禧悦光华这种商改住，就更让人羡慕了！这批业主不会想到，如果不算后来商改住的禧悦光华，他们拼抢到的，竟是首创光和城项目新房销售的历史最高价。不得不讲，禧悦光华除了地段优势明显以外，因为有了商改住的骚操作，它的产品优势也是比较明显的。或者因为拿地早和限价的原因，禧悦光华的建面约1.禧悦光华的价格对购房人看起来好像是香饽饽，但对西永其它开发商来说就是搅屎棍，让西永其它的竞盘非常难受。
最近，西永的一个楼盘比较火，因为这个楼盘临近轨道微电园地铁站和龙湖高新天街，地段优势比较明显。这个楼盘推广名叫首创禧悦光华。
最近首创禧悦光华一口气拿了几栋楼的预售，并且在上个月底已经低调开售。
不过，在重庆网上房地产网签系统，你查不到首创禧悦光华，因为这只是推广名，它原本工程规划许可证的项目名称为首创光和城（三、四期）。在工地围挡上，你也会看到首创光和城（三、四期）的工程介绍。
首创禧悦光华，实际上是当年的首创光和城三四期未建成的商业部分。这块原本规划为商业用地的地块天津首创禧悦房价，拿地近10年之后竟被成功变成了住宅用地！
（首创光和城效果图，图片来源于网络）
首创不愧是北京政府背景的国企，这种囤地十年后商改住的骚操作，我只能给一个大写的“服”。
我们今天来扒一扒这个神奇的楼盘。
禧悦光华背后是谁？
2013年2月4日，首创置业联合宇悦有限公司击败龙湖等竞争对手，以41.09%的溢价率，总价7.95亿元摘得沙坪坝区西永组团L标准分区L11-1/03、L13/03、L11-2/03、L14-2/03号宗地，成交楼面价为2049 元/㎡。
这是西永微电园出让的第一块商住用地，这块地打造的首创光和城，也成为西永微电园片区第一个入市的商品房楼盘。
2013年3月13日首创置业注册成立了首永置业的子公司来开发这个项目。不久后，首创置业以4.97亿出售子公司首永置业100%股权，接盘主体为“珠海横琴首创置业光和城股权投资基金”。这是通过基金融资的模式，为企业减轻资金压力。
也就是说，首创光和城变成了用基金模式运作的项目，这时候的首永置业早就已经不是首创置业100%控股的子公司了。因为引入了基金，后来又历经了种种变更，可以说，首永置业背后的股东相当复杂。
换句话说，首创光和城最后一块地禧悦光华实现商改住，北京政府背景的首创置业只是受益者之一，也有很多机构和个人在其中受益。
禧悦光华这种商改住，就更让人羡慕了！我们也不知道到底它凭什么能够实现商改住的操作。
西永首个楼盘，首创光和城魔幻销售史
几年前我曾经撰文写过首创光和城颇为魔幻的销售历程，这里再给大家回顾一下。
2013年9月，首创光和城高层首次开盘，当日便被疯抢一空，号称为日光盘。令人惊叹的是，项目开盘的套内价格达到了八千左右，随后一度达到8200元/平米的均价。
这批业主不会想到，如果不算后来商改住的禧悦光华，他们拼抢到的，竟是首创光和城项目新房销售的历史最高价。
（图片来源于网络）
西永早期开盘如此火爆并不意外。在西永区域，左有陈家桥，右有土主两大老城区，这些土著们有就近换房的需求，同时西永微电园还有大量企业员工。这大批群体好不容易等到了西永第一个商品房楼盘，而且还位于微电园地铁站和西永广场旁边，当然要去抢！
市场尚好，板块需求累积多年而爆发，首创光和城迎来独家的有限供应，开发商不傻的话，自然要卖个好价钱，毕竟那时候并没有限价政策。
疯抢的东西，不一定就是好东西。首创光和城的命运竟然是出道即巅峰。首创光和城的开盘高价只持续了半年。随后便急速下挫。直到项目新房清盘销售天津首创禧悦房价，也没能再超过早期开盘8200元/平米的高峰。
（数据来源于搜狐焦点）
2014年下半年到2015年，首创光和城价格长时间维持在套内5千多。这个卖价，
2015年底首创首批业主交房。但他们恐怕高兴不起来，当年以套内8000+的价格购入首创光和城的，此时的价格已经跌去将近3成。而同区域的同景优活城为了救命钱，甚至推出了套内4499元/的特价房。但后来，同景还是倒在黎明前，最终卖身给了恒大。
直到2016年上半年，西永的高层价格仍仅仅6千多。2016年底，首创光和城住宅收官，才再次回到八千的均价。西永第一批业主，在高岗上站了3年，才终于看到曙光。可惜的是，有一些受尽煎熬的业主，没能再等下去，这时候选择了割肉出仓！
而2017年房价大涨的时候，首创光和城住宅也已经没货了，所以也就遗憾错过了重庆楼市那几年最疯狂的大涨行情。
禧悦光华，香饽饽？搅屎棍？
去年底实现商改住后的禧悦光华项目，产品到底怎么样呢？不得不讲，禧悦光华除了地段优势明显以外，因为有了商改住的骚操作，它的产品优势也是比较明显的。
（首创禧悦光华效果图，图片来源于网络）
首先，因为原地块是按照低密纯商业街规划的，地块容积率只有0.98。重庆市面上的洋房社区的容积率大部分容积率是1.5，而0.98这种容积率几乎是别墅地块的容积率，如今却用来打造刚需型的洋房住宅，这是极为罕见。
第二，得益于低容积率，禧悦光华可以打造出一梯两户、南北通透的横厅小户型洋房产品。而重庆市面上大部分同样面积段的小户型洋房几乎都是一梯四户的产品。
第三，禧悦光华最大的优势，是价格。或者因为拿地早和限价的原因，禧悦光华的建面约1.3-1.4万的均价，套内约1.7万的价格在西永有非常明显的优势。禧悦光华的价格对购房人看起来好像是香饽饽，但对西永其它开发商来说就是搅屎棍，让西永其它的竞盘非常难受。
禧悦光华和附近的中建启宸洋房、电建泷悦长安洋房、龙湖熙上的小高层均存在竞争关系。在不大降价的基础上，中建选择在售价上送10万装修礼包，电建选择送产权车位。中建和电建的人可能很郁闷，心里可能都想骂街，凭什么首创可以让商业地块商改住？
不过，禧悦光华也并非想象中那么香，它的缺点也是非常明显。
第一，禧悦光华不知是为了节约成本还是什么原因，只修建了一层地下车库。项目共162户，但车位数却不到100个，车位配比大约只有0.6，车位配比严重不足。当下重庆在售楼盘，恐怕也难以找出第二个车位配比如此之低的楼盘。这不得不让人对其后期品质有更多担忧。
第二，禧悦光华地块规模太小，而且又是紧邻六车道的主干道的长条形，小区难免受到噪音、粉尘的影响。另外轨道1号线为地铁，运行的噪音也很大，项目整体的居住环境并不太好。
第三，首创在重庆的口碑非常一般，似乎还没有拿得出手的代表作品，其物业的口碑也不太好。加上如今的价格，项目未来的社区品质人们恐怕无法有过多的期待。
第四，禧悦光华的产权年限到2063年止，只剩下40年产权期限了。对一小部分购房人来说，这也是他们不太满意的地方。
不过，禧悦光华项目毕竟太小了，所以它对西永其它开发商造成的影响也不会太大。它也在市场上不会留下太多声音，但人们会记得，它神奇的商改住的骚操作。
