最近，天津两个楼盘因为价格上了热搜。源于对别墅市场研究，道士君发现生态城一个别墅产品2018年开盘，3年多，只卖了57套房，销量实在太惨了。在天津，约400-500万总价买套生态城的别墅，的确听起来很诱人。
楼市，风起云谲。
在大浪淘沙下，楼盘与楼盘之间的分化愈加明显。
最近，天津两个楼盘因为价格上了热搜。
一个是万达自在澜湾，另一个是仁恒星源世纪。采取的销售策略分别是低价入市、以价换量。目的都是为了卖出去。但两者有本质的区别，前者是首开冲量。后者是真为了卖出去。
6月18日，万达自在澜湾开盘了，据官方披露信息，卖了1.5个亿。道士君收到的市场简报推了146套房天津仁恒星源世纪楼盘详情，卖了63套，转化率43%。这个成绩放到当下市场，算是不错的，低价入市冲量的目的达到。
仁恒星源世纪，在红桥的地段里有点偏，区域内好几年无新房了，周边的二手房龄在20年左右。原本以为带有仁恒特有的“精装“强标签”以及上海道小学优质学校资源加持可以激活这一片相对沉寂的楼市，但销售业绩惨淡，从去年开盘至5月，备案成交了45套房子，月均5套销量，整体成交均价33260元/㎡。
还是没有扛住，上周仁恒降价的消息刷屏，仁恒星源世纪售价26500元/㎡，一平米足足降了近7000元，降幅比例高达26%。
市场下行周期，销售压力剧增。楼盘的分化达到一个新交点。
如同著名的冰山理论一样，我们能看到的热销楼盘只是露出的十分之一二，而更大一部分的遇冷项目却藏在更深层次，不为人所见的冰下。
源于对别墅市场研究，道士君发现生态城一个别墅产品2018年开盘，3年多，只卖了57套房，销量实在太惨了。
要知道，生态城这几年的别墅市场很热闹，近30个楼盘同台竞争，2015-2022年（截至5月）别墅产品成交6676套，占整个滨城别墅成交量的66%。
什么概念，滨城卖10套别墅，其中6套就来自生态城。
可是，这个别墅项目，销售却差强人意。
这个别墅就是颐璟和墅。
很多朋友对颐璟和墅很陌生，甚至不知道生态城还有这个别墅项目，这个项目位于生态城中部片区，紧邻蓟运河、慧风溪景观河道公园，周边教育资源充沛，南开中学、实验小学、南开小学、科技大学附属中学等。商业配套资源较为丰富，紧邻方特欢乐世界、国家动漫园。
论地段位置、周边配套，整个项目优势还是比较明显。
颐璟和墅有三个特色标签：其一，生态城首个新北欧风格的双拼别墅，其二，规划用心，一带两轴结构，整个大社区划分为南北两区。其三，纯粹，稀缺，大开间，高挑空，300套双拼别墅。
论别墅产品，可以说也是有鲜明标签，品质上可以。
这个项目背后的开发商是国企背景，天津中新生态城投资发展有限公司，是生态城开发建设者中的排头兵。
论品牌，有国企强有力的背书。
那么，为何颐璟和墅的销售业绩如此之差。
道士君实地探访了一下，浅析项目销售遇阻原因：
1、卖了3年，停了1年多
道士君驱车一个半小时抵达项目，这个别墅对面是融创观澜壹號，扫码测温进入营销中心，与销售交谈过程中，得知，营销中心是今年5月份才开放，2018年项目开盘之后，后期由于限墅令影响，项目进行整改，尤其是面积上，把车位面积划到房本面积。整体的销售周期较短，造成销售量不太乐观。最新4月，对，没有5月，销售了2套。据销售说，已经现房了，但是销许还没取完。
2、别墅本身受众群体面窄
在天津，约400-500万总价买套生态城的别墅，的确听起来很诱人。但别墅本身因装修成本高，往返市区通勤不便，使得客户群体有限。
加上项目所在的生态城，别墅竞品近30个，客户分流严重，也就不难理解为什么卖的时间比较久了。
3、产品力较弱
道士君对比了一下生态城其他别墅产品，颐璟和墅产品优势不突出，外立面、产品内部设计等创新点较少。另外一般车位、挑空都是赠送，颐璟和墅是计算到房本面积里的，售价从开盘24000元/㎡降至17000元/㎡左右。
其实逻辑是一样的，后期物业费更高。案场优惠7个点，算了一个275㎡的，优惠之后约484万。而距离不远处有依水和墅天津仁恒星源世纪楼盘详情，价格在21406元/㎡。
其实，销售陷入困境的项目还有不少，比如小海地的华宇御熹台、南开核心区的金地阅千峯等，还有刚入市就遇冷的项目，比如金辉江山铭著，首开对外宣称卖了33套，最新网签数据，签约仅2套。
纵观这些卖房周期很长、首开滑铁卢的楼盘，它们大多有着这样的共性：品牌知名度较低，所在位置相对偏远，价值和价格不对位，产品品质会有质疑……
对于大部分买房人来说，这样的房子买完可能会面临涨价难、交付无期、置换难等其中的问题。
房子是固定的，心是自由的。
