年，新城悦隽风华、中梁津门首府两项目先后开盘。今年，板块又迎来了新项目——新城悦隽风华|悦城、金侨瑞公馆。之后今年，项目再次推出新地块——盛景悦湖。从目前大张庄新房市场看，除绿地新里栖湖公馆外，新城悦隽风华、中梁津门首府、金侨瑞公馆以及盛景湾4个项目，后期货量充足，短时间去化困难。其中新城悦隽风华一期和二期悦城，两地块加一起的成交量最多，达401套。

房地产市场整体注重供需平衡。 其实对于每个行业来说天津新城悦隽风华楼盘详情，我们更需要关注的是供需的平衡！

如果没有特殊情况，某个行业的需求是有限的。 一旦供应激增，所有项目都不会好过。

本期我们重点解读大张庄板块，受供应激增影响，经历了一段“心碎的经历”。

01

过去的

大张庄板块在2023年9月“势头强劲”，当时阳光城击败16家房企拿下金辰丰（联动）地块2023-007，总价53937万，溢价率50%，相当于成交楼面价6139元/平方米，还拥有自有住宅面积2.8万平方米。

锤子落地后，大涨板块身价暴涨，成为关注的“新宠”！

这个包裹也被给予了很高的期望，可惜后来……不过这些都是以后的事情了，以后还会继续。

一转眼，2023年初，绿地以底价59406万元拿下大张庄民安路地块，折合成交价2337元/平方米，但商业体量土地面积达到10万平方米。

2023年5月4日，晨榕投资以30938万元收购高端装备制造产业园一块纯商业用地，总建筑面积8万平方米。

2023年初，大张庄板块再次集中供应金辰张（卦）2023-017号、18号、19号三幅地块。

虽然这次地价跌了不少，起拍楼面价不到3200元/平方米，但最终都溢价出售了！

其中，中梁以44576万元和3.45亿元拿下金晨张（卦）2023-017年及18号地块，溢价分别为33.25%和18.6%，折合成交底价分别为4223元/平方米和3691元/平方米。平方米。 平方米。

此外，张金晨（关）2023-017号地块规划出租房屋面积为1000平方米。

新城最终拿下金晨张（卦）地块2023-019，成交价46185万，溢价30.51%，折合楼面价4162元/平方米，自有规划出租房源量2800套平方米！

今年年初，大张庄再次进行了三幅土地的集中流转。 不过，这次卖地比去年初平静了很多，成交价格也下跌了400元！

本次土地拍卖中，金桥以2.18亿元拍得金晨张（卦）地块2023-014号，溢价202万元，相当于成交底价3853元/平方米。

新城分别以24516万和29044万拿下的金晨张（卦）2023-015号和16号，相当于成交价分别为3856元/平方米和3822元/平方米。

截至目前，2023年起，大张庄片区共8块住宅用地成功出让，目前已有5个项目入市。

近三年多时间，大张庄地区土地供应呈爆发式增长。 这也导致老地块刚刚入市，新地块就不断涌入。 一时间，新楼盘供应量激增！

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现状

近两年来，大张庄片区五个新入市项目中，毫无疑问，阳光城地块始终“站在高山上”！

阳光城飞力公园首次以“高价”开盘后，销售举步维艰。 经过价格调整和重新开放后，情况仍然无法扭转。 如今该项目已经停产，让人唏嘘不已！

继2023年7月阳光城飞力公园开启新项目入市之门后，同年年底，绿地新立栖湖公馆也入市。

2023年，新城悦君风华、中梁金门资本两个项目将陆续推出。

今年，板块又迎来了新城·悦君风华|悦城、金乔瑞公馆等新项目。

这五个项目中，绿地新栗七湖公馆开业时间相对较早，位于西峰花园附近，产品面积也相对较大。 适合购买地理区域刚刚装修完善的房产，且项目售空较快。

目前截至当日在售面积为120、134平方米，均价11800元/平方米。 该房子预计今年11月20日交付。

新城悦君风华一期均为小高层，高层为15-18层。 公寓只有两种户型，面积从78平方米和95平方米的两居室到三居室不等。 均价11000元/平方米。

中梁金门首府规划为平房、小高层。 小高层面积为77、87、96平方米二至三居，均价10500元/平方米； 平房面积为95、116平米三房，均价11000-12000元/平米。 平方米，预计2023年3月或6月交付。

新城悦君风华悦城二期为平房社区，高层7-11层。 户型仅有两种，80、96平方米的两居室至三居室，均价11000元/平方米。

预计2023年11月15日交付。

金乔瑞公馆也是一个平房社区，顶层为8-11层。 在售户型包括75平方米、85平方米、95平方米的两房至三房，均价11000元/平方米。

除了近年来出让的新土地，大张庄还有一个老项目——盛景湾。 交割后，该项目于2023年底推出盛景华府、盛景华庭两块地块。

今年天津新城悦隽风华楼盘详情，该项目再次推出新地块——盛京月湖。

目前，该项目盛景华府、盛景华庭两幅地块已于年底发售。 均为现房，面积从102平方米、129平方米、157平方米不等，两居室至四居室，均价13000元/平方米。

盛京月湖小高层、高层出售。 小高层至顶17层，面积58、92平方米，高层至顶29层，面积85、97、110、130平方米。 均价11000元/平方米。

预计该项目还将推出面积100平米、120平米的平房产品，价格待定。

03

问题

从目前大张庄新房市场来看，除绿地新力七湖公馆外，新城悦君风华、中梁金门资本、金乔瑞公馆、盛景湾四个项目未来销量充足，一期销售难度较大。短时间。 。

此外，大张庄板块还存在大多数新房板块共同的问题——产品同质化程度较高，且均以小户型为主。

而且单位面积一再缩小。 目前，盛京月湖已推出面积58平米的小高层一居室。

受此影响，该区域商品房购房量减少至65万左右，使大张庄片区成为全市四区中购房门槛最低的新房片区。

不过，值得庆幸的是，大张庄板块的各个项目能够“友好共存”，没有出现激烈的价格战。

没有价格战的主要原因有两个：

首先，由于地价的支撑，房价确实没有下跌的空间；

其次，大张庄有一定的市场容量，各个项目都只能勉强“生存”！

成交数据显示，今年1-9月，大张庄板块共成交1208套房屋。

其中新城·悦君风华一期和悦城二期，两地块合计成交量最大，达到401套。

绿地新丽七湖公馆和中梁金门资本的成交量较为相近，分别为285套和284套。

金桥瑞公馆和盛景湾表现稍差，售出115套和114套。

从月度成交来看，剔除今年1-3月异常成交量，4-9月月均成交量为163套。

从被激起的小火苗到如今的挣扎求生，大张庄板块确实上演了因供应激增而引发的“心碎过程”！

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预计

至于未来，从目前来看，大张庄板块除了津滨城际和外环调整道路的开通外，没有其他更强大的助推因素，但板块本身也并非没有优点。

大张庄地区有原始土著居民，区域生活设施也有一定基础。

其中，天津外国语大学附属北辰光华外国语学校已开始招生。 附近还有北辰郊野公园、南湖公园等休闲场所。

此外，北辰产城融合示范区板块内可继续引进一定的产业人口。

对于未来的发展，目前北辰还没有找到可以与大张庄板块低价竞争的对象。

只要大张庄板块能够保持北辰最低买房地位，不再“冒险”增加新房供应，未来一定能在北辰楼市占有一席之地。