2016年左右，天津的房价格局是“532”，后来才渐渐变成“642”。另外，对河东区的房价水平，也需要重新认知了。所以，现在河东区的房价格局是，海河一线4万+，河东腹地3.所以这些带自持的项目，可能会让小片区房价产生波动。还有一些板块，房价可能有变动，因为周边有新崛起的组团。但现在，形势变了，国展西和市区之间，要迎来海河柳林。你也许会说，环城的房价，不是要看和市区的距离吗？
2016年左右，天津的房价格局是“532”，后来才渐渐变成“642”。
和平区是6万+，南开、河西4万+，外环线内外2万+。
还不容易习惯了这个房价梯度，没想到又要变了！
首先，就是南开区要跻身6万+了。
金地阅千峯、正荣紫阙，这是在售的6万+项目。
旭辉铂悦公望放风价6.3万/平米，最小户型110平米。
再往后，绿城新裕里地块、招商天拖地块、天保天拖地块，楼面价都是3万+，房价也得6万+。
南开区房价水平抬高，其实有两方面因素。
一是从去年下半年开始，天津的限价逐渐松动了，开发商多了叫价空间，不光是南开区，梅江西的项目，销售也表示新加推的楼座会涨价。
说实话，对改善项目来说，能抗住价是好事，至少不会倒逼开发商降标减配。真等到房价比地价还便宜，这房子也不敢住。
二是供应结构有变化，这两年出让的南开宅地，太有含金量。旭辉六马路地块，周边已经11年没出过宅地；绿城新裕里地块就在南开大悦城后身，这都是市区的心脏地带。
而且南开区没有成片开发的土地，全靠拆迁腾退，后面能出让的宅地只会越来越少。
物以稀为贵，南开区的房价水平，很难降下来了。
另外，对河东区的房价水平，也需要重新认知了。
过去，河东区是市区的置业门槛，大家对它的印象总停留在2万+。
2018年，中储正荣栋境首开，爆出3.5万/平米的价格，大家就直呼受不了。
结果现在，河东区已经全线冲击3万+了。
这两年的新盘，农垦含章雅著、大华清水湾、雍鑫雍祥园，高层3-3.5万/平米，洋房4万/平米。
尤其是大华、雍鑫项目，贴着快速路，已经是河东区的边了，它们3万+天津大华清水湾房价，变相是在给河东区整体抬轿子。
所以，现在河东区的房价格局是，海河一线4万+，河东腹地3.5万+，快速路沿线3万+。
即将入市的中交春映海河，精装高层报价3.8万/平米。
还有上实仰山，据说要向4万冲刺，也是市场行情给它的勇气。
除了市区房价有轮动，还有一个房价影响因素，波及面更广。
天津第二批集中供应的宅地，要捆绑自持租赁面积了。
早在今年“两集中”土地政策出台时，就有规定，重点城市单列租赁住房用地，占比不低于10%。
根据计划，天津今年宅地供应面积950万平米，其中商品房用地面积770万平米，租赁住宅用地面积95万平米。这样的话，基本达标国家要求。
目前探听的消息是，新梅江、小海地、铃铛阁、水西、后台等地块，都会有捆绑自持，比例在9.2%-20%不等。
以前租赁住房都是竞拍到最高限价，再竞报自持，现在是硬加上去，谁拿的地谁就得建。
地价不变的情况下，土地成本又提高了。
限价宽松后，地价对房价的影响力又上来了。所以这些带自持的项目，可能会让小片区房价产生波动。
还有一些板块，房价可能有变动，因为周边有新崛起的组团。
典型的就是国展西。
国展西的地段很复杂，除了有国展IP，还占着离河西区近。
之前说国展西截胡海教园，也是这个逻辑，它能成为河西外溢第一站。
但现在，形势变了，国展西和市区之间，要迎来海河柳林。
而且，国展的“嫡系部队”——国展平衡地要出宅地了。
事实上，相比海河柳林，平衡地对国展西的威胁更大，原因就出在地价上。
海河柳林先出让的应该是58、59号地，位于津南区，探听到的起始楼面价约1.7万/平米，地块有配建商业，纯住宅楼面价会更高些。
按这个价格，未来保本房价大概3万/平米。
而国展西的毛坯高层1.85万/平米，价差太明显了。
同样归属津南，多坐2、3站地铁，房价就能降1万，这对国展西不是利空，是利多。
但平衡地就不一样了，预计楼面价9000元/平米，比国展西的地价要便宜。
如果打价格战，平衡地的项目会更有话语权。
你也许会说，环城的房价，不是要看和市区的距离吗？
这个没错，但如果都有现成地铁，物理距离的优势就会被弱化。
另外，城西这里，水西公园的新盘房价也很重要。
市场定位上，水西公园是要吸引高段位改善，打头阵的项目，要引入融创的桃花源系，属于TOP级产品。
项目楼面价17939元/平米，纯住宅楼面价约2.2万/平米，而且，住宅容积率1.2和1.5，肯定以洋房为主，房价很可能4万+。
如果是这样，反而会抬高周边板块的预期。
学府高新区现在是西青的人气王，虽然以控总价产品为主，但也有改善盘天津大华清水湾房价，洋房2.5万/平米，价差非常悬殊了。
华苑西更偏重改善，房价2.5-2.9万/平米，虽然在环外，但价格优势明显。不过华苑西现在房源不多，今年可能就要功成身退。
南开宸院最受益，行政区划上，南开比西青含金量高；价格水平上，南开宸院高层3.9万/平米，在南开本来就是非常友好的价格。如果再来个西青邻居帮忙抬轿子，涨价真是指日可待。
同样是融创出品，南开宸院、水西公园项目，会不会搭起擂台赛，很快就能知道了。
