房价都这样了，同事和朋友们说东营的房价还要涨，东城均价要涨到一万出头，西城也得八千往上。据说隔壁滨州去年就有过万的楼盘，今年东城的开发商有的不服，就把开盘价定在10000+。当然，我们东营不会再走这样的老路，有典型树在这里了，咱们这的高价楼盘，几乎都是全国一线开发商操盘的作品，风险不再萧墙之内。
前言：这是一篇关于东营买房的随笔，皆为个人见解，仅供同在三四线城市的朋友参考，长文，还望耐心阅读，欢迎留言讨论。
一·、大涨见识
办公室大姐刚搬新家，请姐儿几个去温锅。坐标东城东X路，X=4或5。反正姐不记路。
电梯洋房，160平大四居，南北通透，欧式精装，奢华气派。窗外草坪齐整，绿树成荫，楼下稀稀拉拉的停着几台车，最次的也是皇冠迈腾之流，基本都是路虎宝马捷豹奔驰之类。
大姐一脸得意，说这房子买的时候不到7000，如今周边起步价8000，两条街外新开楼盘报价直接13000，看来她赚到了。姐儿几个都在夸这房子格局好，装修上档次，家具上品位，大姐好福气，嫁了个好老公之类的客套话。
二、怦然心动
回家后，上网一搜，东城多个楼盘售价过万，连之前卖不出的HDXX城都标价7500，之前在开发区上班的工厂隔壁的万XX府售价都8000多！
那一带还有许多工厂和现在东家有业务往来，据我所知，那边平均收入也是6-7W/年，这样的收入，无论如何也买不起的天津房价均价多少钱一平，尤其是在东城这么个高消费的地方。
当然，现在买房很多都是爹妈丈母娘共同资助，但月供你得自己还吧！一个月三四千的月供，剩下的还要吃喝拉撒养生养车。真不知道现在青年们咋过日子，看来八零后的我已经OUT，跟不上社会形势了。
房价都这样了，同事和朋友们说东营的房价还要涨，东城均价要涨到一万出头，西城也得八千往上。
姐有点心动，于是和老公商量要不要入手一套。
他把手从键盘上拿开，摸了一下我额头，确定我没发烧之后，继续码那篇不知所云的小说。
不过两小时以后，他的一番理论，让我彻底打消了买房的念头。
三、房住不炒
（一）好钢用在刀刃上
我们自家有住房，就算生完二胎也够住，从面积上看，只比所谓洋房少了十几平而已，何况周边还有不错的学校，到中心医院百货大楼万达广场之类的地方也就两公里出头。
虽然每月尚有三千多房贷，虽然压力不算大，但以后的资金大头是要花到后代教育，以及赡养双方父母上面，毕竟四个老人都在农村，没有退休金，没有医保，仅靠合作医疗是远远不够的，去年那篇《流感下的北京中年》写的很现实，东营版本的也很容易上演。只不过流感可以换成中风脑血栓之类的症状。
（二）宏观分析
东营因油田而兴起，常住人口不过210万，三区两县发展基本均衡，外来人口较少，这决定了东营房价不会一直涨下去。近年来，受国际油价下跌和反腐打虎的双重影响，东营本地的石油产业链都不景气。不仅物探钻井作业采油集输这些油田主体单位，而且相关的石油化工，机械制造，油田服务，各行各业都受到影响。
在油田上班的朋友们，风光不再。能拿全额工资的算好单位，很多三产单位都只发生活费了，一些中年油田职工不得不去个人企业上班，甚至还有的做起快递员这么一份很有前途的职业。
整个胜利油田年产值上千亿，直接相关的石油机械制造，石油化工，石油产业，产值在八百亿左右，东营的GDP才4198亿；由此可见，胜利油田在东营经济版图中依然举足轻重。
而油田各单位都有配套齐全的居民区，2000年之后，又兴建了胜利花苑，锦苑华府、锦绣龙轩等油田小区。
这意味这什么？
东营地区，收入最稳定，购买力最强，享受全省最完善社保的群体，他们购房的首选是油田社区，而不是漂亮海报上印的那种房子，哪怕你是来自大连的万达，还是来自广州的恒大，就算你是来自香港的富力，对他们也没有几毛钱的吸引力。
（三）刚需分析
真正的刚性需求，大致来自以下几类群体。
1、户籍在市区周边村镇的土豪中产小康之家，提升住房档次，享受市区较好的医疗教育资源，儿女婚房。这里面有曾经的包工头，也有工业园区的企业中层，还有大量的出租车司机，油罐车司机；尤其是后两者，他们宁愿两口子白黑跑车，也要儿女以后在东城读书，而不是在某村镇小学。
这不是说那地方学校多差，而是应了那句老话，人往高处走，水往低处流。毕竟八零后的我们，在2000年代去城里念高中时，自己和城里孩子的差距至今都没忘掉。这不仅仅是吃穿用度，还有眼界格局气质风格等诸多方面。
西五到东八北二到南二路，圈内的农村，几乎都有自建居民小区，村民每户拥有楼房院落基本都在两套左右，多数村民因购置房产，透支了消费能力，购买动辄数倍于本村房价的商品房，对他们来说简直不可理喻。
2、早年间来东营发展，事业家庭人脉都在此的外地人。但是，随着油田不景气，生意越来越难做，打工收入和在老家没什么区别，这一群体逐年递减。尤其是石油大学外迁，直接导致数万人的学区衰落，对东营城市品位，经济发展，都造成严重影响。
3、东营人口老龄化严重，年轻人外流，而流入的青壮年男女却依然呈递减趋势天津房价均价多少钱一平，虽无官方数据佐证，东西城几个小区转一圈就能看出来；中老年人远多过青壮年人。家里有小孩的朋友都知道，除了难进的重点小学，其余学校招生数量逐年递减。
东营人多年来，富甲齐鲁，笑傲济青。钱多路子野的成功人士，前些年，为了孩子读好大学，户口外迁；这几年，又流行送孩子出国。我们上班的工业园区内企业主，不少都拿了澳洲北美绿卡。
综上所述，有钱有路子的早期资本家，基本不会再布局东营房产，甚至借此暴涨机会，脱手几套都是很现实的操作；新晋土豪们为自己和后代考虑，开始将重心放在东营市外，而刚需群体，被分化的七零八落。
真正需要在东营买房的，除了结婚安家的，就是二胎改善的，再就是其他县区迁移过来的，而东西城的发展主要靠三方面主导，油田，新区，市直，他们主导之下，催化了石油装备制造，石油化工，有色金属冶炼，基建房产，光伏太阳能，汽车轮胎轮毂等行业。
以上行业基本涵盖主城区的制造业，几大龙头企业的产值占比都在七成以上，在全国百强民营企业里，东营有18家，而整个山东省才50家，最近红的发紫的青岛，才只有区区5家！而青岛的人口是东营3.5倍，GDP是东营的2.5倍。
在这背后，是大量中小微企业半死不活，沦为寡头的附庸，创新不足，升级乏力，结构失调，这是东营经济的一大沉疴。
而上述行业都高耗能的资本密集型行业，属于附加值的基础制造业。
举个很简单的例子：
广饶垦利的轮胎产业占全国两成左右，但没有一个叫响的全国品牌，尽管他们有的技术工艺水平可以给米其林固特异代工。西城一家叫做海科新源的化工厂，他们产一种叫做二丙醇的东西，洗衣液里就含有不少，而第一品牌蓝月亮就是他们的客户！
说这么多，中心思想只有一个：产业结构简单，行业少切寡头化，这样吸引的就业人口就少，没有人，盖了房子卖给谁？
（四）炒房客
从全国看来，一二线城市限购不断加剧，热钱涌入三四线城市。据说隔壁滨州去年就有过万的楼盘，今年东城的开发商有的不服，就把开盘价定在10000+。
笔者没实地考察过，不过存在即为合理。
新闻上说今年东城地王频出，有块地面地价347.08万元/亩，楼面价3718.66元/㎡。算上建筑成本，开发商经营成本，精装修成本，品牌溢价，一万多块钱一平不算贵，在合理范围之内。
放眼主城区，大大小小就那么几十个楼盘，有标杆效应的屈指可数。东营区商品房盘子太小，用不了多少钱就能坐庄，若使用杠杆的话，资本投入还会更少。
容易坐庄，容易拉升房价，最终高位套现出局，留下满目疮痍哀鸿遍地的烂摊子给东营人民，这个故事似曾相识吧，炒股的朋友们都知道，这是多么痛的领悟。
本轮房价上涨，最苦逼的就是刚需购房的朋友们。因为刚需，咬着牙勒紧裤腰带也得凑钱买，然后下半辈子给银行和开发商打工。
这种现象，在金融投资界有个形象的比喻，叫做割韭菜，股市上的散户被割过好几茬了。现在收割者转战房市，风水轮流转的收割机，永远不变的韭菜们。
至于房产投机客，也就是所谓的炒房团如何操作，网上有大量分析文章，若有兴趣，笔者可转载几篇，以供参考，限于篇幅，不再赘述。
（五）鄂尔多斯
根据上文分析，可以得出下面结论：
东营是一个能源主导型城市，地广人稀，土豪云集，屌丝变地；虽然富甲山东，但和济南青岛都有段距离，到北京和天津都不算太近，公路修的很棒，但属于国家铁路网的末梢，湿地保护区很美，但属于黄河的尽头；油轮码头修的很壮观，但没法走普货。
说到底，我们在人口，区位，交通，经济潜力，各方面都没什么亮点，拿什么来支撑动辄上万的房价？
这让笔者想起十年前去过的一座内陆城市，鄂尔多斯。当年他们玩的比我们还大，因为人家比咱们还有钱，人口比咱们还少，矿产比咱们还多，起码我们没有煤矿和稀土矿，没有风吹草低见牛羊。所以当年他们人均GDP全国第一，咱们当年貌似第五。
即使这么强悍霸道的地方，2012年8月，因为民间借贷资金链断裂，地产崩盘。从耀眼的明星，沦为昏暗的鬼城。
有图有真相
（会不会成为东城的明天）
当然，我们东营不会再走这样的老路，有典型树在这里了，咱们这的高价楼盘，几乎都是全国一线开发商操盘的作品，风险不再萧墙之内。不过，最可能的情况是，房价涨到一定程度，价格下不来，销量上不去。
滞涨状态下，卖不掉，买不起，一起欢乐一起愁吧！
三、买什么样的房子
我问老公，真要买的话，买什么样的。
他给了几个参考指标：
快递吧，小卖部，沙县小吃，兰州拉面。
这几类门面能做下去的小区，通常不会太差。
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