为什么华苑西火，有一层原因来自与南开区的房价梯度。房价被拱上去之后，梯度瞬间变陡，与华苑西形成了将近3万/平米的价差。但是，恐怕很多人都没想到，天津最陡的房价梯度，并不在华苑西。一路之隔，房价差5万/平米？正荣美的和筑梅江户型面积段设计的比较“科学”，大约每个户型相差10平米左右。市面上有些楼盘的户型，相互之间要么只差2、3平米，要么差20平米，着实让人头疼。
前几天，有买房人问了个问题：
为什么一线城市涨完后，二线城市就跟着涨？
问得挺好。
我们都知道这是轮动规律，可为什么会出现这种情况呢？
因为，水满则溢。
深圳房价涨上去之后，与周边城市形成巨大的房价梯度。
一方面，深圳房价够不到了，另一方面，相比之下，周边城市房价更合适。
于是，“水”就会溢向东莞、佛山这些城市。
这就是城市之间房价梯度，所带来的“楼市规律”。
在城市之内，这个规律同样适用。
想一想，天津为什么有些板块房子卖的特别好？
比如说，华苑西。
为什么华苑西火，有一层原因来自与南开区的房价梯度。
一路之隔的华苑20年房龄、没电梯的二手房，也要2.8-3.2万/平米。
而新房，就更厉害了，基本都是地王，保利云禧、南开1911、金地阅千峯……
房价被拱上去之后，梯度瞬间变陡，与华苑西形成了将近3万/平米的价差。
南开的“山峰”隆起，外环线附近区域，就是随之下沉的“盆地”。
所以华苑西才能火的一塌糊涂，“吃”南开外溢就够了。
没有比较就没有辨别。
但是，恐怕很多人都没想到，天津最陡的房价梯度，并不在华苑西。
而在——后梅江，也就是大寺靠近外环线的区域。
7万+/平米的美墅金岛，与2万+/平米的后梅江，形成了将近5万/平米的价差。
这才是天津房价梯度“最大的山峰”，堪称“喜马拉雅”！
一路之隔，房价差5万/平米？简直不可思议。
当然，这样说有些夸张了。
美墅金岛不是普通房子，6000万/套的总价，在亚洲都排的上名，非老百姓可承受。
即便忽略美墅金岛，格调初晴、中海天空之境、仁恒公园世纪、绿城诚园……房价都在4万/平米以上。
与后梅江之间，仍然保持着2万/平米的价差。
而且，河西区已经“深圳化”，从新八大里到外环线房价都在4万左右。
南开区至少还能选到3万出头的房子，但在河西这里，根本没得选，外溢需求更大。
这座房价的山峰，比南开区的更“坐实”。
如果说，华苑西与南开是一对CP，那么，后梅江的CP阵容更强大一些：
它们是梅江和新梅江，一个是传统富人区，一个是新兴富人区。
俗话说，背靠大树好乘凉。
后梅江的这棵大树，根深叶茂。
最关键的，大树还会继续生长。
新梅江的价值才刚刚爆发，按照其它城市的规律，未来房价进入5万时代，是很可能的。
所以，后梅江的房价梯度将始终保持，“水”溢出来，也在情理之中。
再看一下后梅江的路网。
卫津南路、友谊南路、解放南路、洞庭路，这4条干道就像针脚一样，将后梅江与梅江、新梅江牢牢缝在一起。
同时，它们也是输送人和城市资源的大动脉。
两片区域之间，血脉相通，才能真正融合。
仅隔着一条外环南路，却存在巨大的价差，未免显得太过“突兀”。
但房价梯度大的地方，是洼地，也是机会。
大胆猜想一下，以未来十年为时间轴，后梅江的房价会不会与河西区拉平？
拉平恐怕是不会的，但拉近大概率是会的。
从河西的房价高度来看，会有更多的外溢人群涌入后梅江。
不过这也挺好，正好给了买房人一个亲近河西区缓冲地带。
这样的区域，自然有很多人想分享它的成长。
最先“动手”的，就是嗅觉敏锐的房企。
2020底，后梅江启动，三宗宅地亮相。
其中一宗宅地被正荣摘得，目前案名为正荣美的和筑梅江。
在天津第一次两集中土地出让中，后梅江中的门道口地块，竟然吸引了14家房企报名天津格调榴园房价，热度超乎想象。
可见，后梅江已经处于追光灯之下了。
后梅江的热度，并不只单纯靠河西位置的延伸，更需要通过住宅产品的升级，来支撑住它的基底。
显然，正荣美的和筑梅江，是“率先出击”的那一个。
处于这样的板块，原本拼地段就可以了，但它还是选择了拼产品。
正荣美的和筑梅江整体容积率只有1.6，是外环线附近难得的低密洋房社区。
与新梅江的2.2的容积率相比，这里更多了一分“悠闲自得”。
正荣美的和筑梅江效果图
先看一眼它的“定妆照”，浅米色和浅灰色相搭配营造出更年轻化的高级感。
入户大堂主体墙面将使用干挂石材，品质感十足。
最值得期待的是，正荣美的和筑梅江客厅采用了超大落地窗。
简直有些“超配”，能享受到更充足的采光和视野。
正荣美的和筑梅江效果图
整个社区包括A、B、C三个地块。
北侧的A地块由20栋8-11层小高层和11栋5-7层洋房组成，即将开盘。
目前已经启动排卡，首开80、90、108平米户型，全部精装修交付，并引入美的5M家居智能系统。
正荣美的和筑梅江户型面积段设计的比较“科学”，大约每个户型相差10平米左右。
不同的居住需求，都能选到合适的生活空间。
市面上有些楼盘的户型，相互之间要么只差2、3平米，要么差20平米，着实让人头疼。
正荣美的和筑梅江所有户型都带有阳台，均为大落地窗，可以点个赞。
当你真正生活起来就会发现，阳台绝不能忽略，洗衣晒被、摆弄花草，都需要这样的空间。
比如90平米户型，南向三开间，面宽约9.6米，就连次卧也足够宽敞，面宽可达2.9米。
面宽尽力被拉伸，室内采光度、通透度更好。
这个户型天津格调榴园房价，在有限的面积下，将各种功能空间都“装进去了”。
入户处设计了独立玄关，市面上很多同面积段户型，都很难做到这一点。
卫生间设计为干湿分离，洗手空间距离餐厅也比较近，全家人生活更加方便。
厨房也是U型的布局，“洗、切、炒”的动线合理，即便两个人同时下厨也不会局促。
对于改善家庭来说，108平米的户型设计，拿捏的刚刚好。
既控制了总价，也完成了功能升级。
比如它的独立玄关，虽然空间小，但能肩负起大量的收纳功能。
南向面宽约11.45米，最亮眼的是超大宽厅，面宽约5.2米。
摆放沙发、电视的同时，还能容下书柜或者小字台。
特别有小宝宝的家庭，可以腾出一处儿童游乐区，再也不用为了给孩子挪地方而把茶几推到墙角。
空间宽敞，就是功能随心。
厨房、餐厅、客厅一体化的LKD情景空间，下厨的人也可以与其它家庭成员随时交流。
据了解，这三个户型，目前都是非常热的“预订款”。
除了首开的A地块外，C地块也规划住宅产品，包括4栋6层洋房和10栋8-11层小高层。
B地块即为正荣美的和筑梅江代建的九年一贯制学校——英华国际学校。
这可是“带资进场”。
初步拟定开设24个小学班级和21个初中班级，计划与住宅同步投入使用。
英华国际学校已先后在武清、东丽落地两所学校，在区里属于重点拔尖的教育院校。
特别是在武清区，口碑非常好，是家长们趋之若鹜的学校。
2020年毕业生一本率79.78%，同年172名学生选择国际升学通道，世界50强名校录取率达到92.98%。
此外，英华国际学校是国内第七所具有“牛津大学、剑桥大学入学考试”考点资质的学校，也是天津市唯一一所国家汉语办确定的“汉语水平考试”的中学考点。
的确是妥妥的牛校！
未来完全能实现“目送式”上学，省却接送路途上的时间和烦恼。
孩子早上多睡半小时，放学也能更早到家，最关键的是安全，“出门即入学”也就规避了远路途的中的风险。
等到高年级，可以培养孩子独立上学的能力，家门口的学校，就是“一举多得”。
值得一提的是，正荣美的和筑梅江目前的示范区，未来会成为约4485平米的市政公园。
成为业主日常休闲、活动的户外空间，生活舒适感没的说。
后梅江并不是刚启动，已经历过“第一次辉煌”，当时还没有新梅江，梅江的光环就足以把它照亮。
如今，新梅江起势，后梅江的时间“把握的刚刚好”，正在二次启动。
但这次启动显然是有备而来。
除了正荣美的和筑梅江带来的英华国际学校之外，地铁7号线也将贯穿这里。
目前已经在建，预计2024年通车运营。
再加上已经通车的地铁6号线，后梅江也拥有了“双地铁”的身份。
正荣美的和筑梅江效果图
至于商业配套，后梅江本身也够努力。
距离正荣美的和筑梅江约800米处，就是永旺梅江梦乐城。
同时，它还能“蹭红利”。
一路之隔的山姆会员店、大岛商业广场……这些富人区的烟火气，后梅江也同样能享受到。
城市之间有轮动，板块之间也如此。
楼市的热度，正从华苑西顺着外环线东移，马上要接棒的，就是后梅江了。
“萝卜蹲”的行情，再次上演。
数学上有一个著名的公理，叫两点确定一条直线。
对于一个板块来说，一个点可以形成一个辐射圈，而一条线才能撬动一个平面。
就像后梅江，4条主干线插进了老梅江和新梅江，最终通往河西老城。
这种“楼市地理”已经成就板块价值。
更何况，房价梯度早已高高立起。
这是最直观的、最简单判断房子价值的标准。
