不卖关子，之所以有此疑问，是因为近来天津市面上，又出来联排别墅了！新产品已成新盘的“标配”，连刚需盘也纷纷安排起了宽厅、落地窗。以致于，现在，新入市的别墅产品，无一例外都是叠拼。是天津别墅，“解禁”了？中海国际公园城之前是中信的项目，首次开盘时间是2012年。但是，中海美墅别院、格调初晴二期的容积率，却都在1.至于天津别墅，是否都已“解禁”，尚不能过早下定论。
不卖关子，之所以有此疑问，是因为近来天津市面上，又出来联排别墅了！
甚至还有类独栋！
关键，并非存量，而是新盘。
是不是，很不可思议？
虽说天津这两年，产品创新玩得很溜。
新产品已成新盘的“标配”，连刚需盘也纷纷安排起了宽厅、落地窗。
内部空间设计上，也是越来越“大胆”。
小院、阁楼、地下室，露台、挑空、架空层，还有超大赠送面积……
都快卷成“铁刨花”了。
但是，有一点却始终没有突破，那就是——天津4层以下住宅不给批了。
只能消化存量，无法新增。
以致于，现在，新入市的别墅产品，无一例外都是叠拼。
比如，水西云庐、金地艺华里、津铁镜界……
连建绿双港地块（金地代建）1.1的容积率，做的也是叠拼，最低4层到顶。
可见，这已经成了一条硬性要求。
但是，令人费解的是，中海国际公园城，竟然突破了！
项目新启动的中海美墅别院，整个地块全都是三层到顶的联排。
独门独院，内有挑空，外有小院。
部分楼栋还有地下室……
格调初晴二期更突破，出来了两层到顶的产品！
还带270度小院。
这都什么情况？
是天津别墅，“解禁”了？
细究，不难发现，这两个案例有两个共性：
①都是老地。
中海国际公园城之前是中信的项目，首次开盘时间是2012年。
拿地更早，2009年。
也是当年天津土拍市场的“双料地王”。
仅占地面积就约248万平米。
格调初晴也是好多年前的地了。
②容积率低于1.0。
要知道，早在2012年，国土资源部、国家发改委就联合印发相关文件，明确限定住宅项目容积率不得低于1.0。
换言之天津格调初晴楼盘详情，1.0的容积率已是宅地出让的红线。
另从土地出让文件也能看出，所有住宅用地都有一条硬性规定，居住用地容积率大于1.0。
比如，1.0-1.5、1.0-2.0……
1.0是容积率的下限，1.5、2.0是上限。
开发商都是可着容积率做满容。
而且，由于土地资源日益稀缺，现在别说1.0了，容积率1.1的地都很少见。
去年，天津成交的49宗地中，只有2宗，占比仅4%。
今年至今也只有双港一宗。
但是天津格调初晴楼盘详情，中海美墅别院、格调初晴二期的容积率，却都在1.0以下。
一个0.55，一个0.56！
从珍惜土地的角度看，如此低容积率的地块，若全做成4层叠拼，也是一种资源浪费。
可见，目前只有容积率超级低的老地，突破了。
至于天津别墅，是否都已“解禁”，尚不能过早下定论。
得看新拍的地，是否能做出4层以下的别墅。
有两个条件，满足其一即可：
1）出让的地块容积率低于1.0。
2）地块容积率1.0以上，搭配“高低配”解禁。
所以，目前这个事，还有待观察。
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