一是南开高端市场又新增3个高端项目，其中一个已入市：建投·誉山院。现在南开住宅的房价水平究竟如何？第四梯队，成交均价3-4万，南开1911、天保上城观景、南开·宸院、迎顺府。同时，整理了全南开最新的买房红黑榜。建投·誉山院：，有地铁，有公园，更有学区：中营小学+天津中学九年一贯制。

最近和某品牌房企营销总喝茶，他一脸愁容，和卷心菜一样，说眼瞅着上半年就要过去了，销售任务还差一大大截没有完成，压力太大了，说和集团申请了骨折降价策略，目前还没批。

不可否认。

市场跟过去完全不一样了。

买错了房子，连普涨的机会都捞不到。

买对了房子，能抗住不跌就算不错了。

现阶段天津市场上，流行4种买房箴言：

?买新不买旧，能毛坯不精装。

?为地段买单，能主城不远郊。

?学区放第一，九年一贯制最佳

?警惕骨折降价房，不为鬼话买单

落到这几年大热的改善场域，究竟怎么买，买哪里？买哪个项目？是目前高端改善购房者的纠结点。

天津楼市新一轮的改善，从2019年的重新起势，2020-2021年的逐步释放，再到2022年的爆发。2023年进入井喷期，结合当下楼市利好政策的倾斜，改善市场迎来了新一轮拐点。

下沉到区域，天津改善的热区在哪？道士君盘了盘各区400万以上市场成交情况。主城区依次为河西、南开≈河东。环城四区，西青表现强劲，滨城开发区、生态城为主力，远郊，武清一枝独秀。

今儿我们来聊聊主城改善的热区：南开。一是南开高端市场又新增3个高端项目，其中一个已入市：建投·誉山院。二是，新项目都引进九年一贯制。为销售保驾护航。三是，南开高端楼盘自成分水岭，形成新的房价及产品梯队。

尤其是第三个，也是很多购房者关心的问题。花多少钱能买到南开的好房子。

现在南开住宅的房价水平究竟如何？

直接上数据，2023年1-4，除去公寓项目，南开整体均价突破4.6万，创了历史新高。对比去年同期又涨了11%，什么概念，一平米涨了近4552元/㎡。

顺手盘了一下目前南开区重点高端项目的价格水平基线，成交均价最高已到7.5万+，4万上下是常规价。

另外从最新市场行情来看，有两个强信号点释放：

第一个：2022年，800万以上天津主城高端项目成交，南开占比21%。2023年1-4月，800万以上天津主城高端项目成交，南开份额实现新增长，占比近30%。

第二个：2022年南开成交的863套房子，400万以上的有536套，占比高达62%。更有意思的是，2023年1-4月，南开区累计成交了473套房，400万以上的房子，330套，占绝对主场。

这其中，有一条很清晰的逻辑线，即南开的高端住宅，对等的价格有对等的价值。

说实话，南开，2023年的楼市会很热闹，红海战场会更红，目前在售高端楼盘超10个，已自成分水岭。

道士君将南开的高端盘，从价格上，大致划分成4个等级。

第一梯队，成交均价6万+，金地阅千峯、绿城凤起悦鸣。

第二梯队，成交均价5万-6万，旭辉铂悦公望、铂悦融御。

第三梯队，成交均价4-5万，保利云禧、中交海河公馆、招商江山玺、鹏飞南开学苑、建投·誉山院。

第四梯队，成交均价3-4万，南开1911、天保上城观景、南开·宸院、迎顺府。

同时，整理了全南开最新的买房红黑榜。

哪些项目闭眼买，哪些项目谨慎考虑。

一目了然。

纯粹的从项目品牌、品质、产品等维度出发，南开这些高端楼盘，重点推荐：绿城·凤起悦鸣、建投·誉山院、鹏飞南开学苑、保利云禧、金地阅千峯。

谨慎考虑：南开1911、南开宸院、天保上城观景、中交海河公馆、迎顺府。

铂悦融御、旭辉铂悦公望这两个盘，想买的人，自己定。

事实上，大家都知道南开的盘去化慢，核心原因是价格高企，另外学区效应弱。2023年，有了新变化，建投·誉山院、鹏飞南开学苑、南开城投战备楼地块这三个纯新盘深谙天津楼盘卖得火的秘笈之一，沾上学区。目前建投·誉山院卖出了新行情。

接下来，简单说道说道，南开这些高端盘。

金地阅千峯，地王盘，现房，是目前大家共识的标签。南开区2019年入市的豪宅项目，最小面积176㎡，仅478户。3年多过去了，熬成了现房，截至2023年4月，备案成交数据207套，可以说连一半都没卖出去。算了算，平均月销5套。

要说论地段、论品牌、论品质、论产品、论规格等等，金地阅千峯都可称得上是上上位，但是站岗多年，终究是为地王买了单。

补一句，金地这个高端盘，在南开的豪宅窝里，精装修算是顶尖的了。

绿城·凤起悦鸣：其一，毕竟，这是绿城在天津主城区的第一个高端改善项目。其二，毕竟，整个项目仅有290套。毕竟，稀缺的、纯改善的高品质产品。

这个盘，在老南开，服装街那一片，客观来说，这一片城市界面相对较差，比如，道路到很窄，周边老破旧小区较多，但周边配套很成熟。从销售情况来看，卖得量没达到预期，去年9月开盘至今，卖了28套房子，平均一个月3套房子。

销售没达预期，最大的问题，是本身及附加价值上还需要提升。这个盘，没有学区效应，如果你要说南开买品质，绿城粉，那你可以果断入手，但是现在买房人，就算是高端盘买房的人，也是有高性价比的需求。

旭辉铂悦公望，这个盘的优势认为两点：一，学区。二，旭辉TOP产品系。但是由于旭辉2022年的房企危机，项目也一定程度受到波及。

这个盘认为可惜了，本身地段硬壳，学区也好，产品创新......任何一点拿出来，都会成为营销强卖点，可却从好卖演变成了不好卖。

2021年去年首开，攻势很猛，一度抢不上，一共252套房，截至2023年4月卖了130套，从2022年开始，基本最高月销售保持在14套，按照这个流速，去化周期还得一段时间。

铂悦融御，这个项目是旭辉以总价14.68亿，成交楼面价30082元/平米，拿下的南开灵隐南里地块。铂悦融御产品为110-180平米的大户型，去年2月首开，截至今年4月，卖了158套房，效果还可以。开始卖得不行，金融街操盘后，销量起来了。

招商·江山玺，这个项目案名，颇为喜欢，嗯，江山就是人民天津南开宸院尚峯房价，人民就是江山。产品直接143㎡起步户型，按照单价最低4.5万起，总价近700万。

开盘到现在，卖了多少套呢？截至2023年4月，备案成交76套，有时候单月挂零，销售惨淡，2023年2月，价格下调，卖了一些，3月、4月备案成交31套，整体实现均价43384元/㎡。

这个盘，品质没问题，价格放在天拖，略有不对等，天拖这个板块还需要滋养，板块还不具备撑起高端住宅的场子。所在的板块与高端改善客群需求错位。而且，面积起步较高。

保利云禧是一个厚积薄发的盘，迎水道这一片稀缺的高端盘，一步一个脚印卖成了南开红盘。产品覆盖面88㎡-143㎡，参考目前南开的高端项目价格水平，这个盘的总价友好。周边商业氛围，目前缺失，王顶堤市场拆除以后，剩下也还是小门小店。

建投·誉山院：，有地铁，有公园，更有学区：中营小学+天津中学九年一贯制。可以说这盘，稳准狠拿捏了市场的需求，产品带了两个燃爆的标签，一楼带实体墙小院，顶楼带阁楼。

另外，真是奔着精致高端区的，纯洋房社区，一共8栋楼，234套房子，最高8层到顶，最低4层到顶。就三个户型，89/109/127㎡。官宣，开盘，全清了。目前备案成交36套，整体均价51151元/㎡，毛坯，2025年交付。

2022年，山西建投来天津了，一口气布局了4个项目，其中南开1个，把其高端的产品系带来天津，野心很足。

鹏飞南开学苑：2022年，大家一致认为，嗯，山西的开发商挺猛的，南开战备楼A/B地块，鹏飞集团一手揽入。项目案名鹏飞南开学苑，很直接，寓意也不错，310万总价门槛，中营小学+南开中学的九年一贯制，和誉山院一样的套路，一样的模式，更聪明的地方是把总价门槛再下了一个梯度。产品面积区间属于常规操作，76-120㎡，产品的特色：大宽厅、落地窗、BLDK一体化设计。预计6月份开盘。本周五进行品牌及产品发布会。

据这个项目销售说，精装水平达4000元/㎡，外立面屋顶架子是铝板，墙面一体板，高层1-3层、洋房1-2层是陶板，门口是石材，这个产品的标准不低吧。有人又说，这项目不愁卖，总价低，产品还行，又有学校。

南开宸院、南开1911：这两个项目可惜了，真的是从高处摔到地下的盘。论位置，论产品，这两个项目都还可以，由于房企危机，现在都在停工状态。

中交海河公馆，这个盘，地段很稀缺，有一段时间，卖疯了，后面出现一些问题，且行且看吧。

迎顺府，算是南开楼盘里面最低调的一个盘，市场上宣传的信息很少，是一个国企的盘，交付上不成问题，略有点肉埋在饭里。

事实上，现阶段南开楼市是割裂的，并没有像连通器一样，要涨一起涨，要跌一起跌，更像是中间有大坝的水库，有的水位持续高，有的地方水位比较低。没有逻辑，没有道理，但它就在那里。

南开高端楼盘的产品是分化的天津南开宸院尚峯房价，有的创新满满，迎合了市场需求，有的错配了，被市场丢在一边。

对于整个市场，对于南开市场，目前活跃的楼盘，是否对位新改善的需求？能否能在大行情下抗住价格？