天津成交阻力线的解读，看完你就知道了

海河英才天津楼盘 2023-11-20 19:18:50 阅读(71)

对于天津成交阻力线的解读，我们集中在8个主要且具有特点的区域，共分为市区和环城两篇，今天先来看看市区篇：

写在前面：

对于天津交易阻力线的解读，我们重点关注8个主要和特色区域，分为城区和环城两部分。今天我们先来看看市区：

几个主要疑点

从2018年下半年（7月至12月）全市各区新房成交总价阻力线分布来看，大致可分为四个级别：600万、400万、300万、和200万。

其中，第一梯队的区域有3个，售价在600万元/套。毫无疑问，都是中心城区，即：和平、河西、虹桥；

第二梯队止步于每台400万元。在这个范围内，除了市内其他三个区（南开、河东、河北）外，环城“老大哥”西青也进入了这个范围；

300万元/套的价格分布在北辰、津南两个城区、滨海新区、远郊蓟州；

最后一档（200万元/套），有还算合理的宁河、静海、宝坻，也有令人费解的东丽、武清。

这提出了几个主要问题：

1、和平作为天津的“宇宙中心”，在教育、商业、公共交通等方面具有先天优势，和平为何不“一统天下”？

2、一向被贴上“卖锅卖铁”标签的虹桥区为何挺进成交阻力线最高“位”？

3、资深“上三区”的南开为何在成交阻力线上排名第二，甚至落后于虹桥区？

4、为什么环城四区的交易阻力线分布如此“接二连三”？

今天我们就按照这几个问题来梳理一下各个重点领域的交易情况和产品供应情况：

和平区

我们先来看看全市六区的成交笔数分布情况：

只有和平、河西、虹桥三个地区进入600万范围。 600万的交易阻力线，已经被视为天津区域交易的“顶配”。这个组合似乎改写了“上三区”的队员阵容；但事实上，可能还有更令人惊讶的事情：和平区的成交总价区间实际上最集中在4-500万元区间，12月份和平区80%的成交量都集中在和平区翰林府成交价格在5万-6万元/㎡之间，平均户型面积90㎡，将整个和平区下半年的成交阻力线推高了一档。

目前该地区在售的主要房产有：

我们看到，和平区的房地产项目有两个明显的特点。首先，住宅产品购买门槛普遍较高，导致成交有限。其次，公寓类产品占比较高，使得区域成交价格（单价和总价）呈现结构性低位，因此和平区的成交阻力线并没有呈现出“压倒性的高度”。

同时，我们也应该清楚，7月至12月的6个月时间里，和平区的成交量只有130套，全年的供应量只有和平翰林大厦2号楼一栋。基数太小，受变量影响。影响带来的变化将会变得更大。更简单地说，和平区的阻力线只能很大程度上反映供给产品的变化。毕竟是市场上卖的东西，买家只能买，不能当小区用。直接参考购买力（或承受能力）和面积价值。

虹桥区

作为市区的“房价洼地”，虹桥区竟然跃入房价总区间的第一梯队，似乎令人费解。但事实上，近年来，虹桥区一直缺乏新建住宅项目，新建住宅的供应完全依赖于几个中高端、大型项目的生存艰难，结果成交呈现“豪宅”趋势，总价高企。

参考下图数据可以看到，成交集中在100-120、140-180㎡两个面积板块，占下半年整个成交量的71.39%。也是成交单价相对较高的两个板块；而整个红区下半年桥区成交均价为39245元/㎡，追平河西（39305元/㎡），超过南开（36798元/㎡）：

看看目前虹桥区在售的楼盘产品：

整个2018年下半年，虹桥区的成交和供应主要集中在惠灵顿和柏景园两个项目。两个项目均价均超过4万，户型面积均超过110平方米。下半年新项目陆续启动。两个项目：朝阳领域和泰达城江海。虽然因为拿地较早，所以价格比较接地气，但户型设计也在90-140平米之间，基本总价400万起。

尽管购房者对虹桥区房价的心理预期不高，或者说还是基于固有认知，但事实上，虹桥区新房供应量已经呈现向好转的趋势，数量最少。户型类型均在90㎡以上，120-160㎡改良型大面积三、四居室成为主流。即便是处于市场后期开发的易城堂庭，也被定位为改良型高端社区。

同时，在售新房中，除年底挂牌的九和府和清尾北岸中心外，基本集中在该区域的南端，距离较近。城市的核心区域，相对来说比较繁华。新房市场吸收了更多的改进。大规模购房需求承载着更强的购买力，而刚性需求群体更多地参与二手房市场。

河西区

作为传统的“上三区”，河西区被认为是最“正常”的地区。成交总价的阻力线为600万元/股。在该区新增住宅产品供应中，住宅和公寓产品各占较大比例。其中大部分是较早拿地的项目。除新房受到“限价政策”限制外，整体成交价格并不是很高，其公寓产品以城市公寓（或类似产品）为主。在贷款、产权等方面与普通房屋没有太大区别，因此并没有拉低该地区的整体价格。因此，整个河西区的成交价格和阻力线都处于合理且相对友好的范围内。

目前河西区待售的新房项目并不多，可供选择的空间也不大。供应仍主要集中在辛巴达里地区：

南开区

南开区的情况其实和和平区很相似。待售房屋较少，公寓和千年“妖楼”占比较大，区域成交结构性偏低。不过，这个“结构”与虹桥不同。结构正好相反。随着前几年热门的鲁能大厦和富康路11号已经售罄，南开的高端高价水已经过去了。该地区的水上/奥运等高端板块新楼盘供应已几近枯竭。 2015/2016年的土地市场上，相继称得上“地王”的地块本来可以跟进补充位置。但由于地价过高、限价过于严格，他们一直处于“住房子”的状态，而南开的新房市场难以为继天津和平翰林公馆楼盘详情，实际上是一种“空城策略”……

下表为2018年南开区新出现的8个项目。其中，重磅亮相的项目有5个：南开公馆、中交海河公馆、万科新都会、金地悦前锋、南开悦熙天津和平翰林公馆楼盘详情，其中有4个项目有尚未推出；其他三个项目中，正荣工厂用地和南开1911均于2016年收购，阳光100喜马拉雅则是收购的利金大厦项目。