今年，天津楼市的热度，西青区至少要承包一半。比如梅江，卖到了河西的价格；华苑西、新侯台，房价比河东、河北某些楼盘还贵。格调松间不降价，今年卖现房。西青区楼市挺热，土地市场倒是场子冷了。一个楼市健康的板块，土地和新房的热度不能保持一致。
分化，将是2021年天津楼市主基调。
为了让买房人少走弯路，对天津楼市基本面做到心中有数，我们特别推出新春特辑《天津16区“翻牌子”》系列，逐一解剖各区楼市。
#河西区
已经过去的2020年，西青区，拽啊。
说它艳压群芳吧，略有点过，但确实很少有整不动的开发商想退群，反而还有一些要展示耀眼自我的开发商冲进来。
今年，天津楼市的热度，西青区至少要承包一半。
西青区的转折点在2019年。
精武镇大规模土地出让，挽救了西青区连颓两年的颜面，环城一哥王者归来。
2020年西青区量涨价涨，普通刚改、高端改善全面开张。
它依旧是环城四区中平均房价最高的。
关键原因，西青区很大一部分已经城区化了。
比如梅江，卖到了河西的价格；华苑西、新侯台，房价比河东、河北某些楼盘还贵。
人设很重要。
西青区已经树立了“高能级”的形象。
所以一旦出现150万的房子，买房人就蜂拥而至，就是那种“值”的感觉。
其它区就没这个现象。
2020年，西青区各个板块成绩差距比较大。
有的一骑绝尘，有的望其项背。
但要承认，成交量低的板块，都是因为供应少。
在这方面，西青区与河西区、南开区很像。
只要有供应，就能有成交。
精武镇
萝卜蹲的西青区，精武镇是成交量的老大。
精武镇自“出土”之后就一发不可收拾，没啥优点，就是距离南开区更近。
成交均价跟南站很接近了，优势也就更明显。
这11个楼盘，并不在同一起跑线上。
有的跑了一整年，有的只跑了一个月，不能按总量定乾坤。
精武镇3个核心组团：大南河、宾水西、华苑西。
华苑西今年收官。
联发锦里还剩400多套房子，打算卖一年，一定要关注存量，价格不会更低。
万科紫台清盘了，剧情来得太快就像龙卷风。
格调松间不降价，今年卖现房。
大南河肉眼可见的供应减少。
万科西庐和卓越云门尾盘了。
上半年，话语权在金地手中，它现在是“金地艺墅城”。
新房供应续上了，价格还是稳的。
宾水西虽然买的人多，但存量也大。
现在主动权在爱情缤纷里手中，它需要博一把价格，如果它降价还没保利卖的好，那就game over。
这个组团不用担心涨价。
南站
张家窝和商务区都属于南站板块，但同一屋檐下，早已是陌路。
一年还卖不过400套房子的，那就不及格。
社会山西苑各种花样的以价换量，难为它了，给创意点个赞。
津门正荣府小户型没剩什么了，今年要推叠拼，叠上134平米、叠下118平米。
招商公园1872能看大花园的那排，价格涨了点。
南站现在的问题是，有津雄高铁的概念，但落地时间未知，商务区高层价格已略微透支。
张家窝二手房挂牌量渐涨，房子开始变旧，进入改善周期，即将走上中北镇当年的路子。
但即便有了津雄高铁，张家窝的红利也不见得那么强烈。
所以，在整体行情平稳的情况下，张家窝房价要触碰天花板了。
西青梅江
梅江是河西的，梅江也是西青的。
格调平园逆袭，现房之后，成交量起来了。
融创梅江壹号院，是唯一800万以上高端改善盘“破釜沉舟”给优惠的。
西青梅江今年量还会起。
格调平园新地块要交房，可以买到现房。
龙湖来了，户均150平米的大户型，弧形外立面，够炸。
不管是谁的梅江，富人区标签更强了。
中北镇
翡翠嘉和调价后，成交量抬头了，现在买中北镇，它是最优选。
中北镇比较颓，有两个问题。
❶供应错配。
中北镇并没转变为改善板块，价格拔不上去。
高价楼盘需求错配，最终只能回归地段价值。
❷二手房拖拽。
挂牌量太大，形成踩踏，拖拽新房价格。
中北西不起势，也是受到核心区二手房挤压。
中北镇2020年成交了803套二手房，相当于一个小规模新盘了。
一股不可忽视的隐匿力量。
中北镇如今最好的消息是，地铁8号线延长线真的开工了。
在物美超市和镇政府附近，设有6个出站口，成熟居住区的业主出行将会非常方便。
对房价是利好，至少业主不舍得“自相残杀”了吧。
西青区楼市挺热，土地市场倒是场子冷了。
2019年西青区出让了14宗土地，但2020年只有5宗。
难道连西青区也让开发商望而却步了？
更多还是楼市情绪，造成了开发商的观望。
毕竟大多数楼盘还没到无房可卖的地步，如果到了，会考虑拿地，比如金地。
一个楼市健康的板块，土地和新房的热度不能保持一致。
土地太热，供应量太大，新房在某一阶段肯定热不起来，价格会厮杀。
这是一个无法量化的节奏，有市场规律的自控，也有ZF的控盘。
不过，从楼面价能看出，西青区地价很稳，没人买也不降。
地价稳定之后，才可以去思考是不是值得买。
要说一下大寺。
千年无声、万年不动的大寺终于有了存在感。
正荣楼面价12303元/平米摘得一宗宅地。
能卖地，才能建设，大寺现在最需要建设。
停滞多时的天房领世郡，融创要操盘，以融创的性格，一定会打“亲民价”，为正荣弱弱捏把汗。
西青控盘有两把刷子，各个板块挨个蹲，本以为会先轮到李七庄，看来大寺抢先了。
对于板块而言，一定阶段的空置不是什么坏事。
免得住宅过剩，大家都伤心。
西青区，应该是最不像郊区的郊区了。
它有一部分融和了南开、河西，更贴切的说，是独立性节点城区。
郊区更多是依附于市区；而独立性节点城区是自带坐标的。
比如中北镇的坐标是永旺、精武镇的坐标是大学城、南站商务区的坐标是南站……
在板块独立+自驱发展的模式下，西青不同板块都有各自的定位，而且都发展的还不错。
它也是天津唯一一个能同时承载多种复杂的买房需求，而且相互不突兀保持独立的存在。
既有总价150万起的偏刚需产品，也有总价千万的高端改善豪宅。
所以，它每一个小板块发展的很健康，抗震性也更强。
这才是西青楼市，整体走的“又直又远”的核心原因。
接下来的西青区，会有一些肉眼可见的现象：
❶ 能扛价，至少上半年没问题。
2020年西青区土地出让量少，今年上半年，整体价格都会很扛。
每一个板块，都没有理由把房价再压低。
❷ 2021年整体均价会拉升。
梅江除了融创梅江壹号院，还有龙湖也带来了高端盘，再加上格调初晴……
这就相当于河西区的房价伸过来一只脚。
不用怀疑，西青区今年依旧量涨价涨。
❸ 有一个非常强劲的势能。
今年天津要大干滨海，各种政策红利倾斜。
西青区能分到这杯羹，滨海飞地华苑高新区被西青包围着。
无论是城市更新，还是M0新型产业用地，利好的不是滨海，而是西青。
毕竟华苑高新区是距离市区最近的产业园，通勤优势太强了。
最多人居住的地方，不是因为舒适，也不是因为环境优美，而是在于它可以产出更高的产值。
❹ 轨道红利。
通往团泊西的津静线已开工，这是片区路网关系的二次颠覆。
津静线主线连通大南河，支线连通南站、津涞公路等，虽然支线“很遥远”天津格调榴园房价，但也是预期。
这样一来，西青区不仅有向内的抓手，还有向外的抓手天津格调榴园房价，它将承担“中转”的角色。
看未来，要看资源增量偏向哪。
西青区的马太效应已经开启。
这么多年，它也很好的诠释了什么叫选择比努力更重要。
2021年，西青区，还是那个西青区；西青区，也不是那个西青区了。
