并且，由于与之相邻的红桥、河北等板块无论地价还是房价都远低于市区南部的河西、南开，北辰楼市的价格优势得以长期保持。另外，值得一提的是，绿地在北辰的另一个项目——绿地新里北苑2019年11月首开，均价20000元/㎡，当日成交201套，去化率近95%，销售额3.2亿元，开盘基本售罄。

前两周血拼哥梳理了【】和【】将入市的纯新盘，今天我们来盘点下北辰区。

天津市内六区宅地资源日益稀缺、价格居高不下。楼市供需双双外溢，购房者和房企都逐渐将目光投向日渐成熟的环城居住板块。

在环城四区中，北辰横跨市区北部，拥有最广大的环内土地资源。

并且，由于与之相邻的红桥、河北等板块无论地价还是房价都远低于市区南部的河西、南开，北辰楼市的价格优势得以长期保持。

2019年的天津土地市场成交火热，出让宗数、出让土地面积、规划总体量均刷新历史记录！北辰区表现优异，宅地成交宗数和面积均超过武清、宝坻，跻身全市TOP 3行列。

土地市场热度传导至供求市场，2019年天津新建商品住宅市场以12.8万套、1394万㎡的成绩收官，北辰区贡献了10739套和114.78万㎡，两项数据在全市各区中闯进TOP 6，其中成交面积较2018年涨了24%。

可以说，北辰成为各大房企长期看好的，爆发力强劲的区域，如今北辰楼市整体供求相对平衡。今年4月北辰区签约了商品住宅成交1000套，成交面积10.08万㎡，环比增长7成；成交均价16984元/㎡，环比结构性上涨2.74%。

量价双涨，离不开区域内新房供应的补充，今年北辰区还将有哪些新货，我们一一来梳理。

01

绿地新里天澜

基本信息

位置：龙岩道与辰永东路交口西南侧，地处北辰区北运河西侧

规划：21栋住宅，产品为洋房、高层，共计992套房源

户型：高层主推90-120㎡；洋房主推110-140㎡，精装交房

销售：预计6月份开盘

项目点评

绿地新里天澜是2019年7月绿地以17亿元摘得的编号为津北辰龙（挂）2019-077号地块，成交均价9543元/㎡。

今年5月项目释放规划，总用地面积88597㎡，容积率1.8，绿地率40%，可见项目将定位低密宜居型产品。

从释放的规划图上看，整个项目分为住宅、商业和公园三个部分。

住宅部分共规划21栋楼，西侧部分为高层产品，东侧部分为洋房产品。其中1-10号楼、15号楼、16号楼是9-25层到顶的高层，10-14号楼、17-21号楼是7层到顶洋房。

项目西北角将配建占地面积4221㎡的公园；位于龙华道的商业部分，占地21888.7㎡，容积率3，地上建筑建筑65665㎡，规划落地绿地缤纷城。

众所周知，缤纷城是绿地主打的商业品牌，主要以绿地自持为主，采用自主招商的方式，我们所熟悉的G-super精品超市就是缤纷城的主力商店。

绿地缤纷城的落地，不仅对社区业主来说是利好，可以满足业主的日常生活所需，丰富业主的业余生活，还将为板块的蜕变注入强劲动力，升级周边商业、商务配套资源，着实值得期待。

从户型上看，高层主推建筑面积90-120㎡；洋房主推建筑面积110-140㎡，户型图尚未释放，精装交房。

据资料显示，截止2019年9月，绿地在天津投资数百亿，构建了绿地盘龙谷文化城、绿地全球商品贸易港、绿地海域香颂、绿地新里栖湖公馆、绿地新里北苑、绿地新里天澜共6个项目。

其中绿地新里天澜将是今年天津绿地最重要的新作品，从官宣的信息来看，计划打造成为集河景高端精装奢宅、步行商圈及自有商业Mall、轨道交通、高端物业等高品质地标项目。

周边目前在售项目有龙洲道188号、大运河府，与绿地新里天澜仅一路之隔，稍远处还有天房璟悦府。

血拼哥顺手查询了一下龙洲道188号和大运河府当年的拿地楼面价都在18000元/㎡左右，现在售价在25000-28500元/㎡之间；对比来看绿地新里天澜拿地楼面价仅9543元/㎡，几乎是前两个项目的一半。

再加上绿地品质还是还是有保证的，该项目精装交房，还有公园及商业的加持，所以该盘入市的定价令人期待。

另外，值得一提的是，绿地在北辰的另一个项目——绿地新里北苑2019年11月首开，均价20000元/㎡，当日成交201套，去化率近95%，销售额3.2亿元，开盘基本售罄。

绿地新里天澜能够延续这一热度，我们拭目以待，目前绿地新里天澜项目已意向登记，预计6月份开盘。

02

北科建水岸华府

基本信息

位置：双街双裕路与和正道交口

规划：18栋楼，高层和小高层，共860套房源

户型：待定

销售：预计7月份开盘

项目点评

北科建水岸华府是2019年12月，北科置业摘得的北辰郊野公园附近的一宗商住用地，位于北辰区双街双裕路与和正道交口，纯住宅楼面价6150元/㎡。

项目共规划了18栋楼，包括8栋9-11层到顶的小高层、10栋13-15层到顶的高层，共860套房源。

规划中分为2个组团，第一个组团为15层到顶的高层组团，总建筑面积34576.84㎡，居住户数360户，户均面积96㎡；

第二个组团为高层+小高层组团，户均面积102㎡。总体来看，主要面对刚需及刚改型购房者。

从位置上看，该项目处于北辰区双街板块，靠近外环线，南侧为已开通的地铁5号线北辰科技园北站，东侧毗邻北辰郊野公园，西侧分布着双街钢管集团等众多工业园企业，从居住现状看城市界面有待提升。

周边在售新房项目有大张庄的新城悦隽风华、中梁津门首府、绿地新里栖湖公馆、阳光城翡丽公园，均价约在12000元/㎡左右，对于地缘性改善和外地刚需来说是个选择。

北科建水岸华府预计7月开盘，其它信息暂未释放。

03

金侨瑞公馆

基本信息

位置：位于大张庄永合道与滨湖路交口东北侧

规划：15栋小高层，共670套房源

户型：75-95㎡两到三室

销售：排卡锁筹中

项目点评

金侨瑞公馆为2020年1月，金侨摘得的大张庄014号地块，折合成交楼面价3853元/㎡，位于大张庄永合道与滨湖路交口东北侧。

项目整体规划为15栋8-11层到顶的小高层，共670套房源，户型为75-95㎡，容积率1.6，绿地率40%，主要面对刚需购房者。

目前，金侨瑞公馆预售证已下，现已启动排卡锁筹，近期开盘可能性极大。

从新房市场来看，大张庄板块分布的项目不少，供应充足，在售的项目有新城悦隽风华、中梁津门首府、绿地新里栖湖公馆、阳光城翡丽公园等，项目基本都是以为刚需盘为主，单价基本在12000元/㎡左右。

大张庄是近两年北辰区新兴板块，因为众多品牌房企的落子该板块才被人们所熟知。

从地理位置上来说，大张庄位于北辰区以北，距离市区较远。但是，板块内规划了多条地铁、城际列车也板块内设立站点。

除了已经开通运营的地铁5号线北辰科技园北站，地铁10号线二期终点站也将落址在大张庄范围内；京滨城际将在北部新区设置北辰站，距离大张庄7公里左右，未来会与地铁3号线、地铁7号线等线路无缝换乘，成为北部新区最大的交通枢纽。

另一方面M3、M7两条地铁线的首末站都在这里，未来还要通过轨道交通与宁河的未来科技城联通。

再从配套上来看，现有北辰区实验第二幼儿园，以及在建的天津外国语大学附属学校、绿地缤纷城商业综合体等，大张庄规划的前景是很不错的，但目前来看距离兑现还需要一段时间。

04

泽信公园御府

基本信息

位置：辰柳路与新致道交口，属于双青新家园板块

规划：6栋住宅，17-18层到顶高层，共424套房源

户型：75㎡、96㎡、106㎡户，毛坯交房

销售：预计6月开盘

项目点评

去年10月，泽信摘获的津北辰（挂）2019-129号地，位于双青新家园板块辰柳路与新致道交口，地块项目已亮相，为泽信公园御府。

该项目总占地约3.1万㎡，容积率2.5，地上总建筑面积约4.2万㎡，绿地率40%以上。产品全部规划为17-18层到顶高层，共计6栋住宅，424套房源。

户型有75㎡两室、96㎡三室、106㎡三室，户型设计是该项目一大亮点。

106㎡三室两厅两卫，三面宽朝南，客厅开间4.8米，整体南向开间近11米；同时，玄关、主卧带独立卫生间、衣帽间、明卫、独立阳台设计自带独立上下水设置，U型厨房等设计一应俱全，同时出房率达到78%。

96㎡户型，同样是三室设计，三面宽朝南，客厅开间4.8米，整体南向开间近11米，这样的面积段能实现如此大的尺度，在北辰市场上是很少见的。

除了户型外，双公园环抱也是该项目一大亮点。项目东南侧比邻建设总面积13.8万㎡的双青公园，西侧泽信还将代建市政滨水公园，环境宜居。

泽信公园御府属于双青新家园板块，其也是双青板块的第一个商品房项目，自然备受关注。

众所周知，双青新家园板块基本都是限价房、经济适用房，泽信的出现填补了片区商品房的空白。

此外，大华也落子该板块，后期板块内还将有5宗地块待出让，片区内土地资源优越，具有发展潜力和可持续性。

板块内的居住氛围已经形成，商业、医疗、教育等各项生活配套已基本完善。

轨道交通规划有地铁1号线延长线和M12线。其中，地铁M12线西起北辰区双青，南至西青区大寺，是中心城区西北至东南方向放射线；地铁1号线将北延，从刘园延长至双口，全长8公里，共设站4座。

2条地铁线路，未来建成后大大提升板块交通通达度，补足交通的短板。

从教育资源来看，双青新家园居住区规划配套教育设施共18处，其中包括中学2所、小学5所、幼儿园11所。

未来投用后，将极大的满足片区内业内子女的教育需求。

另外，片区紧邻瑞景生活区，可以享受瑞景的完善配套，但房价与瑞景片区内价格相比更具性价比。

05

万科四季滨江

基本信息

位置：北仓示范镇，津永路以南，京杭运河以西，辰昌路以北

规划：共33栋住宅，以高层为主，少量洋房和小高层，共2846套房源

户型：高层78-101㎡两室、三室户型；洋房105、120㎡三室

销售：待定

项目点评

该项目前身为万科以底价20.574亿元底价摘得的编号为津辰北仓（挂）2018-015号地块，折合成交楼面价6541元/㎡。

这个项目体量比较大，住宅部分建筑面积约26.9万㎡，共计33栋住宅，2846套房源，产品以高层为主，并有少量洋房和小高层，共分三期开发。

其中洋房共11栋，7层到顶；小高层共4栋，11层到顶；高层18栋，20-33层到顶。

预计首开8栋高层，分别为2梯4户及3梯6户，2栋洋房均为1梯2户。高层户型建筑面积为78-101㎡两室、三室户型；洋房户型建筑面积105、120㎡三室，价格待定。

从户型及产品来看，该项目既有符合刚需需求的小户型，也有满足刚改、改善型购房者的户型。

该项目值得关注的一点是在项目南侧将配建一所24班小学，未来业主子女教育问题也得到解决。

万科四季滨江最主要的竞品就是相邻的路劲隽澜湾，该项目高层在售，均价16000元/㎡，面积88-130㎡；洋房面积128-246㎡，均价19000元/㎡。

这两个项目都位于北辰示范镇板块。而北辰示范小城镇项目于2011年列入天津市第四批示范小城镇建设，与宜兴埠一样，属于城中村改造项目。

同时拆迁、配套跟进是北仓镇项目近几年来建设的重头戏，据信息显示，北仓镇内7个地块共60万㎡的还迁房早已启动建设。

另外，从配套上看，北仓镇因毗邻环内北仓居住区，同时距发展成熟的瑞景居住区比较近，一定程度上可以实现配套资源的共享。

此外，万科四季滨、路劲隽澜湾等新一批商品住宅的建立及配套建设也将带动北仓示范镇的变革。

再者，类比宜兴埠的未来城，大体量项目，长期以来稳居销售榜第一的宝座。万科四季滨江也是个大体量的新盘，再加上板块内的路劲，未来或将开启联手造成的模式，拉升板块整体价值。

06

山西能投小淀地块

基本信息

位置：小淀镇小贺庄村

规划：15栋6-7层到顶洋房，11栋11层到顶小高层，18栋18层到顶高层，共计1879套房源

户型：待定

销售：待定

项目点评

该地块是今年1月22日山西能投基础设施投资开发有限公司分别以总价8.698亿元、总价5.6172亿元摘得的津北辰淀（挂）2019-021号、022号地块。两宗地块东西相邻，并列分别在北辰东道以北，属于北辰区小淀板块。

目前该板块内新盘项目有融创津宸壹号、新城樾风华在售，融创金宸壹号主推高层、小高层和洋房产品，均价15000-17000元/㎡；新城樾风华主推洋房产品，均价16500-17000元/㎡。

根据公示的规划来看，项目整体规划15栋6-7层到顶洋房，11栋11层到顶小高层，18栋18层到顶高层，共计1879套房源，从户均面积计算，未来或主打刚需型产品。

小淀镇位于天津市北辰区中部，东邻西堤头镇，西抵北仓镇，南接宜兴埠镇，北界大张庄镇。面积43平方公里。

镇政府驻小淀村，西距北辰区政府驻地10公里。南距市区8公里，距天津港50公里，距天津机场25公里，距京山铁路运输总站5公里。

天津外环线“鸭梨变土豆”之后北辰区收益颇大，小淀也摇身一变成为了新外环内的板块。

但从板块现状来看，无论环境和配套设施都比较不尽如人意，商业、教育、医疗资源也都十分匮乏。

交通配套来看，虽然地铁3号线设站小淀镇，但是站点距离小淀居住区以及在售新房项目超过5公里远，所以基本享受不到地铁。

另外，虽然地铁7号线、10号线以及京滨高铁设站，但目前也只是规划，所以还是存在变数的。

再加上这一区域是天津一个多民族聚集区，民俗、文化等不同，也造成了这一区域整体发展的滞后。

整体来看置业小淀板块利弊都很明显，城市界面较差、各项配套设施还不完善，短时间内价值尚不能兑现；从房价上看，确实比较符合刚需人群。

最后，据信息显示，山西能投小淀地块目前已经动工，至于亮相，可能还需要等上一段时间。

07

辰悦

基本信息

位置：高峰路与龙门东道交口

规划：待定

户型：首开40-90㎡小户型

销售：待定

项目点评

辰悦项目是由中粮、招商、华润三大央企开发商联手拿地，并由大悦城团队独立操盘的地产项目。

该项目3月21日样板间已开放，预计首开13号楼高层商业，15层到顶，率先推出40-90㎡小户型产品，拥有3.9-4.2米超大开间，5.1米层高，主推50㎡，首开均价待定。

从位置上看，该项目位于北辰环内核心板块，周边多条公共交通，规划有地铁4、7号线，未来出行还算便利。

同时，从周边配套来看，有红星美凯龙、东方之珠、北辰小学、北辰实验小学等，生活、医疗、教育、休闲配套还算完善，同时与修建的北辰文化公园仅一路之隔，环境宜居。

其它信息尚未释放，血拼哥也将持续关注。

08

新城大张庄项目

基本信息

位置：永康道西侧

规划：27栋楼，洋房及小高层产品，均价6、7、11层到顶

户型：待定

销售：待定

项目点评

该项目地块是和金侨瑞公馆同期摘牌的地块，拿地楼面价3822元/㎡，位于北辰区永康道西侧。

项目共规划了27栋楼天津绿地新里北苑楼盘详情，为洋房及小高层产品天津绿地新里北苑楼盘详情，均为6、7、11层到顶，共计890套房源。

显而易见，这个项目属于北辰区大张庄板块，这个板块因为2019年的几场土拍才走进大众的视野。

目前板块内新房项目有新城悦隽风华、中梁津门首府、绿地新里栖湖公馆、阳光城翡丽公园，价格从10800-13000元/㎡之间。

从地理位置来说，大张庄板块距离市区较远，但是轨道交通已经有所规划了，与已经开通的地铁5号线、正在建设的地铁10号线都相距不远。

5号线北辰科技园北站距离大张庄镇政府15分钟车程；另外10号线一期已经进入全面建设阶段，预计2021年年底试运营。

同时大张庄附近也规划建设京滨第二城际站点，M3、M7两条地铁线的首末站都在这里，未来还要通过轨道交通与宁河的未来科技城连通。

从教育资源来看，天津外国语大学附属学校也规划落地大张庄板块。

如果这些规划全部落地，将极大提升板块的价值，同时板块内新房项目众多，待这些项目入市后，或将形成板块集群效应，拉动板块发展。

- END -

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