2017年市区涨到位，限价了；生态城还没涨到位，也限价了。所以2017年3月以后，市区冷了，但生态城还在卖房号；下半年市区房价跌了15%，价差减小，生态城才冷静一些。一个新板块的城市建设就是价值增长点，生态城的价格被摁住了，不让涨价不科学。今年3月签约价格在21000元/平米，但6月签约价格已经涨到24000元/平米，而且，毛坯政策将于7月15日取消。
天津楼市的分化从来没有停止过。
崇德园开盘售罄了、格调松间开盘售罄了……它们是红盘，可“故事”已经老了。
红盘毕竟杯水车薪，但是潜在新盘的厚度不可小视。
从几个数字看当下剧烈分化的天津楼市。
01
1068人。
生态城的贻成学府壹号7月12日开盘，1068人摇700套房子，2天才摇完。
一口气敢推出700套（精武镇锦庐一共才500多套），不是来自梁静茹的勇气，而是来自生态城的底气。
不限购、不缺货、不客气的生态城。
• 宸和园半夜带小板凳去排队；
• 吉宝季景铭郡7月8日晚开盘4栋高层/小高层，1分钟售罄；
• 联发静湖壹号6月推了96套房源，卖了85套，它稍远点，这个成绩可以了……
楼市火不火，就看有没有卖房号的。
生态城有。
生态城没毛病， 优点可以说上一堆。
这年头，上个重点校不容易，但在生态城很容易，重点校“满地跑”。
地铁很重要。
Z4线感觉是给生态城量身定做的，生态城蛰伏了几年，缺的是什么？无非就是交通短板。
地铁是那个一键激活的关键因素，打通的是生态城的任督二脉。
还有，大规划很撩人，大家都知道，此处省略一万字。
不限购。
生态城最大的政策优势当然是不限购，理论上可以买N套。
板块行情走好的时候，不限购的优势就很突出。
不客气。
生态城不客气的突破限价了。
市区有些高地价项目，为了能破一点限价，可能要等上大半年，也许最后也没成功。
在限价如此严的环境下，生态城竟轻松做到了，神一般的存在。
此前，生态城高层限价标准15000元/平米（精装）、洋房18000元/平米（精装），而且还要送车位。
现在呢？
• 吉宝季景铭郡高层16700元/平米（精装）；
• 凤栖梧桐高层17000元/平米（精装）；
• 联发静湖壹号洋房19700元/平米（精装）；
• 贻成学府壹号高层16000元/平米（精装）；
• 宸和园节奏没踩上，现在没房子，后期加推恐怕也不再是16000元/平米的价格了。
2018年之前，生态城所有房子必须送车位；2018年之后，新上市的项目可以不送车位，如果原来送且在售的项目，还要继续送。
一点一点拔高价格。
现在，生态城上调了备案价，上调了1000-2000元/平米。
为什么我们对生态城爱得深沉？是因为价差太大。
2016年市区房价大涨，滨海新区慢了一拍。
2017年市区涨到位，限价了；生态城还没涨到位，也限价了。
所以2017年3月以后，市区冷了，但生态城还在卖房号；下半年市区房价跌了15%，价差减小，生态城才冷静一些。
对比张家窝。
2014年，张家窝与生态城的价格在同一起跑线上。
这5年间，生态城堪称“基建狂魔”，张家窝却几乎没建什么。
但现在，张家窝高层优惠价格也要18000元/平米以上；而生态城建设了这么多，高层才16000元/平米，还是精装。
这不合理。
一个新板块的城市建设就是价值增长点，生态城的价格被摁住了，不让涨价不科学。
现在的生态城，在补涨。
不孤单。
滨海的中央商务区也涨钱了。
万科滨海大都会。今年3月签约价格在21000元/平米天津格调松间房价，但6月签约价格已经涨到24000元/平米，而且，毛坯政策将于7月15日取消。
绑装修又来了。
当然，万科滨海大都会这次推的是位置好的地块。
但那又怎样？大多数项目的楼王，如今都还在卖着非楼王的价格。
限价突破了就是突破了。
02
10万元。
10万元的房号天津格调松间房价，来自武清商务区的香雍玖和。
500套房源已经被锁定，就等开盘。火不火看“房号”，10万元助你抢到房。
板块内的经纬城市绿洲武清二期，虽谈不上抢，但开盘售罄也是家常便饭。
很多房企也都盯上了这里，新城、金科、雍鑫、京能……
这是一个房企和买房人“眼光一致”的板块。
为什么火？
因为看到了大规划吗？中央水城也有大规划啊，怎么不火？
价格战打的倒是挺火，泉上文华、隽悦府、新华联悦澜湾、金科博翠湾……时不时就要来一场“混战”。
说到底，武清商务区还是依托杨村一中。
天津远郊板块与市区、环城的逻辑都不同，它们有一套自己的“方法论”。
重点校是要被捧上神坛的，重要到已经可以影响板块的冷热，尤其是那几个常年出状元的“一中”。
03
900多组。
• 宝坻城南板块的金厦龙第公府，首开200多套房子，900组排卡；
• 新城悦隽首府首开380套房源，当天售罄；
• 金辉城中央云著首开136套房源，1小时售罄……
一提宝坻就联想到高铁，但宝坻火的板块不是高铁新区，而是城南。
高铁新区在潮白河以南，城南在潮白河以北，宝坻人买房“不过河”。
还是武清那个逻辑，大规划哪都有，但城南板块有宝坻四中，当地买房人占七八成。
重注文化氛围的天津远郊。
04
3个红盘。
如果上半年西青区是津涞公路的天下，那下半年就是华苑西的天下。
格调松间、万科紫台、联发锦里。
万科紫台7月6日线上选房，188套房源当天售出167套，高层均价24500元/平米，洋房均价27600元/平米。
高层有点高了，顶着指导价卖，勇气来自人多。
（华苑西指导价：高层24000元/平米，小高层26000元/平米，洋房28000元/平米，毛坯。）
第一枪打响了。
格调松间像王菲，又红又高冷，但下半年危机感来了，因为它能无理由退房啊，何况对手是万科、联发，也不赖啊。
还是要等价格，每平米价格差3000-5000元，一切溢价泡沫都秒破。
仅存。
华苑西板块就这三个盘，不再有了。
干净。
板块圈层明确，三个盘都定位改善，户型整齐，没有自持和安置房建设，这很好。
若干年后就会发现，“干净”是难得可贵的。
05
自调控以来，一口气推出100、200套甚至700套房源的“豪情”不多见了，更不多见的是还能保证高去化率。
另一面，楼市中“优惠成风”的现象依旧存在。
• 中北镇的洋房从28000元/平米降到25500元/平米起；
• 津滨大道的洋房降到26000元/平米，还是精装修；
• 星耀五洲，最低65万/套；
• 运河宸院放出特价房，均价13500元/平米，7月13日一天卖了117套，售楼处都挤不进去……
剧烈分化的天津楼市。
有的项目用少则几万、多则几十万的优惠来取悦你；有的项目干脆让你多花十几万。
有让人省钱的，也有让人多花钱的。
这取决于需求端，以及板块资源。
在今年楼市“优惠狂欢”的定语里，一定还会加入“点状火热”这个关键词。
