2017年是生态城板块的第二个高光时刻，生态城共成功出让4宗地块，楼面价一度突破1万3，部分也达到1万5，联发、新城、中建、天保四家房企强势入驻。今年的地，明年的房，今年成交的这35宗地块都将成为未来市场上的新房项目。

在全市人心浮动、降价潮席卷之际，生态城的销售成绩依旧能用“很能打”来形容。

01

生态城第一批住宅项目在2010年中旬入市，至今已历经十余年的发展，从最初的几个项目发展到如今30余盘在售。

土地市场也从未停歇。

2016年是生态城的第一个高光时刻，7宗土地集中出让，旭辉、北科泰达、住宅集团分别包揽这7宗地块，楼面价从1千余元翻涨至近8千余元，溢价率最高达到425%。

2017年是生态城板块的第二个高光时刻，生态城共成功出让4宗地块，楼面价一度突破1万3，部分也达到1万5，联发、新城、中建、天保四家房企强势入驻。

2018年生态城依旧马不停蹄的继续出让土地，先后出让9宗地块，住宅用地出让数量创历年之最，北科泰达、红星、中核、世茂、贻成、吉宝等进驻，总成交金额近76亿元，总用地面积超109万平米，规划总体量约131万平米，但楼面价明显回落。

2019年，生态城共成功出让3宗地块，泰达、贻成、双威出手拿地，楼面价跨度较大，从5000元到12000元。

2020年生态城土地市场更是逆势飙红，不少板块的地块都遭遇了延期、停牌，但生态城依旧生猛，近两个月，都是十宗，又十宗的出让节奏。

开年至今共成交涉宅用地35宗，总建面384万平米，位居天津市土地成交量榜首。与此同时，恒大、融创、龙湖、远洋等房企首次进驻，这也让整个生态城的房企品牌度完全上升至TOP 1阵营。

从楼面价来看，对比前两年， 前期地价存在一定程度的“虚高”，后期回归至较为理性的水平。

如今的生态城，血拼哥认为，表面上看似一路高歌猛进，但事实上，其实是暗藏风险的，是时候敲个警钟了！

02

警钟一：板块供应体量较大

今年的地，明年的房，今年成交的这35宗地块都将成为未来市场上的新房项目。

2019年全年，生态城新房成交面积共100万平米，今年截至目前生态城成交的35宗地块，总建筑面积约384万平米，按照这个数据核算，这384万平米的供应需要卖上3年才能去化。

而目前，生态城板块已经在售的新房项目就多达到30余个。

如果在需求端没有大量激增的情况下，供应端竟然翻倍了……对于生态城来说，这样的新房供应量太大了。

所以，从生态城房源储备量来看，生态城板块还是有压力的。

我们都知道，当供小于求的时候，房价必涨，因为需求大，供应的房源少；反之，当供大于求的时候，供应量大，需求少，这个房价就会存在很难继续支撑的风险。

另外，从土地端来看，在供应量已经如此大的情况下，土地市场还在挂牌，还在继续“补仓”，

警钟二：价格踩踏 越来越刚

就产品而言，早期生态城内新房项目大部分项目整体容积率在1.0-1.2左右。一般情况下，1.0的容积率是别墅等低密产品，1.2的容积率是洋房为主的产品。

所以，早期的生态城定位是低密绿色宜居住区，主要面向改善型人群和投资人群，板块内供应的也多为大户型改善产品。

但随着市场等一系列原因变化，现如今生态城从产品类型上看，不仅产品同质化非常严重，各家基本相似以外，真正的改善型产品仅有几个，其他的均为刚需产品。

从开发商的角度来讲，同质化的产品多意味着竞争压力非常大，所以这就要求开发商在产品上下功夫，得产品优势者和价格优势者才能是生态城板块的佼佼者。

然而，今年生态城新开盘的几个项目，为了控制总价，都走起了户型比谁小的路线。

比如，中核智慧城9月开盘高层产品，最小户型80平米，均价12000元/平米；

和溪园9月加推高层，两居室87平米，均价17500元/平米；

红星天铂湾8月15日开盘，主推洋房88平米两居，均价16500元/平米；

雅居乐滨河雅郡8月15日首开，最小面积89平米，均价13700元/平米，片区内最低置业门槛不足100万。

长此以往，会有价格踩踏的风险出现。

另外，结合成交数据来看，我们能发现，这么多年过去了，买的早的，即便是房价涨了，但是总体的价格段其实并没有特别明显的提升，只不过是面积越做越小了。

“土地扎堆出让、户型越做越小、总价越来越低”，这三个标签是不是似曾相识，像不像当下的海教园？

如今的海教园怎么样呢？各项目户型越来越小，门槛也是一降再降，前不久135万/套即可入手一套两居室。

长此以往，板块楼市或将形成不健康的循环。众所周知，小户型去化率高，总价低，各大开发商为了生存，不断的将户型“越做越小”来拉低总价，争夺买房人。

这也为将来埋下隐患，过了几年的周期之后，如果要置换大户型，片区内难免会出现一大波的“抛售潮”。

另一方面，片区内小户型越来越多，这也就决定了板块定位将沦为刚需，刚需人群对价格十分敏感，行情稍微有变，都会对日后的买房、换房造成影响。

警钟三：板块内部发展不均衡

生态城板块内细分为生态岛片区、生态城起步片区、生态城中部片区、生态城北部片区、临海旅游片区，区域跨度相当大。

虽然生态城已历经十余年的发展，但其实还没有迎来真正的成熟。

比如，在众多板块中，早期重点开发的一直是起步区，10年时间引进10万人口，虽然成绩有目共睹。

但其实就生态城整体而言，内部发展不平衡，中部片区、临海旅游片区、北部片区也是这两年刚刚开始启动。

单就这三个片区而言天津雅居乐滨河雅郡楼盘详情，无论在社区配套、商业配套、交通配套上还存在着巨大的空白需要去填补，从片区体量上来看，血拼哥个人认为起码还需要一个10年。

警钟四：交通路网还需完善

交通对一个板块能否快速发展起到了相当重要的作用，生态城的外部交通被广为诟病。

生态城公共交通系统框架仍然有待完善。虽然地面公交系统已投入运营，但覆盖面仍稍显不足。

目前，构成骨干公交网的内部线路和过境线路，主要为满足居民出行距离大于3km的需求。

但在建设串联城内各片区的支线公交系统方面，仍比较缺失，这种短线出行方式的缺失，导致居民仍把开车出行当成首选，无形中增大了道路的压力，很多不必要的拥堵就此产生。

轨道交通也是生态城公共交通系统的主要短板，规划有地铁Z4线，但目前尚未动工，全线投用还需要很长时间。

另外从站点分布来看，站点数量过少，难以更加深入每个片区的核心，即便日后开通了，也需要乘坐公交车。

从道路交通来看，作为生态城的“第一出口”，和风路与中新大道交口的车流量一直较多，据网友反馈，早高峰时段，和风路驶入彩虹大桥的交通压力较大；

还有永定新河桥、永定新河特大桥，这三座大桥是生态城片区连接外部唯一的交通方式，拥堵成了家常便饭。

03

一连给生态城敲了4个警钟，但并不代表生态城没有可取之处。

作为后起之秀，生态城外来客群占比较大，相对老城区配套的陈旧，以及开发区较高的房价门槛，生态城有政府的扶持，拥有较高规格的规划，以及区域整体1万6的备案均价水平显得十分友好。

综合区位前景、价格水平和市场表现几大维度，生态城楼市可以说是一个相对健康的市场，而且不得不承认，生态城的房价目前来说还是相对比较坚挺的。

通常，我们判断一个板块的房价走向，基本都通过这几个因素：政策支撑、产业支撑、人口支撑。

·政策

政策支撑就不用再赘述了，生态城一直都是滨海重点扶持的板块，这就奠定了板块发展的优良基础。

·产业及人口

一个板块能不能吸引人去工作，生活，是由一个板块的产业发展，经济发展所决定的。也就是说，人口是跟着产业走的！如果这个板块每年能提供或新增大量的就业岗位，人口就会蜂拥进入哪里。

关于产业网上的介绍是这样的，生态城板块招商引资情况良好，国家动漫园、国家影视园、信息产业园、生态科技园等，截止目前，已累计市场主体总数达8000余家。

其中动漫大厦是目前生态城内最为活跃，人气最旺的园区，自开园以来，已累计注册企业2000多家，包括博纳影业、华谊兄弟等大批行业翘楚，成为天津文化创意产业发展的排头兵，吸引了大批优质的企业和人才进驻，丰富的产业可以带来大量的人口导入。

同时，在新兴产业上，截止目前，生态城已有14家企业获批战略性新兴产业领军企业，引入了国网瑞嘉智能机器人有限公司、华峰测控技术有限公司等在内的高新技术企业。

根据天津市规定，领军型企业可以享受人才引进政策福利，只要是企业根据实际需求自主确定的急需型人才，可直接享受落户政策。

另外，在引进产业的同时，生态城这几年也在重点建设生态小镇和旅游产业，布局了诸多独家景区和游乐项目，包括方特、水魔方、海博馆、印象海堤公园、贝壳堤公园、妈祖庙等重点旅游景点。

整体来说，近几年生态城在产业、人口引入等方面还是有很大改善的，虽然依旧有很多人在diss生态城的产业，称之为短板，但血拼哥觉得对比滨海新区其它一些新板块，生态城的优势是遥遥领先的。

从数字上看，截至去年底，滨海新区“海河英才”计划累计引入4.7万人，其中超六成都落在了生态城，充分说明了外来人口对这个板块的认可。

再从另一个角度来讲，生态城周边有天津开发区、东疆保税区、滨海高新区等，有大量就业岗位，居住于此的购房者完全可以实现就近工作。

而对于在这些区域工作的人来说天津雅居乐滨河雅郡楼盘详情，生态城板块是居住的首选，无可比拟的教育资源、宜居的属性等这些都是周边板块目前无法给予的。

结语

单从楼市来说，生态城算得上“守的云开见月明”，最起码对比一些这几年炒的火热的板块，房价还具有一定的抗跌属性，从生态城的发展规划我们能清晰看到没有产业和人口支撑的繁荣终究难以长久。

对此，血拼哥也希望生态城能继续巩固其在教育、医疗、社区、环境等方面的优势，进一步完善人才落户、轨道交通、居住、子女教育等方面的服务保障，充分发挥人口聚集效应，让板块更加健康的发展，成就一个更美好的未来。

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