周边竞品上，当前板块内在售新房有融创津宸壹号和新城樾风华两处，都是刚需定位盘。融创津宸壹号紧邻山西能投地块，均价15000元/㎡，当前住宅部分已经售罄；新城樾风华位于山西能投地块南部，当前洋房和高层产品在售，高层主推83㎡、105㎡，洋房主推92㎡，高层均价15000元/㎡，洋房16500元/㎡。
近日，天津市规划和自然资源局北辰分局发布《北辰区金鹿港（天津）置业有限公司东风路（小店示范镇小河庄换乘区）A1地块项目建设工程规划许可证核准公告》 《关于北辰区金鹿港（天津）房地产有限公司（小店示范镇小河庄流转区）上梅路A2地块建设工程规划许可证审批前的公示》。
这两块地块的前身为晋辰店（瓜）2019-021号和晋辰店（瓜）2019-022号，由山西能源投资于2020年1月以底价14.3亿元收购。
其中，前者出让面积为69011.9平方米天津绿城柳岸晓风楼盘详情，被山西能源投资以底价8.698亿元收购，折合成交价为6302元/平方米； 后者面积41623.4平方米，由山西能源投资以底价56172万元收购。 ，折算成成交底价为6302元/平方米。
根据规划图，地块A1、A2分别对应地块21、22。 我们先看一下图 A1：
A1地块的四个方向分别为：东边的上嘉路、南边的北辰东路、西边的东风路、北边的崇礼路。
在产品规划上，A1地块分为住宅和商业两部分。 商业区位于住宅区南侧，总建筑面积29600平方米，地上建筑面积22500平方米，地下建筑面积7110平方米；
住宅部分建筑面积约11.2万平方米，共规划30栋，容纳1232户，户均面积约91.2平方米。 小型单位的设计是为了满足市场的需求。
从规划图可以看出，A1地块住宅部分包括11栋18层高层建筑、9栋8-11层小楼、10栋6-7层平房。
其中4#、9#、27#为至顶6层； 8#、10#、11#、14#、15#、16#、21#为顶层7层； 22#是到顶8层； 5#、7#、12#、13#、17#、20#、23#、26#为11层至顶层； 1#、2#、3#、6#、18#、19#、24#、25#、28#、29#、30#为18层至顶层。
我们再看一下A2：
A2地块的四个方向分别为：东至上美路、南至北辰东路、西至上嘉路、北至崇礼路。
从规划图可以看出，A2地块分为住宅区、商业区和社会停车区三部分。 商业区和停车场位于住宅的南侧。
商业用地总建筑面积36600平方米，其中地上建筑面积27800平方米，地下部分8775平方米； 停车场面积4013.2平方米，其中地上停车位124个。
让我们重点关注住宅部分。 住宅区总建筑面积5.9万平方米，机动车停车位718个，其中地上停车位65个，地下停车位653个。 户数653户，车位配比1：1.1。 户均面积为90.3㎡，由此推断A2地块也定位为需求旺盛的小户型。
A2地块住宅部分共规划14栋住宅，其中18层高层7栋，11层小层3栋，7层平房4栋。
其中5#、7#、10#、11#为顶层7层； 8#、9#、12#为顶层11层； 1-4#、6#、13#、14#为顶层8层。
周边竞品方面，目前该板块在售新房有融创金辰一号、新城悦风华等，均供不应求。
融创金辰1号毗邻山西能投地块，均价15000元/㎡。 目前住宅部分已售完； ，105㎡，平房建议92㎡，高层均价15000元/㎡，平房均价16500元/㎡。
目前景瑞阳光商城周边二手房均价在11300元/㎡左右。
从周边房价来看，山西能投土地项目均价预计在15000元/㎡左右。
值得一提的是，去年10月，新城控股以总价3.33亿元收购北辰小店地块——金辰店（登记）地块2020-004号。
该地块位于山西能源投资用地北部天津绿城柳岸晓风楼盘详情，成交价格为6512元/㎡，溢价率为0%。 不出意外，这块土地也将供不应求，将成为山西能源投资用地的“竞争对手”之一。
近年来，天津外环竣工工程不断推进，小店板块纳入新外环，对小店来说是一大利好。
但目前小店段城市界面整体较差。 内部多以物流业和金属加工业为主，包括北辰科技园（南区）、小店工业园等，整体发展配套设施也有一定的缺乏。
交通方面，小店镇生活区距离地铁3号线奋产河站约1.6公里，相对较远。 出行以自驾为主； 地铁7号线、10号线正在规划中，距离开通尚需时日。 此外，小店片区还规划有京唐、京唐城际火车站，未来通车后将为小店片区的发展带来更多红利。
商业配套方面，除部分沿街商户外，目前小店地区尚无规模化商户。 需要与玉龙湾、宜兴港、瑞景等地区共享商圈。 但山西能投和融创金辰1号地块均规划有商业配套。 未来建成后，将能够在一定程度上补充小店地区的商业短板。
在教育设施方面，小店地区以小店小学、小店中学等老学校为主。 与其他领域相比，教育方面并没有太多亮点。
总体来看，小店板块的优缺点都很明显。 虽然占据规划制高点，但城市界面较差，整体发展缓慢，配套设施不足。 不过目前的价格确实不高，对于预算有限的刚需买房的人来说还是可以接受的。 想一想。
-结尾-
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