2023年当下，郑州主城区范围内所有在售待售的住宅楼盘如上图：《2023年郑州主城区住宅楼盘地图》。当下，郑州主城区房地产市场供应的住宅楼盘，购房人可买的楼盘，基本全都在这里。待售住宅楼盘：中铁郑州中央商务区其次是四环外，在售住宅楼盘46个，待售住宅楼盘20个。二环内在售住宅楼盘只有8个。很有意思的是，郑州房地产市场和北京上海截然不同，郑州二环内的住宅楼盘价格并没有呈现价格最高的逻辑。
东哥探盘，东哥探盘。
过去多年，我们核心研究和探的是“盘”。
2023年当下，郑州主城区范围内所有在售待售的住宅楼盘如上图：《2023年郑州主城区住宅楼盘地图》。
当下，郑州主城区房地产市场供应的住宅楼盘，购房人可买的楼盘，基本全都在这里。
一共有多少个盘？
在售住宅楼盘：140个。
待售住宅楼盘：64个。
详情如下。
一环内：1个
待售住宅楼盘：中铁郑州中央商务区
一环——二环之间：11个
在售楼盘：（8个）
万科古翠隐秀、申泰中原印象、敏捷江山誉、郑州雅颂居、腾威城、佳田未来新城、泉舜上城、升龙栖樾府。
待售楼盘：（3个）
凤凰悦府、蓝城坤悦云庐、郑地项目
二环——三环之间：31个
在售楼盘：（21个）
中州大道东：（13个）
正商祯瑞上境、正商丰华上境、美林上苑、青风院子、宏光揽境
华润幸福里、海马公园二期、绿城诚园、保利天珺、金茂越秀未来府
盛澳金尊府、鼎盛阳光城、正商金域华府
中州大道西：（8个）
未来天奕、谦祥时光序、华润润园、万科山河道二期、升龙御玺、金地建海峯范、佳源名门橙邦、电建洺悦融园
待售楼盘：（10个）
电建金桥北泷府、同晟建业君邻大院松苑、亚新星云湾
五龙口轨道交通项目、建业时代和鸣、豫发豫园项目、金水城投项目、国投昆仑朗境、郑地管城项目、郑地管城城投项目
三环——四环之间：（95个）
1、连霍北四环南：（29个）
在售楼盘：（19个）
康桥山海云图三期、融创运河源、正商家河宽境、旭辉一江雲著、招商美景雍瑞园、建业花园里朗岸、建业河畔洋房、蓝城凤起梧桐、正弘璟云筑、水投常绿壹号院、万科未来时光、万林府陆号院、龙居华府、碧桂园天玺湾、康桥香麓湾、信达时代国著、广汇湾、鸿园六期、天伦城
待售楼盘：（10个）
惠济城投项目（万科合作）、天河投资项目、惠济城投项目2、保利缦城和颂、禹洲朗廷玺、双湖城印象苑（备案名）、英地君悦华庭、金水城投杨金地块项目、金水城投杨金地块项目2、金水城投杨金地块项目3
2、科学大道北三环以北——连霍以南：（24个）
在售楼盘：（19个）
保利文化广场三期、谦祥世茂万华城、东原阅城、招商时代锦宸、招商时代天宸、万科翠湾中城、美盛教育港湾、美盛中环壹号、美盛金水印、越秀金悦文华、康桥天樾九章、碧桂园云境、保利大都汇、国泰观邸、保利璞悦、保利璞岸、华润瑞府、绿城湖畔雲庐、中海云著湖居
待售楼盘：（5个）
常绿金水宸苑、逸珑居、电建金桥华曦府、兰溪府、兰溪书院
3、西三环——西四环之间：（19个）
在售楼盘：（12个）
朗悦公园府、谦祥云栖、裕华城、碧桂园西湖、碧桂园凤凰城、华瑞紫韵城、汇泉景悦城、融信奥体世纪、璀璨熙湖、星联城、融侨悦城、金科中原
待售楼盘：（7个）
碧桂园云湖天境、中原城投地块项目1、中原城投地块项目2、中原城投地块项目3、中原城投地块项目4、中原城投地块项目5、中原城投地块项目6
4、南三环——南四环之间：（22个）
在售楼盘：（15个）
融创御湖宸院三期、亚星双河居、亚星星河郡、亚星环翠居、亚星锦绣山河大二期、保利上城、郑州华侨城、绿城柳岸晓风、泰宏建业国际城、康桥未来公元、新城时光印象天昱、龙湖熙上、融创城、富田城九鼎公馆五号院、金沙湖高尔夫观邸七期
待售楼盘：（7个）
郑地二七城投项目1、郑地二七城投项目2、郑地管城城投项目1、郑地管城城投项目2、永威城七期、商都阜园、和谐山河府
5、东三环——东四环之间：（1个）
待售楼盘：银河湾
四环——主城区边界之间：（68个）
1、北四环外：（3个）
在售楼盘：（2个）
正商河峪洲、和昌水岸花城
待售楼盘：（1个）
天伦项目
2、西四环外：（13个）
在售楼盘：（9个）
高新和锦莲序、保亿豫景晨园、保利和光屿湖二期、融信朗悦时光之城、大正水晶森林二期、中原华侨城、金地西湖春晓、永威西郡、汇泉西悦城
待售楼盘:（4个）
高新城投项目1、高新城投项目2、郑地中原建投项目、郑地中原城投项目
3、南四环外：（30个）
在售楼盘：（18个）
招商公园1872、金地正华漾时代、远洋臻园、电建洺悦天玺、万科都会天际、万科大都会七期、碧桂园时代城、绿地花语城四期、正商智慧城五期、正商生态城、富田城九鼎华府
中海如园、中交滨河春晓、中建元熙府、金辉滨河云著、信保十里樾、华发峰景湾、电建泷悦华庭
待售楼盘：（10个）
郑地二七城投项目1、郑地二七城投项目2、管城城投项目1、管城城投项目2、管城城投项目3、管城城投项目4、管城城投项目5、管城城投项目6、管城城投项目7、经开城投项目
4、东四环外：（22个）
在售楼盘：（17个）
汉德如意府、郑东华府、冠景上院、银榕居、吉地澜花语、星联枫桥湾二期、汇泉东悦城三期、郑地美景紫华城、东润城、绿都东澜岸、绿都上悦城、绿都上林府、星联樾棠、保利金茂时光悦、中建澜溪苑、兴港和昌凌云筑、路劲正荣悦东园
待售楼盘：（5个）
鲲鹏小镇、锦桐居、建业白沙项目、英地凤池桂苑、经投发项目
如何理解当下郑州主城区住宅楼盘的楼市结构和供应特征？
1、从数字来看，目前在主城区范围内，整体在售住宅楼盘（指已经开过盘的楼盘，包含即将售罄的楼盘）数量为140个，待售住宅楼盘数量为64个。
共：204个。
从数字来看，不少。看似供应量挺大。
2、事实上，仔细分析这140个在售住宅楼盘，扣除掉暴雷房企楼盘，扣除掉到现在为止还没复工楼盘，扣除掉即将售罄的尾盘楼盘——剩余房源数量在40套以内，扣除掉很多人打死也不敢买的口碑臭名昭著的楼盘外，当下真正可买的能卖得动的楼盘不到60个。
而且，仔细看图，这里所谓的140个楼盘名单，有多个楼盘其实是一个楼盘。
开发商采用了分期分案名的策略。甚至是一个地块一个案名。听起来是一个新楼盘，其实是一个“盘”。
这是真的，至少目前东哥探盘所监控在售住宅楼盘，在以上的名单里，至少有30个楼盘在未来5个月内将消失在我们的视野里——售罄。
在以上的名单里，至少有30个楼盘，属于暴雷房企的躺平楼盘。很多人不敢碰。
至于哪些名单，我相信各位心里有数。
我们得出一个结论：郑州主城区楼市的有效供应和库存，并没想象中那么大。
注意：有效库存。
如果今年再来一波像2月份的行情，很多片区将形成无房可买局面。
3、在这个名单统计里，我们看到了还有64个待售住宅楼盘。事实上，这些楼盘（地块）名单里，我预估今年内能够开盘形成有效供应的也仅有12个。
其他的，大多为过去土拍的城投用地以及多个多年神龙见首不见尾的楼盘。
这些城投用地，或者他们自己开发天津中建时代公园多少钱一平，或者合作开发。
直觉大多数地块会无限期延后开发——直到找到金主接地或合作开发。
4、从楼盘地图和数据里可以看出，目前郑州楼市住宅楼盘供应的主战场是三环——四环之间。
无论是在售住宅楼盘65个的数量，待售住宅楼盘30个的数量，都位居第一。
其次是四环外，在售住宅楼盘46个，待售住宅楼盘20个。共66个楼盘。
目前，郑州的一环内住宅楼盘只有1个：中铁郑州中央商务区。
二环内在售住宅楼盘只有8个。
很有意思的是，郑州房地产市场和北京上海截然不同，郑州二环内的住宅楼盘价格并没有呈现价格最高的逻辑。甚至，在二环内的8个住宅楼盘还有多个盘价格在1.2——1.6万之间。
而且，按照最新郑州限购政策，二环内限购二环外不限购，其实对于郑州楼市而言已经意义不大。——限购的楼盘太少了。
而代表二环内价格价值，并把价格顶上来的楼盘只有2个：
万科古翠隐秀和郑州雅颂居。
前者的价格在2.7—3万之间；后者的价格在3.1—3.4万之间，主要是因为剩余产品都是楼王大户型，而且这个盘即将售罄。
共同点是：他们都是精装（豪装）交付。
5、好吧，仔细看，传统打死不出三环外的“老三环内”在售住宅楼盘，只有16个。
这16个盘的价格，如同二环内楼盘的逻辑一样，价格也是不均衡。
最便宜的有1.2万的，有1.4万的。甚至，还有一个盘的价格9800。他的口碑和品质实在太差，我在这个楼盘地图里把他去掉了。
为何这些“老三环内”价格并不贵的楼盘卖了多年还没卖完、很多刚需并不去抢呢？
我想各位内心自有答案。
在郑州房地产购买市场，“打死不出三环外”的逻辑并不存在。
6、我们不能简单用“环”的逻辑和理论去看待郑州房地产市场。
我们得客观承认郑州东比西贵的事实。比如，东四环内的盘，竟然能比西四环内的盘，贵10000+。价格甚至是其2倍。
同样是三环外，北三环外的金水北和南三环外的二七新区和管南市场，整体价格贵6000+。北三环外的金水北多个住宅楼盘房价跃跃欲试想突破20000+。
而且，有的楼盘和房源，已经突破20000+了。
7、在我内心：我没有看得起或者看不起的郑州板块片区。每个区域的楼市特征和价格都是客观存在。包括过去我谈的多的白沙组团或者绿博组团，我关注的是他的城市发展未来和成长性。
北龙湖40000+的洋房有其客户，北龙湖30000左右的小高层有其客户天津中建时代公园多少钱一平，金水北20000左右的高层毛坯有其客户，南边和西边13000左右的毛坯高层有其客户，东四环外白沙20000+的洋房或者小高层高层有客户。
我们不要贬低任何人的购房行为。
因为，你不是他。
你不知道他的家庭结构、购房目的和真正需求。
8、还是我之前说过的那段话，今天重说：
至于当下要不要买房，何时买房最合适？这个问题根本没有统一的答案。
有钱就买，有需求就买，看到合适的楼盘就买。
其实，郑州楼市当下的“好盘”越来越少。
9、最后，我想说：郑州楼市的住宅新房成交均价，2023年和前些年相比，其实是“涨”的。
对的，你不要骂我。我说的是事实。我说的是“成交均价”。
10、来，再送大家一个《2023郑州主城区房地产市场房价地图》（东哥版）最新版。
本文完。
文末留言区你可以说说你认为的能买的楼盘名单或不能买的楼盘名单。
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