前两天，我们简单说了一下近期天津楼市的基本面。详见今年的小阳春，大抵就是这个样子了，在情理之中，也没有意料之外。2021年，天津楼市市区和环城的重点板块已经进行了梳理，今天要说的是滨海和远郊板块。除了市区和环城，今年天津楼市的“巨无霸”板块就是滨海新区。在天津“十四五”规划中，再次明确了天津“双核”发展的格局，即市区和滨海新区。与此前不同的是，滨海新区被提升为“滨城”，意味着区域在政策和配套资源上...
前两天，我们简单说了一下近期天津楼市的基本面。
详见
今年的小阳春，大抵就是这个样子了，在情理之中，也没有意料之外。
2021年，天津楼市市区和环城的重点板块已经进行了梳理，今天要说的是滨海和远郊板块。
除了市区和环城，今年天津楼市的“巨无霸”板块就是滨海新区。
在天津“十四五”规划中，再次明确了天津“双核”发展的格局，即市区和滨海新区。
与此前不同的是，滨海新区被提升为“滨城”，意味着区域在政策和配套资源上会全面升级。
对于新区发展来说，势必要解决三大问题：交通、产业和人口，滨海能说的太多了，我们会单独出一篇内容和大家细说。
对于滨海楼市来说，买房人关注的点应该在哪里？
两个板块，中心商务区和中新生态城。
中心商务区是滨海核心中的核心。
可以说，在天津找不出第二个比中心商务区配套还要完善的区域。
滨海新区政府、于家堡商务区、滨海万达广场、滨海文化中心、滨海站以及地铁9号线。
集政治、商业、文化中心于一身。
○滨海万达广场
○滨海文化中心
○滨海站
在2021年滨海政府报告当中，已经明确表示要盘活于家堡空置楼宇，盘活总部经济。
相对应的，未来会有大批的高薪、高知人才进入。
要知道，这类人才对于居住的要求是相当高的。
所以，中心商务区不论从产品品质和房价上，都会接棒“经开区”，成为滨海楼市的门面。
不仅如此，在教育资源上，中心商务区也进行了补充。
一是引入华东师范大学附属中学。
二是确定了耀华中学滨海分校的位置。
这些都是留住人口的“抓手”。
目前，板块内在售产品包括万科滨海大都会1号、中梁石榴滨海湾、复地壹号湾、建投紫云东等等，新盘均价在20000-26000元/㎡之间。
同时，旭辉滨海江来近期将会首开，放风价23000-24000元/㎡。
金融街滨海融御也将会在下半年入市。
天津楼市的“成交一哥”，在天津板块成交榜上常年“霸榜”。
买房人都是用脚投票的，充分说明了买房人对这个板块的认可。
成交量高，房价的抗跌性就有保障。
板块有两个称谓：基建狂魔和教育高地。
整个生态城发展了十余年时间，基础建设和教育资源都是高水准的。
正因为如此，受到了刚需的欢迎。
目前，板块发展最成熟的就是南部片区（起步区），烟火气很足。
由于之前规划问题，起步区唯一的短板就是没有商业中心，板块发展接近饱和，以至于新盘价格很难迈过2万的单价。
在售的新盘有格调菁园和龙湖双珑原著，均价20000元/㎡。
片区内，远洋万和府已经入市。
3月24日，金新城置业以总价15.121亿元，商住楼面价5119元/㎡，摘得起步区地块。
值得注意的是，商业地块计划引入万达广场，将会补足南部片区商业缺失的短板。
起步区发展了十年，接下来生态城发展的重点将会向北开拓。
今年生态城关注的重点应该在中部片区。
一来，中部片区的价格要比南部片区稍低，但是可以够得上南部片区的生活配套；
二来，中部片区的学区很“硬核”，如果说南部片区是小外的天下，那么中部片区就是“南开”的天下。
片区内重点关注的项目是融创观澜壹号和贻成学府壹号。
融创观澜壹号，在售产品为101㎡、127㎡精装小高层，均价17500元/㎡，洋房均价18800元/㎡。
贻成学府壹号，所剩房源不多，今年主推贻成学府世家，高层均价17000元/㎡。
这两个项目是中部片区卖的最好的。
而且，还邻近南开学校这样的重点教育资源。
整体来看，中部片区与南部片区的价差正在逐步缩小。
此外，北部片区、滨旅片区以及临海新城片区尚需时间发展。
所以，今年买生态城一定要聚焦中部片区。
说完滨海，我们再看看远郊市场。
对于买房人来说，选择远郊板块一定要注重它的“成长力”。
重点说说武清和静海。
武清是“北漂”重镇。
一条京津城际带来了众多的外来人口。
目前，武清楼市主要分成四大板块：黄庄、杨村新城、武清商务区和南湖。
成交主力在武清商务区和南湖。
为什么武清商务区的成交总是能够名列前茅？
这是一个典型的有政策倾斜的板块。
支撑起板块成交量的项目只有一个，中建壹方九里。
卖的就是人们对于板块的预期，可观的是，武清政府对于商务区的支持还是很多的。
但是，还需要让子弹再飞一会儿，毕竟从生活配套角度来说，武清商务区还会稍微逊色一些，不过兑现力应该没有太大问题。
从2019年释出“通武廊”的规划以来，南湖的热度持续走高。
主要是因为京津城际的承载力已经“亮红灯”了，上文我们已经提到了武清有可能会被滨海站、滨海西站以及宝坻南站截胡。
正是因为这种“危机感”的存在天津石榴滨海湾房价，“通武廊”在未来一段时间会成为武清的“救命稻草”。
承载能力受限，势必要打开新的出口。
不过，武清的地域优势还是很明显的，毕竟是“北漂”进入天津的第一站，在短期内它的地位还不至于被取代。
武清手里握着一张张“行走的房票”，得北漂者得天下，从目前看来只有武清能做到。
静海，虽然是远郊但是从距离上来讲，与环城没有太大的差异。
尤其是团泊西板块。
由于天津中心城区至静海市域（郊）铁路正式开建，意味着团泊西终于要通地铁了。
地铁一响，黄金万两。
与市区本就关系紧密，地铁通车之后将会进一步提升团泊西与城市中心的通行效率。
于是，买房人的情绪高涨，板块内的二手房挂牌量价齐涨，但成交价还没有出现明显上涨。
目前，团泊西板块在售的新房也不多了，包括基業世琾、荣盛锦绣学府、金科天湖以及合恒香醍名邸。
静海的另外一个热门板块就是团泊东板块。
它的出镜率也比较高，一个是“别墅拆迁事件”，一个是低总价片区。
可以说，团泊东是一个典型的以价换量的区域。
2020年，团泊东共计成交67.7万平米，位列板块排名的第三位，成交均价5942元/㎡。
虽然成交量很稳，但是基本上没有什么生活配套，靠的还是价格优势。
不过，成交量代表了板块人口，常住人口多了之后生活需求自然回来，相应的生活配套也有机会安排上。
毕竟，有骨头不愁肉。
但是，它的配套只能再等等，需要付出更多的耐心。
写在最后：
相比于环城天津石榴滨海湾房价，在选择远郊板块的时候，除了看重成长力之外，更要看板块的兑现力。
天津的新区容易出现“规划大饼”的问题。
像团泊和武清这样的远郊区域已经是经过N多轮市场检验的，滨海新区更不用说了，逼格就摆在眼前。
给各位看官一个中肯的建议，选择成长型板块要稳不要赌，我们要盯紧市场当中的“白马”板块。
和市区、环城相比，“黑马”板块不是那么好出现的。
在这里还要提醒大家一句，近期我们还会推出天津楼市小趋势的完结篇——飞地篇，敬请关注。
