提问：星叔你好，坐标江苏张家港，市区三套房产，其中两套174平米，10年的房子，现在挂牌出售，市场价22000,已经降至18000/平，但还是卖不掉，那以后有没有可能就再也卖不掉了，就这么烂在手里了回答：一是张家港城市能级偏低，接盘侠少；二是面积过大，导致转手周期长。长期看应该还是可以出手，只不过要做好持久战心理准备。首先、这次棚改之后，绝大多数三线城市房价已经到了相当的高位，这个价格需要很长时间...

提问：星叔你好，坐标江苏张家港，市区三套房产，其中两套174平米，10年的房子，现在挂牌出售，市场价22000,已经降至18000/平，但还是卖不掉，那以后有没有可能就再也卖不掉了，就这么烂在手里了

回答：一是张家港城市能级偏低，接盘侠少；

二是面积过大，导致转手周期长。

长期看应该还是可以出手，只不过要做好持久战心理准备。

首先、这次棚改之后，绝大多数三线城市房价已经到了相当的高位，这个价格需要很长时间才能消化。

其次、将来的楼市一定是两极分化，三四线城市的楼市没有未来的。

最后、投资的目的是为了最终卖出获利，那就更不能在三线城市买，因为三线城市没有成熟的二手房市场，等你想卖的时候，可能连接盘的人都少。

提问：星叔，我想咨询换房建议：

背景：一共三套房子：上海浦东2套。汾湖新买1套叠墅（刚买无法出售）

当前考虑将上海的两套置换掉，原因孩子要读初中。

上海房子卖掉后再买2套，一套自住，价格控制在700万内，一套买个浦东小的初中学区200万左右。希望这两套未来价格能坚挺或能有好的升值。

自住看了：张江周边浦东云航头麓里，周浦御沁园，航空城概念且进才北校概念的祝桥 2040，青浦大虹桥概念主城区旁边的的金茂悦，星尚湾。面积130～140，价格基本在700万左右，面积价位都不错。

初中学区还没看，但是要在浦东，因为小学在浦东读，换区域也不太合适，主要是确保自住不超标，把钱留出来。

希望星叔能对自住房子，初中学区房子考虑到升值，保值要选择的区域，小区的选择给个建议。

买房子太累而且税费特别高，希望一步到位自住未来20年不再置换。

回答：航头中海云麓里远郊新房，价格不便宜，主要是吃的是吃产品力，而且地段也远了点，看不出这个板块有什么强势的地方。

周浦御沁园，勉强算是辐射区，它在前滩和张江的南侧，因为房价相对便宜，可能会吸引一部分溢出需求。产品力不错的，自住喜欢可以买。

大盘平均涨幅吧，看不到暴击可能。

祝桥公元2040小区的内部环境，根据介绍和样板间展现的效果来看，整体还可以。它算当年这区域的地王，当时说房价可能会达到6万块，但是就这位置的情况和交通，结合上海楼市的大环境，6万块谁会买呢？周边环境、交通，你自己逛逛就能了解一些，基本上被农村包围，出行不太方便。

金茂悦，星尚湾在华新镇，华新的优势是房子相对比较新一些。但是华星这个区位有个巨大的短板就是没有地铁，而且在未来很多年也没有地铁规划。

对于这种远郊板块，没有地铁就是一个严重硬伤，所以我觉得它发展潜力有限天津买房增值叔多少，并不应该作为第一选择。

如果一定要买华新的话，考虑金茂悦。

金茂悦品质在竞品中不算低，各个方面也算中等水平。在距离虹桥核心区域 10 公里的半径上，金茂悦是一个推荐盘，可以考虑。

三林、唐镇、孙桥、御桥，还有康桥、金杨都是比较看好的浦东板块，可以考虑。

学区房买小一点比较好，学区房里面含了一张学票的价格，学区房主要是看的总价而不是单价。

你是自住，按自己喜欢的口味来。

上海刚需自住买房价值高的板块及楼盘，详见知识星球内部分享！

提问：您好，星叔。家是山西运城的，毕业三年。现在在深圳工作，家里人催着买房。运城从16年房价从差不多4000涨到7000了。现在家里和自己可以提供有30。是买在深圳比较偏的地方，大棚新区或者光明新区小户型的，还是老家山西运城好一点！！！感觉升值空间怎么样。

回答：首先运城不值得考虑买入。

房地产市场目前的格局是：

一线和二线中心城市稳定；

二线弱和部分三四线城市补涨或不涨；

其他小城市和村镇，退潮。

运城这种三四线城市在一波去库存的房价上涨后，房子就只有居住意义了，新房看似涨却没有二手市场，有价无市，很可能陷入停滞。

从农村的吸流并不足以支撑大涨后的房价，本身的高端群体可能去更中心的城市，在这样的流通中，城市进一步被大城市虹吸。

深圳一线城市虽然好，但是门槛已经非常高，子弹30不适合买在深圳，太偏远没意义

我建议你考虑大湾区第二梯队城市东莞，优先考虑东莞临深板块。

提问：你好 想在沈阳买一套房子，园区有三套 万科西华府 万科翡翠四季 万科新都会 麻烦点评一下

回答：万科西华府，张士板块低价高性价比项目，属于铁西新区品质盘，地铁优势，学区配套。

万科翡翠四季，浑南金阳大街板块品质楼盘，可以定义为主城品质性价比项目，缺点无地铁、大环境工厂包围环境稍差，优点近奥体和长白主城。

万科翡翠新都会，铁西主城(新区府）品质项目，二环旁，未来形成良好品牌楼盘区聚集的板块效应，近商业，可以考虑。

提问：星叔好，最近看了通州永乐店的刚需楼盘 k2十里春风挨着廊坊了，目前周边是农村，根据规划永乐店是要建新市镇。我在外地上班，对于准刚需，不知道是买这里还是买通州的小户型地铁房好？如果是郊区的准备给父母住，如果买小户型只能租出去，我是北京朝阳户口，北三县什么时候可能会放宽限购？预算270万以内的，有好房推荐吗？

回答：不要买永乐，离通州核心区太远，发展太慢，人们过不去。

这个价格远不如北三县，一脚油门几万的价差。

北三县现在正在底部。已经有楼盘已经内部配购房名额了，还可以贷款。

所以对你的建议是，要么买小户型地铁房（增值+流动性高），要么买北三县的稍微大点儿的房，可以满足父母居住，主要是周边配套很齐全，生活方便。270万的预算可以在环京买一套很不错的房了。

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提问:惠州南1.8公里 , 1.26多的单价能入手吗,目前到深圳北20多分钟动车很频繁,还有14号线深圳地铁快线延长到惠州南。

回答：这个板块,属于环深的第二层,第一层主要是东莞临深。

这里距坪山20公里,深圳北50公里。

看动车时长与车次用处不大。

虎门站距深圳北站,也大概是50公里。且早就通城轨了。

过去十年左右，虎门的房价被深圳购房客拉动很大吗?

如果没有,那惠州南也不宜高估。

惠州南、大亚湾，过去多年,有些年份火爆,不是深圳的自住客,而是投资客闹腾。带有一定的旅游地产性质。

短线来看，这一板块还在降温，不用着急。

提问：您好！麻烦您一下，我外地三无，女儿在上海读书，想给她准备一套，也算投资吧！首付50预算100月供3000，考虑成都、西安、长沙都限购了，只好选不限购区域或者重庆。

问如果比较成都不限购区域，武汉不限购区域和重庆，哪里更适合呢？如何操作？

该选哪个具体片区呢？

回答：如果一定要买不限购区域，重点考虑重庆，毕竟在那里还能买到靠近主城区的房子。

往巴南龙洲湾、南岸的茶园、北碚的蔡家。

100万总价大概也只能买在这些地方。

重庆房价暂时还算稳定，你可以现在着手，可以通过先借50，然后全款买下之后，再做dy贷款获得资金之后再还掉借款。

一般重庆三无都是这么做的。

提问：星叔， 你好，请问，400万的资金，投资哪里房产收益最好？持有资金成本在40万/年，西安，上海，苏州哪些城市更好？

回答：400万的资金，每一年资金持有成本是40万，也就意味着资金成本在10%/年。

如果不叠加杠杆，需要房价的涨幅超过资本成本，也就是房价每年10%以上涨幅上涨。

如果是长周期10年左右的时间，未来10年中国一二线城市的房价再翻一倍是大概率事件；

因此你要选一个每年涨幅大概率确定10%左右的城市。

西安，苏州和上海，都不是这样的城市。

西安和苏州才涨过一波，未来横盘的几率不小，而上海虽然滞涨了三年，但预测未来三年30%也是一个比较理想的数字，这三个城市都不把稳。

可以推荐几个城市：长沙、成都、重庆、沈阳等，单价金额足够低，土拍面粉已超过面包。

具体详见知识星球内部精华文章《一二线城市哪里买房才能赚大钱》

提问：星叔你好，长沙二套房改善，大唐印象一套190平的大平层，1万多一点一平，小孩现长郡天心一年级，考虑后期小孩初中教育问题，是否值得上车，还是等年后慢慢看？

回答：大唐印象主要的优势是地铁口和小区舒适性还行，大平层的价格算一般。

但是，要提醒的是这个小区之前在教育方面算一般，之前前一期的海尔鸿玺小学是划分在仰天湖中建，不过不能完全入读，后续需要等新建的大托小学，中学的话周边主要是有个湘府中学，教学质量不算好。

如果是考虑小孩初中教育，这盘不算最佳选择。如果对于这点没那么在乎，还是可以考虑。

提问：星叔好，单身，手上50w，无房无车，单位现在分配有房住，是买车好还是先买房？

回答：面子和里子，可以解释很多人有点钱愿意买好车，而不愿意买房。

车子开出去大家看了都知道多少钱，现在很多千万身家的标准也就是开50万的车，所以在我看来，一个小年轻开50万的车都是不得了了，小小年纪就实力不俗。

但是你买了房子，身边的人是不知道的，你还是穿那衣服，还是普通消费，没人看得出来你有几套房，反而是房子多了，贷款多了节衣缩食，过的还没以前大方了，不请他们吃饭了，自然会觉得你混的差，你的脸上不可能写着几套房，你每天也不可能把房产证带着，见人就拿出来。

爱面子的，毫不犹豫会买车，车对于“面子”的提升是即时快速高效的，房子对于面子的提升，几乎毫无作用。

如果一个年轻人不爱面子爱里子，成家过日子幸福的可能性，未来事业发展的高度，都应该更高。因为沉得住气啊。

提问：星叔，合肥高新区的次新房能不能追上滨湖？

回答：个人认为高新始终会跟滨湖有一定的距离。

高新区目前的边缘地块是到将军路，但目前望江西路还是一直往西延，将军岭路往西，还大片的空地往小庙那边。

高新区将来会往小庙那边扩。空地还是不少的。

滨湖整体成熟会更快，实际可供开发的面积已不大，土地更加珍稀。

就居住体验而言，滨湖是高起点规划，大格局开发，高新区更多的是产城融合。

就住宅而言，滨湖区整体成熟会更快一些，高新会慢一档。

但高新区将来也会是房价高地。

提问：星叔自住的话是买龙岗还是买福田？

回答：自住喜欢就好你如果在南山福田上班，买龙华龙岗每天在路上两三个小时浪费生命，觉得开心也好。

但是肯定不会价值最大化，过去两三年的时间，龙华，龙岗大部分地方的房子是没有涨的，现在卖都是亏本的，南山和福田很多地方的房子都涨了，这个就是价值的很明显的体现，你如果说不考虑升值，那当然可以，但是有一个问题，在我们没有财富自由之前，为什么不去多赚点钱呢？

买对了有价值的两三年赚的钱可能比我们三五年上班工作赚的钱还要多，很多人说不考虑省，自己住无所谓，那要是买错了，没有涨，那就自己安慰自己。

好比现在一个在南山上班的人，他三年前买了龙岗400万的房子。

同期如果买南山的房子400万，现在已经涨了500多万，甚至600万的，但是他买的龙岗400万的房子，现在卖掉也只能卖400万，就会严重亏本，

他只是觉得当时好喜欢龙岗的新房子，面积大，但是这些年通勤时间太长并没有过去住，或者住龙华或者租宝安的新房，这两年不就损失了几百万吗？

能怎么办，只能说我只有一套房子涨跌无所谓，200万可能还是他到现在为止都没有赚到过的钱。

因为没有涨，也没办法换房。

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提问：老师您好，我是在安徽蚌埠，上个月刚买了一个2016年小区的二手房，已付定金，正在凑首付，一套房还在还贷期间，因此这是二套房，首付四成，总价124万。房子加上赠送面积约190平，装修可能都需要贷款。我们夫妻两人月薪共一万左右，公积金没用过，打算组合贷款。关于贷款有些疑问，之前有看到网上说公积金尽量拉长贷款时间，商贷可以短一些，不知道您怎么看？以我们现在的经济情况，有没有推荐的贷款方案？

回答：首先关于公积金要注意以下几点：

1、很多公积金都有贷款额度的，有的限制55万，60。对于一些刚参加工作不久，缴存系数低的人群，有时候公积金贷款额度只有十几二十万，也就是说，除了最大的贷款额，剩下的都是你的首付，无形之中，这条规定将很多人，拒之门外。

2、公积金贷款，在考察征信方面天津买房增值叔多少，要求更严格。有时候商业银行，为了完成贷款任务，偶尔的一些小黑点，银H基本也能放过，但是公积金要求就更加严格了。逾期出现连三累六者，第一关就直接PASS掉，根本不用等着后期的审核。

3、公积金，不要随便提取，一旦提取，会影响贷款额度。

其次组合贷款的话，公积金最长的年限是20年。

而商业部分的年限最长是可以30年。

贷款的年限，会根据借款人的年龄，还有房子评估报告的楼龄来定的。

根据你的情况来看，可以选择公+商组合贷，贷款时间越长越好，负债会被通货膨胀给不断稀释

买房核心还是房产升值的能力，远远大于公积金贷省下的利息，所以选择时，不能一叶障目，忘记买房的初衷。

提问：老师，天津武清南湖区域怎么样，新盘比较多，就是交通不太方便，到杨村站6公里，武清站11公里左右，到地铁5号线大概6公里的样子，

回答：武清南湖片区：

1、整体环境好，拥有占地3000亩的天然南湖水上公园，片区道路平坦，绿化率高，整体都是大开发商楼盘，干净整洁，人文素质高。

2、性价比高，因为不少开发商拿地价低（也有拿地高的），本片区的楼盘均价只有一万出头，比较城区其它区域，属于性价比高的。

3、教育配套齐全，距离南湖实验中小学、天和城高中都在一公里内，距离高铁9公里，又有轻轨5号线站点（通武廊）的规划预期。

4、当然缺点也比较明显，入住率不高，配套生活不便。

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提问：星叔，最近在看天津学区房，因为有了比较总想给孩子更好的，可是钱又不是十分充足，所以就想在自己能力范围内买个差不多的就行了。现在的家长都焦虑，您觉得对于孩子的教育，尤其是男孩，更应该注重什么呢？

回答：有很多父母非常关注孩子的学习，给孩子报各种各样的辅导班兴趣班。关注孩子学习是没错的，但是一个孩子当他长大以后能走多远，过得是否快乐，更关键的是他在幼年时期的性格养成。

培养他的毅力，让他谨慎而勇敢，心地善良温软，懂得为他人考量和付出，尊重别人的底线。以及最关键的是教会他怎样去爱一个人。不折磨自己和他人，遇到便会珍惜，错过亦能释怀。

每个孩子性格，喜好，习惯，秉性，成长环境都不同，书也好他人的经验也好，只是给你一个参考，让你思考如何更好的应对。

归根到底，你要摸索一条适合自己家庭环境的教育方式。

最好的教育，从来不是你教会他多少知识，而是你教会他如何勇敢坚强的去爱这个世界，指引他找到自己人生的意义。

提问：最近很纠结，目前工作在哈尔滨，有四套房，贷款二百，收入稳定且略高，去年把户口落在天津人才，孩子十一岁，原打算以后去天津发展，有利于孩子考学，现在看来天津经济一般，气候环境一般。很喜欢杭州，环境好，未来发展趋势好，和天津市区房价差不多，子弹100，勉强这两地首付都够。无论工作换到天津还是杭州收入都会减半，该去哪买房？该去哪工作？孩子该去哪上学？很苦恼！

回答：你好，相比更看好杭州，互联网时代的杭州已经有了明确的目标和腾飞的姿态，但身负直辖市巨大红利的天津还在谋求转型的路上不断挣扎。

而未来，沪杭甬湾区计划使三者在互补的基础上加深进一步合作，上海这个庞然大物也开始由吸纳转为辐射周边城市，

作为凭借新型科技崛起的省会城市，杭州市的城市地位也随着自身的经济发展进一步得到了巨大的提高。城市地位也得到了进一步的巩固。

而由于北方经济的先天缺陷，从现在的经济发展上来看，正处在经济转型期的天津无疑是处在弱势地位的，天津还要继续面对来自北京的资源虹吸和竞争压力。

我的建议是工作和生活去杭州，只要有能力，收入总会起来的，而且杭州发展机会更多。

同时考虑你孩子的高考教育，建议出掉1-2套哈尔滨房子，建仓天津一套，一方面天津投资价值大于哈尔滨，另一方面为孩子后面高考提前准备，等到高中再去天津读。

这样可以很好满足你的2块需求

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