问：高新南扩区域和西接沣东区域，更看好哪个？目前二手房的报价在15000块左右，89，90平的两室两厅房源最多，房龄也不算久，外加紧邻在建的经开第二学校，还是很有竞争力，毕竟凤城十路，九路这些位置更好的万科金域华府，保利拉菲公馆已经一万七了；此后翡翠国宾面世，虽然还是那块地，但确实是重新规划的新盘，事实上，西安大部分合作开发的也都是土地合作，这和房子质量没有关系；

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问答第 136 期

每周五方哥都会回复大家本周的购房问题； 文章篇幅有限，如果您还有更多买房疑问，可以加入方哥的房子询问圈！

问：看看西安百花村二期建设的商铺划算吗？

答：其实就是大家熟知的富民新城。 算是一个从头到尾都被骗的项目。 前期还没批下来就建了，五证不全。 约定的交货时间已经晚了近两年。 不仅没有拿到一分钱，店主甚至不知道店铺的具体位置。 后来他拖欠工资，导致有人在工地上放火烧一些木头泄愤；

该社区确实占据了绝版的好位置。 入口是百花村地铁入口，但它是百花村2004年启动的城改项目，此后屡屡受到资金不足、停工困扰；

我们偷偷卖的时候是这样介绍的。 二期商铺面积10-200平方米，均价3万元/平方米。 该项目商铺10年回本，前3年投资回报率为8%，中间4年投资回报率。 10%，未来三年的投资回报率为12%。 按照当时的房价来看，并不便宜；

现在不是退不退款的问题，而是同意退房的问题。 开发商有没有钱的问题很容易演变成没有钱、看不到房子的情况。 地铁开通后，如果房子能按时交付，这人气还不错。

问：高新南扩区和西侧沣东片区哪个更有发展前景？

答：按照规划，三期可以看到更多东西，比如已经开工建设的超高层地标建筑群——未来之瞳，包括一栋666米的建筑、一栋520米的建筑。楼高369米，数十栋。 200米到300米。 还将配套建设450亩湿地花园、大剧院、音乐厅、美术馆、知名中小学、国际学校、城市绿道和空中景观步道；

（高新三期示意图）

又如梦想小镇、中科院西安科技园、地铁六号线、高新天轨、国际医疗中心等。 这些都已经在建设中并且可以看到； 但该地区仍以工业为主。 虽然有规划住宅用地，但截至目前，能看到的项目并不多。 去年11月，紫微获得高新国际社区152亩住宅用地；

西边与沣东接壤的地方，目前可以看到的是昆明池。 同时，区内还有镐京遗址和枫泾遗址。 按照目前的规划，高科技向南扩张仍有较大潜力。

问：《唐顿庄园》怎么样？ 和唐人街有什么不同？

答：从配套设施和位置来看，华住众城开发较早，自然要好很多。 首先，小区规模要大得多，附近的中植一曲江山、龙湖紫城、中铁建翡翠国际等都已经交付。 社区由五号线站可达，配有龙湖星悦汇商业设施。 生活便利性极好，但物业管理和开发商的声誉确实不好；

2017年房屋交房时，二期小别墅存在不符合交房条件强行交房、未按约定协议装修某户型、缺少防火门隔断、安全隐患等诸多问题大楼内，涉嫌销售欺诈。 开发商扬言要再次维权。 新年就别想了；

唐顿庄园在这方面更强一些，而且位置也不错。 也在5号线沿线，毗邻阳光城丽思公馆、万科东方传奇、海德堡公园。 附近还有西安植物园、王座曲江。 办公区在曲江算不错的位置了，但是学校比较弱。 前者在曲江二小学附近，距离唐顿最近的是燕翔路小学。

问：恒大文旅城的分析如何？ 有地铁经过吗？

答：文化旅游城又称儿童世界。 号称世界最大、档次最高、世界首创的顶级童话乐园。 专为2-15岁儿童打造。 它是世界上唯一的“全室内、全天候、全天候”的天堂。 “季节”神话仙境共设计规划了35栋单体建筑和33个大型游乐项目。 规模是迪士尼的1.5倍。 去年开工建设，是恒大的旗舰产品；

除西安外，贵阳、长沙、开封、沧州、苏州等地的儿童世界项目也已开工建设。 从可玩性来说，比已经开业的乐华城要好很多，但在这里投资买房，还是谨慎一些为好。 毕竟，周围什么都没有。 即使在秦汉新城，也是一个航站区，周围只有农田；

新丽绿地公馆主要位于儿童世界旁边，但房子不好卖。 说到底，还是太遥远了。 最近的地铁13号线是从机场到火车北站。

Q：首都国际城二手房怎么样？ 我可以买一个吗？

答：2号线北苑站地铁口有两个大型二手房小区，分别是烧创满香君和汇通太古城。 虽然是在市政府板块的尽头，但地铁口外、三环以内都有大型小区，而且还是吸引了很多人来看这里的二手房，算是一个泛- 市政财产；

目前二手房价格在15000元左右。 89、90平米的两室两厅房最多。 房子也不算太旧。 此外，旁边正在建设第二经济教育学院。 他们仍然很有竞争力。 毕竟，凤城十号线和九号线，位置更好的万科金域华盛顿大厦和保利拉菲大厦，已经是一万七千了；

而17000元的预算，基本可以考虑城北恒大跃龙台的大平层和龙湖的天墟风光！

问：君和天玺、德杰状元府、南飞红红金城，三选一？

答：三个项目有一个共同的缺点，就是周边环境不是很好。 均和旁的二福庄建材市场、德杰南边的红光钢厂、南飞红东边的城中村；

但它们各自的卖点也不同。 南飞红离高新不远，小区很大。 虽然物业评价一般，但性价比还是不错的。 雨花寨片区整体拆迁后仍有发展； 君和天玺的优势在于距离地铁5号线较近，而且也属于沣东地区。 不远处就是吾悦广场商业区；

的卖点是学校。 社区内有教育用地60亩，包括幼儿园、小学、初中。 德彻国际中学项目（暂名）拟建设地上两栋5层教学楼，设有42个教学班。 ，今年8月30日前通过教育部门验收，符合开学条件；

三选其一，德杰学校价格优势明显，南飞鸿后期前景好，君和天玺小区有点小，价格也不低。 虽然是在沣东，但是周边还有大量的村庄需要改造。

问：投资+自住，秦汉新城高层可以买吗？

答：投资不限购地区时，可根据人气、配套成熟度、价格等因素，依次选择沣西、咸阳、秦汉、临潼（旅游度假区）、高陵、泾河；

其中，秦汉的优势是有地铁连接、区域密度低、有河流、紧邻北郊的草滩。 改良产品不少，包括大家熟悉的银河湾、徐汇江山月、万科理想城等。 同样一万 第三，买市区高层建筑。 这些基本上都是平房； 甚至一些高层建筑的视野也非常好。

居住在西安草滩、高陵附近的朋友可以看这里。 他们不仅有清华附中，而且价格也更低。 同时，该区域区位有所改善，且密度较低。 虽然人气会少一些，但是住在那里还是很舒服的。

问：龙宇是一个商业和住宅物业。 开发商称，该项目用于生活用水和用电。 可信吗？

答：2016年，国务院正式发文允许商业建筑改住宅水电，取消了国家层面禁止公寓改住宅水电的政策限制；

2017年8月，南京作为住房租赁市场发展试点城市之一，正式发布《南京市住房租赁试点工作方案》，按照相关规定完善用地手续。 调整后的水、电、气价格按照居民标准执行；

2018年1月，合肥正式确认公寓商业水电转居民水电政策正式实施，这说明了现有公寓商业水电转居民水电的可行性；

合肥规定，公寓楼确为实际居住的，开发商应持证明材料到供水、供电公司申报变更类别业务，经现场核查后予以办理；

但这只是全国性的趋势，在西安还没有出现过。 还是按照产权长短来划分。 商业性质40年后收取商业水电费，70年后收取住宅费用。

据我对大兴九真（龙宇）的了解，开发商只是说说而已。 除非合同上注明，否则不能相信！

问：听说万科翡翠国宾被收购了。 房子质量有保障吗？

答：2016年天津绿地新里北苑房价，万科以合作开发模式收购了陕西宝田房地产开发有限公司80%的股权。 宝田地产于2016年12月21日完成一系列工商信息变更。宝田开发国宾中区项目；

自此，玉国宾面世。 虽然还是那块地天津绿地新里北苑房价，但确实是重新规划的新项目。 事实上，西安的合作开发大部分也是土地合作，与房屋质量无关；

翡翠国宾确实位置优越，精装修水平高，社区规划漂亮，但价格也确实很美丽。

问：万科东方传奇11万保停车位无产权。 我可以买吗？

答：人防停车位可以有偿使用，收益归投资者所有。 即投资建设社区人防工程的开发商有权转让或出租人防工程的使用权，管理收入归开发商；

也可以理解为租赁20年，不能转让。 按照西安450元的平均租金价格计算，11万元相当于租房244个月，正好是20年。 如果你打算在那里永久居住，你可以选择购买。 如果住不了那么久，而且小区车位比例高的话，租还是划算的；

这个地方位于公园南路，周围都是建成的社区。 一旦所有人都搬进来，停车位仍然会紧张！

本期方哥问答就到这里了。 更多关于买房的问答，以及户型分析内容，可以加入房哥的房屋查询圈查看。 下周五见！