新房竞品方面，仅有体北鲁能公馆在售。▲体北鲁能公馆近十个月成交数据河西体北地块津西环（挂）2022-006号预计4月25日出让，后续产品一经推出，体北鲁能公馆可会不太好过。不难预见的是，只有具备一定实力的开发商，才能吃下河西体北地块这“蛋糕”。“面粉”降价的可不止河西区。
城市发展的逻辑始终是先有“旧城”，后有“新城”。
纵观河西区近年来天津体北鲁能公馆多少钱一平，新增地块很大一部分落在了新梅江板块。 热门的云天阁、瑞福、左岸兰亭都在那里。 河西区老城区板块目前已无土地。
直至2022年天津首批土地供应挂牌，这30块地块的总起拍价从数亿到数十亿不等。 河西提北地块金溪环（备案）2022-006号起拍价61.81亿元。 如果提前预订，总价是本轮本地拍卖中最高的。
河西提北地块毗邻卫津南路及黑牛城路。 地铁7号线一期工程西侧正在建设中。 周围有奥林匹克公园、天津肿瘤医院、奥城商业广场。 各种条件绝对是独一无二的。 分供站点中No.1。
根据2021年河西区学区划推测，这块土地属于河西第二区。 对应的小学是河西中心小学（东湖校区），是河西市重点小学。 有相应初中6所，其中实验中学为市重点中学。 一中为重点区（实际区划情况请以官方区划为准）。
河西区教育资源优良、均衡，各地区都有重点学校。 这就是为什么831新政后和平区的第一波教育需求溢出到河西，而不是南开。
该地块位于河西天塔街。 贝壳指数显示，近一年来周边二手房小区挂牌均价最低为29093元/平方米，最高为30831元/平方米。 成交均价最低为27611元/平方米，最高为29034元/平方米。 。
竞争新房方面，仅有西藏鲁能大厦在售。 该项目于2021年5月23日首次推出，已售出117套。 2021年7月至2022年2月，项目销售情况良好，平均每月约11套。 均价5W的新房，销售处于正常水平。
▲西藏鲁能大厦近十个月成交数据
河西提北地块金西环2022-006号（联）预计4月25日发售。一旦后续产品推出，提北鲁能公馆的日子恐怕也不好过。 要知道，2020年鲁能的地价是楼面价30548元/平方米。 两年后，粗略计算隔壁地块起拍综合楼面价为23346元/平方米。 两者相比，价格下降了7000多元。
大胆猜测一下
面对隔壁“准地王”，鲁能将面临两种选择
A拿本体北体（自己玩，或者寻求合作）。 让自己的项目有更顺畅的议价空间，以深耕区域的逻辑来运营新老项目。
B选择观望。 市场想下跌太难了。 我们能做的就是保持西藏鲁能大厦的“高级感”，形成差异化，让后来者落后。
不难预见，只有具备一定实力的开发商才能分得河西西藏北地块的“蛋糕”。 如果不是鲁能，这家公司或者这群后来者（多个合作伙伴）肯定会以性价比更高但档次不会太低的产品与西藏鲁能大厦正面竞争。
河西区并不是唯一一个降低“面粉”价格的地区。
从2022年一批土地供应价格来看，国展西地价下降20%，北辰双清下降16%，津南八里台下降15%，武清商务区下降10% 20%...相应地，该行业的新待售房屋面临着新地块的竞争压力。
土地价格为何下跌？ 去年楼市被黑天鹅笼罩天津体北鲁能公馆多少钱一平，大量新房项目出现降价。 以此推理，土地价格的补偿性降低是符合市场理性规律的。 毕竟开发商刚刚从ICU出来，只有看到利润才会采取行动。
地价下降了，政策还会远吗？
天津楼市政策或即将出台。
