高，一百出头已经买不到了，只能在其他片区内选择比较好的小学。
如果预算一百二三，在河西可以买到二片的中心小学一室，三片的土城，三水道，这些小学还可以，认可度比较高，有片区选择症的最后就看小学吧。
南开中心小学目前门槛也低，可以作为北片里最优选，如果预算还是不够，北片只能看普通小学，如果还想看看好点的小学，就可以看一下中片的南开小学，目前门槛100左右上车。
6.学校和房子的位置
天津的主要就业，商业，医疗资源主要集中在市区，在考虑买房上学还要兼顾自住或者通勤上班，就医等情况的话，选择片区就会清晰很多。
和平天津中心的位置，各类中心地段，河西一片挨着和平，所以地段和配套上没有问题，河西二片在市政府文化中心附近，三片的位置偏南，如果你不接受离中心太远，那就看看二片或者南开。
南开北片的位置比较好，交通便利，对于北京通勤高铁坐车比较方便，中片有天津大学，南开大学，有部分家长比较喜欢大学附近和水上公园的生态环境，都可以作为买房参考因素，另外年轻人喜欢逛街购物的，南开去奥城，大悦城都比较方便，就看自己需求了。
如果最后看完学校和房价和位置还是决定不了，那就看房子的感觉吧，如果喜欢就买它，要不然就是图便宜上车就行，把钱后期挂在课外辅导和培训班上吧。
当然如果有些家长以居住环境为主，教育为辅的话，上面的这些观点和建议大家都可以看看就行，我们以自己的需求为主，自住需求买房即可。
天津商品住房规模连续13年全国前十！
2023年天津商品住宅市场成交面积822万㎡，全国一二线城市中排名第7位。
都以为天津楼市非常低迷？其实全国都在谷底徘徊。
然后天津的排名还向上提升了1位。
01
天津新房流量全国第7！
一月，各重点城市都在陆续公布楼市新房数据。
根据克而瑞系统数据显示，2023年天津市商品住宅成交面积约822万㎡，成交金额约1416亿元。
这个数据放在往年，放在往年确实不起眼，创下了5年新低。
但是放在全国，却是惊喜！全国第7位，竟然还前进了1名，不仅成交建面排名变化，成交金额排名也前进了1位。
其实不仅是新房市场，二手房市场天津排名也很靠前。
2023年，天津二手房市场成交约11.7万套，仅次于北京、上海，远高于广州（8.2万套）、杭州（5.3万套）、南京（7.3万套）、武汉（8.2万套）、重庆（11.6万套）等热门城市。（数据来源）
都感觉天津市场很低迷，但结果上，天津数据真的很能打！
02
连续13年进入全国TOP10！
天津商品住宅成交排名前10已经不是一年两年了，根据克而瑞数据系统显示，自2010年开始，天津商品住宅成交面积排名一直保持在全国前10的位置上。
前13年天津新房市场成交数据基本稳定第6、7位，2016年市场最好的时候挤进前3位。
城镇化率不断高速提升，长时间保持这个数据，可以说非常猛了，韧性较强。
03
天津房价全国第16位！
虽然天津成交面积排名常年前10，但成交金额排名却在12位，主要是由于新房成交均价排名稍微靠后。
根据克而瑞数据系统显示，2023年天津商品住宅成交均价为17230元/㎡，在一二线城市排名中，仅排在第16位。
天津新房均价低于珠三角及江浙沪的省会城市，并且远低于成都、西安、海口、济南的城市。
然而天津这17230元/㎡的成交均价，还是在去年改善拉动所形成之后，如果看成交均价中位数，可能这个排名还要更低，并且天津新房房价的中无数已经横盘5年了。
在房价上升预期转弱的情况下，低房价反而会成为一个城市吸引人口，性价比的集中优势凸显。
04
改善需求释放，刚需门槛降低！
前面提到去年改善拉动房价上涨，拆分天津住房总价成交的中位数，上下四分位的变化。
可以看到2023年的下四分位，也就是刚性门槛首次跌破了100万。
对比2023年之前的成交数据，高外地客群占比板块受跨省困难的影响，外地人成交占比缩水明显，伴随放开，外地客户的重新回归，叠加天津购房门槛进一步降低，将会利好很多刚需行板块儿。
改善型产品占比也在加速扩大。
一方面基于疫情对于收入、消费的负面影响对刚需客群冲击更大，同时改善客群在人居品质、功能方面提出更高要求。
其次，2016年天津成交量是历年的两倍，按照5-8年的换房周期来计算，刚好从2023年开始，去年在盘算改善客户的资金来源时候发现，置换占比达到了51%。
这也说明，去年和前年的改善潮源自于2016年的资产盈余。
从2023年开始，预计到2026年依然处于蓬勃高峰期。
写在最后——
2023年，不管是楼市，还是经济，都很难！
但是2023年已经过去天津城投万欣城房价，2023年，还是要充满更多信心和期待。
至于房地产行业，天津与全国走势大抵相同，它和经济正相关，只要经济复苏有望，楼市就会有希望。对于购房者来说，现在政策和市场都很友好，是有利于购房者的！
1月到访榜单新鲜出炉，跨春节楼市暂“蛰伏”
1月单项目平均周度到访量达31组（2023年12月为41组）。
1月四周单周单项目平均接待31组，单周单项目认购2套，认购转化率为7.3%。
由于本月最后两周跨春节假期，虽然大部分楼盘春节连市，但作为传统淡季，春节假期楼市还是略显冷清，因此这两周的数据相对平淡。
但往前看的话，1月的前两周单项目平均周度到访量分别为50组和34组、单周单项目认购分别为4套和3套，可见春节假期天津楼市还是处于一个“蛰伏”阶段。
