据中原地产邓秋虹透露，“有价无市”的写字楼盘源不仅仅在珠江新城出现，体育中心板块也同样有写字楼套现困难。据链家吴明军透露，珠江新城超过10年楼龄的写字楼价格往下走，但楼龄较新的写字楼仍能保值。珠江新城盈凯2014年已卖到“5字头”，一度跑赢珠江新城同期二手房价，但3年过去，珠江新城二手房如保利心语已过“8字头”，盈凯也只是在“五六字头”。
累积可观涨幅，可惜只是“纸上财富”
据链家吴明军透露，位于黄埔大道旁的富力科讯大厦2006年交付使用，一位私人企业主2005年购入，当时一手价是1万元/平方米。该老板购入写字楼半层面积800平方米，原来打算自用，去年开始打算放售套现，目前一半的面积在出租，另一半在空置。该盘源去年放售价为3万元/平方米，随后降到2.7万元/平方米也卖不掉。今年“3·30新政”后，业主再次下调放盘价至2.2万元/平方米，放了3个多月还是卖不掉。吴明军数了一下，该盘源总共大约有50组买家去看过，没有一组买家愿意接手。目前市场上投资的买家比较少，自用的公司可选择的写字楼较多。据了解，富力科讯大厦月租价140元/平方米，按2.2万元/平方米计算，回报率有7个点，跑赢住宅“几条街”。
据中原地产邓秋虹透露，“有价无市”的写字楼盘源不仅仅在珠江新城出现，体育中心板块也同样有写字楼套现困难。她代理天河北维多利51楼顶层的一个写字楼单位，业主放盘价为3.2万元/平方米，现在已下调至3万元/平方米，依然是“剩斗士”。她建议业主卖2.6万~2.7万元/平方米，才有可能成交。该业主一手价1.7万元/平方米购入，已累积收租多年。
老写字楼已过顶峰，业主应考虑换楼保值
据链家吴明军透露，珠江新城超过10年楼龄的写字楼价格往下走，但楼龄较新的写字楼仍能保值。如富力盈隆在2013~2014年达到最高顶峰，成交价有过3万元/平方米的，但放盘价从去年的3万元/平方米跌至如今的2.4万~2.6万元/平方米。富力盈凯是珠江新城楼龄最新的出证写字楼，2014年一手价5万元/平方米，目前放盘价5万~6万元/平方米，依然有承接力。越秀区环市路有不少放盘价在1万~2万元/平方米的写字楼，如世贸大厦目前放盘价1.5万元/平方米却难以成交。据邓秋虹表示，目前珠江新城写字楼平均租金150~200元/平方米，东西塔过200元/平方米天津富力新城房价，盈凯在160~190元/平方米天津富力新城房价，按此租价计算，珠江新城写字楼回报率在4%~6%左右，比住宅投资回报率要高得多。
据地产人士表示，广州市住宅和商业地产价格倒挂情况越来越严重，住宅升幅远胜商业地产。如越秀区环市东路一带的写字楼同是万元起步，如今周边电梯住宅已过“七八字头”，而写字楼却仍在“一二字头”徘徊，且变现能力极差。珠江新城盈凯2014年已卖到“5字头”，一度跑赢珠江新城同期二手房价，但3年过去，珠江新城二手房如保利心语已过“8字头”，盈凯也只是在“五六字头”。最近广州市房地产中介协会调查21个指标楼盘，按租金计算回报率全部都在1%~2%之间，但广州写字楼则至少在4%以上。
商业地产人士分析，住宅限购后商业地产一度走俏，今年商业地产也纳入限购，“3·30新政”对商业地产的投资意欲打击较大，即使是回报率远超住宅，商业地产吸引到的买家依然寥寥可数。据悉，阻碍商业地产投资的一大原因是税费高，如珠江新城福利科讯大厦单位业主实收价降到2.2万元/平方米，税费可能要高达15.2%，若加上佣金，最终买家付出的成本价在2.6万元/平方米。
文/图：广州参考·广州日报全媒体记者李凤荷编辑：广州参考·广州日报全媒体编辑陆志超
