10个关键词，“杀青”2022年的天津楼市。天津外地人购房占比大约40%，损失的主要就是这4成。外地人“进不来”，天津楼市只能靠“自己人”。买房人还是希望优质的市场化房企，尽快回归。2023年，天津楼市将继续去库存。天津楼市的尽头，是学区房。2023年上半年，政策继续加速，以一二线城市为主。2023年，政治、经济、房地产……都将进入新周期，一个比2022年好的周期。
2022年，真是一个不讨喜的年份。
我们被抛入一个无法理解的世界，被自己所不能控制的力量推来搡去。
在泥潭中挣扎了一年，所有人的承受力被压到极限。
高压之下，“变形记”上演。
楼市，尤为甚者。
10个关键词，“杀青”2022年的天津楼市。
01 救市潮
2022年，中国房地产迎来“气吞山河”的救市潮。
全国已出台1100多个救市政策，平均一天仨……
限购、限贷、公积金、首付比例、利率、契税，全面大松绑。
国务院、央行、银保监会、财政部、证监会……轮番喊话。
很多城市“松出花儿”，大蒜换房、免费坐地铁、买房送工作……
民间智慧，力大无穷。
2022年的楼市，是一只薛定谔的猫。
你以为它休克了，其实它很清醒；你以为它清醒了，其实它正休克。
天津的救市，小火慢炖。
5月20日，首套公积金贷款额度提高到80万。
9月16日，二套首付比例降至4成，认房不认贷。
太阳底下没有新鲜事，重回2014年。
放松——放手易、放心难。
02 半月行情
“神了个奇，今年天津楼市，单数月是半月行情……”一语成谶。
1月，8天行情；3月，一周行情；
5月、7月、9月、11月，半月行情；
最后还送一个月——12月，“全阳行情”。
疫情一捣乱，一切都白干。
小阳春，被迫中断；红五月，一盆冷水浇下来；年终冲刺，还没开始就结束了……
心慌难择路，踩着刹车前进，身在其中的人，都不容易。
365天，天津楼市也就走了一半的路。
不意外，2022全年新房成交不到800万平米，比2021年少了近4成。
天津外地人购房占比大约40%，损失的主要就是这4成。
好在，“掐脖子”的大手消失了。
北漂儿已进场，成交量逐渐回血。
03 “上网课”
孩子们上了一年网课。
班里的学霸还是学霸，内驱力极强。
但学渣，变得更渣了，是真不好好学啊。
线下常被迫中断，天津在售新盘也得“上网课”。
卖得好的，不受影响，依然卖的好；卖不好的，这下卖得更差了。
每个月新房成交量过百套的，一只手数得过来。
成交量不过10套的，竟然有100多个楼盘。
产品力强的，比如绿城、中海、金茂、仁恒，认可度更高。
产品力弱的房企，更没人认了。
楼市如课堂，学霸还是学霸外地人在天津买房政策2023最新版，学渣更渣。
04 本土化
外地人“进不来”，天津楼市只能靠“自己人”。
“自己人”多以置换改善为主。
2022年，天津的改善成交能占到40%，比2021年提高10%。
“回归市区”异常明显。
市区新房成交量占比从2021年的8%，一路最高涨到14%。
楼市，正在趋向本土化。
天津新增人口驱动力也不大，未来也得“靠自己”。
只有“自己人”愿意去的地方，才有长期价值。
05 信用破产
2022年，23家千亿房企“轰然倒塌”。
排名TOP50的民企，70%都被干趴下了。
融资+销售，是房企“正常走路”的两条腿。
2021年被废了一条，2022年另一条也废了。
违约、暴雷、烂尾……房地产经历了一场史无前例的信用危机。
没有品牌力的房企，根本卖不了期房。
任你天花乱坠的特惠、降价，都无济于事，不被买账。
即便品牌不错的房企，在“钱”上稍有风吹草动，买房人“草木皆兵”。
大家只有一个共识：
安全第一，现房为王，哪怕贵一点。
国央企，万科、仁恒、龙湖等优质民企，信任度更高。
叱咤风云之后，牌桌换人。
06 停贷潮
2022年7月外地人在天津买房政策2023最新版，全国近50城爆发停贷潮。
天津将近10个新盘也跟进。
包括当时停工的融创、恒大、蓝光等楼盘。
本来上半年政策叠加后，6月楼市有了高歌猛进的苗头。
一下剧情反转，全国30个重点城市，新房成交量突然腰斩。
信心，瞬间跌落谷底。
老百姓怎么也想不通，“为什么房企可以没有契约精神，但我必须要有呢？”
第一次感到，个人的力量，如天地蜉蝣沧海一粟。
无助到极点，空悲叹。
很多买房人的痛苦，是沉默的。
07 土拍创新低
2022年天津土地成交，比2021年掉了7成的量。
极其不正常，“顺手”还创了个15年来新低。
略显潦草的卖地背后，“两集中”也名存实亡。
出让的49宗宅地，“低少好小”。
地价低、捆绑少、地块好、竞争小。
“新面孔”还特别多。
大型房企自顾不暇，给了小民企“上牌桌”的机会。
但盖房子这事儿，的确需要经验和创新。
买房人还是希望优质的市场化房企，尽快回归。
2022年宅地出让400万方，新房成交800万方，里外里去库存400万方。
房价，短期就看供需。
2023年，天津楼市将继续去库存。
警惕头部板块房价“反扑”。
08 鱿鱼游戏
手里没把米，叫鸡都不理。
房企历时一年半的“鱿鱼游戏”，终于在2022年分出胜负。
从“三条红线”到“四支箭”，从滴水不漏，到大水漫灌。
已有90多家房企拿到银行额度授信，总额4万亿。
胜者为王，也是剩者为王。
天津的房企，“死一半、走一半、留一半”，只剩1/3。
集中度越来越高，产品主义回归。
一个时代结束了，惟愿下个时代，风平浪静。
09 学区房
一片萧瑟中，天津学区房一枝独秀。
上半年看和平，房价上涨10%；下半年看河西一片，房价上涨15%。
中海和平之门，清盘价8万/平米……越来越多人接受了“认命式买房”。
学区房的共识，百毒不侵。
共识形成偏好，偏好体现在成交。
看着二手房，新房也学会了“模仿”。
河西把师大二附小用到极致，南开也开始抄作业，“循环使用”南开中学。
天津楼市的尽头，是学区房。
10 政策钟摆
坐过欢乐谷的“大摆锤”吗？
由高点到低点，速度越来越快。
以“930”为开端，政策加速度开启，从放松转向刺激。
先给买房人“三板斧”（降商贷利率、降公积金利率、置换免契税），再送房企“四支箭”。
年底峰回路转，高喊“房地产是支柱产业”。
2021年急刹车，2022年猛踩油门。
一个完整的政策周期毕现。
2023年上半年，政策继续加速，以一二线城市为主。
天津，大概率全面打开限购。
—— 重建2023 ——
魔幻的2022年，即将结束。
焦虑、愤怒、迷惘、犹豫、遗憾……
伤痛总有千万种，为这百十来平米的房子，承担了太多。
这届“买房人”没有错，是“卷子”太难了。
此刻，请为自己鼓掌。
门外的“灰犀牛”基本都被赶跑，确定性正在回归。
2023年，政治、经济、房地产……都将进入新周期，一个比2022年好的周期。
年光似鸟偏偏过，世事如棋局局新。
好运“拍了拍”你，愿所有的美好与你不期而遇。
祝大家新年快乐，阖家安康！
