天津的房价，出现了“喀斯特现象”。这样的“极致梯度”，很类似天津的房价梯度。但近两年，天津房价梯度，从缓坡变成急坡。导致房价梯度越来越陡，趋近于“喀斯特”。为什么房价会出现“喀斯特现象”？天津出现第三代住宅后，随之出现断崖式房价。天津房价的“喀斯特现象”，并非暂时的，而是趋势性的。
天津的房价出现了“喀斯特现象”。
这是一个令人心碎的事实。
在风景大片中，我们经常看到神奇的喀斯特地貌。
高大的石芽直上直下，蔚为壮观。
山坡非常陡，几乎呈90度直角。
这种“极端梯度”与天津的房价梯度非常相似。
一般情况下，房价的梯度应该是正态分布且斜率平缓。
2021年之前，天津确实是这样的——
房价“642”。
中心高点6万，外环线2万。
价格相差3倍，符合全国城市房价规则。
然而，近两年，天津房价梯度由缓坡变为陡坡。
有些梯度似乎无法解释。
例如，和平区新房价格最高为8万元，而南开区新房价格则稳定在6万元。
河西新梅江升至5万，老梅江也跃升至6万。
城市周边部分地区的房价直线下跌。
未来城从2万降到1.7万，莘庄从2万降到1.2万，南站从2万降到1.5万，柳园从2万降到1.4万……
单价2万元以下的细分市场逐渐“回落”。
核心城区房价上涨，周边地区房价下跌。
于是天津房价降了多少2023，房价的梯度越来越陡，越来越接近“喀斯特”。
以前是“642”，现在可能部分变成“861”。
这是一个非常不正常的分布。
在顶层天津房价降了多少2023，它变得越来越贵；在顶层，它变得越来越贵。 在底部，它变得越来越便宜。
房价为何会出现“喀斯特现象”？
贫富分化是根本原因。
买房本身就是参与社会财富分配的一种方式。 那些获得上一波股息的人可以获得复利。
单就天津本身的原因来说，有两点：
一是周边城市配套设施落实缓慢。
二是核心城区产品代沟过大。
全市多个板块房价为何无法持续？
核心原因：配套设施没有跟上。
环城新地段卖什么？
有的城市卖产业，而天津卖地铁、卖学校、卖企业。
当一个板块刚“出来”时，房价并不等于该地段的价值，而是等于对该地段价值的预期。
以滨水西为例，最初的平均地块价值约为2万。
这 20,000 个包括地铁、学校和企业。
但现在学校没能交付，价值就会打折扣，价格也会比原来预计的要低。
火车南站也是如此。 此前2万的高层楼价，就包含了津雄高铁的期待。
当预期没有实现时，房价就会陷入泡沫。
大运河、小店、过站溪、杨五庄……同样的逻辑。
初始价格超前于价值，然后逐渐逼近。
如果配套快速兑现，房价就能支撑； 如果配套兑现缓慢，房价就会受到影响。
说白了，就看这个行业的期望和现实能否匹配。
官方规划文件中也提到了这个问题：
外环路周边有大面积待开发土地，但道路、公共服务设施等基础设施相对缺乏，难以吸引人群聚集。 人气和活力不足，导致房地产价格与中心区差距较大。
那么问题来了，为什么行业预期实现缓慢？
因为土地很难卖。
土地出让金支出的大部分用于城乡建设。
水电、道路、商业、引进学校等重大设施都需要资金。
土地出让减少，就意味着城市周边配套设施建设放缓。
结果，一些新板块的开发商已经把房子交了，但水电却没有接通，甚至连路都没有修好……
房价呢？ “符合期望”是不可能的。
2022年，天津土地出让金将降低70%。
不难预测，很多板块的成熟期将再次推迟。
如果后期配套跟进的话，房价是可以得到补偿的。
底部的房价无法持续，是因为配套跟不上。
城市核心区的配套设施已经非常完善，但还没有进一步完善。
为何房价仍在飙升？
因为——产品代沟太大了。
天津第三代住宅出现后，房价暴跌。
即使是同一板块，房价的梯度也能比“喀斯特”还要陡。
例如。
顺水园别墅成交价仅3万元，高层3.3万元。
当然，顺水园的质量就差一些。
看看川水源，老梅江的品质还是不错的。 平房成交价4.5万元，小高层3.8万元。
马路对面的中海风景梅江有一栋价值5万元的小高层和一栋价值6.5万元的平房。
同一板块占用同样的城市资源，价差最多可达3万元以上。
雅景新丰商高层成交价27000-30000元。
60平米以上的小户型，单价其实更高。
中海天空之镜的小高层售价5万元。 面积越大，单价越贵。
同样是在新梅江，所有城市设施都是共享的，但单价却相差2万多元。
价格差异如此之大，梯度如此陡峭，听起来令人难以置信。
对比的两种房屋根本不是同一时代的产品。
房子创造了适者生存。
首先，立面是截然不同的。
一类是铝板、石材、落地窗； 另一类是真石漆、油漆、小窗。
材料的创新带来外观的颠覆。
其次，户型、精装修、公共区域、花园、物业……生活方式不在一个档次上。
过去买房时，投资性房产占很大比例。
导致选房时只看位置而忽略产品。 各种房子都有市场。
开发商在做定位决策时，只考虑周边二手房的价格，价格合适就出售。
但现在房地产的情况发生了变化，为住而住，不为炒作而住，已经成为国策。
回归直播后，产品属性被放大。
尤其是高端产品，只有产品足够好才可以购买。
诺基亚 3310 和 14 可以拨打电话。
但当你资金实力雄厚的时候，诺基亚再便宜你也不会买，苹果再贵你也觉得值。
坐头等舱的人从来不会考虑经济舱的价格。
房子的价格是由买得起的人决定的。
不需要每个人都买得起，只要金字塔顶端的人喜欢、愿意掏钱就可以。
和平、河西、南开等新项目均遵循这一趋势。
产品巨大的代际差异，造成了如此大的价格差距。
照此看来，拥有上一代产品的老社区就没有机会了吗？
门面等硬件无法改变，只能改进软件。
比如，提高物业费、引进更专业的物业团队，有助于房子保值。
但在天津，这很难。
在南方很多城市，业主集资更换铝板的例子比比皆是，更不用说业主了。
他们非常爱护自己的家庭资产，绝不允许其缩水或贬值。
天津没有这个土壤。
南京金鸡嘉悦
每个业主投资16000-20000元更换铝外墙。
天津房价的“喀斯特现象”不是暂时的，而是一种趋势。
需要几年的时间，才有可能超越过去。
这期间，引发的是马太效应。
很多房子还没交房就已经陈旧了，很多板块的赎回周期也拉长了。
最终，贵的变得更贵，便宜的变得更便宜。
