十年之前，东丽区绝对是有“光环”的！但是十年后东丽区却“落寞”了。直到现在，某些板块都没能“翻身”，但是也有小区翻倍了。对于想买东丽区房子的购房者来说，哪里能买，哪里不要碰就显的至关重要了。十年前，东丽区房价不低，与河北区、河东区几乎持平。并且2011年在环城四区中，排名前10的楼盘中有4个来自东丽，可见当时的东丽多么热门。然而十年过后，东丽区的普遍涨幅却很一般，集中在30%-60%。也有个别小区...
十年之前，东丽区绝对是有“光环”的！
但是十年后东丽区却“落寞”了。
直到现在，某些板块都没能“翻身”，但是也有小区翻倍了。
对于想买东丽区房子的购房者来说，哪里能买，哪里不要碰就显的至关重要了。
十年前，东丽区房价不低，与河北区、河东区几乎持平。
并且2011年在环城四区中，排名前10的楼盘中有4个来自东丽，可见当时的东丽多么热门。
然而十年过后，东丽区的普遍涨幅却很一般，集中在30%-60%。
也有个别小区涨的高的，比如万科金色雅筑，是东丽区唯一翻倍的小区，涨幅112%！
同时其周边的远洋风景也不错，涨幅95%，涨幅第二。
这两个小区涨幅高是因为承接了城区的改善外溢，以河东区居多。
值得一提的是，当初远洋风景比万科金色雅筑卖的贵，现在涨幅却不如万科金色雅筑。
因为远洋风景的物业太差，拖拽了房价。
同时万科金色雅筑的物业不错，户型也更好。
同样的改善外溢情形也发生在金钟街。
保利玫瑰湾，涨幅83%天津房价高的区，承接河北区外溢。
小区内部也维持的不错，人车分流，楼体新，月牙河的分支还贯穿了部分小区。
基本上单价坚挺在2万。
有一套带院子的大户型，居然跳到单价4万了！
另外一个同在金钟街的小区却一套都卖不出去！
就是路劲壹栋岛，变换了几次名字还是不能“起死回生”，原因也很简单，它是商业别墅。
用地性质决定了该小区就不会受青睐！
还有一种上涨原因是，地铁！
比如新立板块的万科魅力之城，不仅有地铁，还有商业。
作为买房三件套之首，地铁是小区甚至是板块升值的“秘诀”！
这里插一句，就连现在，新立还在吃地铁的红利。
万科魅力之城小区本身内部保护的也可以，物业管理在线，虽然不是人车分流，但是车辆也是有序摆放。
万科魅力之城基本上是地缘刚改，一些带转角飘窗的户型单价能够上2万。
价格坚挺的原因也是因为万科在东丽开发了一些楼盘，有了一定的“粉丝”，所以会有一部分品牌力支撑。
反观与万科魅力之城一墙之隔的滨海浙商蓝庭国际就没怎么涨，因为是LOFT产品。
虽然也是万科物业，也有的楼座还有燃气和民水民电，但是很多人不认。
在市区，公寓如果有学区、物业等资源加持，还是可以出租或者出售的。
但是在环城，公寓再好都站不住脚。
有因为地铁涨价的，也有因为地铁一直没涨的。
华明镇就是一个“反面教材”。
华明镇板块的地铁一直说有，却一直没建。
不仅地铁没有，配套也没有，周边城市界面差，板块没发展，只有一个“便宜”的优势，所以价格在这十年间也几乎没怎么涨。
购买人群基本上是地缘改善或者落户。
夸张的是，有一个楼盘金泰丽湾，居然现在还有新房在售，新房价格比自己的二手房还要便宜！
十年前，卖1万/平米，十年后天津房价高的区，新房卖1.6万/平米，二手房卖1.4万/平米。
华明镇内涨幅最高的是恒大名都，增长60%，涨价全部归于高层。
因为其洋房在十年前就卖出了品牌溢价，十年来洋房几乎没涨。
比华明镇还“颓废”的板块就是东丽湖，涨幅最高只有42%。
华明和东丽湖虽然占据十年前几乎一半的版面，却几乎“全军覆没”。
同样的“颓废”有同样的原因，就是十年来板块没发展。
在十年前，东丽湖其实是很“风光”的。
而且是改善板块的价格，越大越贵，别墅都在1.1万/平米以上，米兰东湖湾的别墅甚至500万/套起。
但是如今却产生了涨幅倒数第一的小区，就是涨了18%的东丽湖万科城！
东丽湖万科城是个超级大盘，分九期建设，基本上就是个城。
当时定位的是改善，都是大户型产品，打造的是最早一批“周末度假”的概念。
18%的涨幅也基本是高层、洋房贡献的，别墅还赔钱了！
因为十年前东丽湖万科城的别墅越靠近湖边越贵，能够瞰景的最高能到2.3万/平米的单价。
而如今该小区的别墅价格最高成交价就在2.2万/平米左右。
怎么算，都是亏......
目前东丽湖的二手房很多人在“腰斩”出售，但是挂了很久都不见的有人问，市场很冷。
成交基本上都是落户人群和一部分机场工作的刚需人群。
造成此原因的终极原因就是，这个板块不符合城市发展进程。
东丽湖距离城区30公里，与城区之间也没有一条主轴连接，可以说，东丽湖板块完全是“炒”热的。
当牛市的时候，房价水涨船高，但是一旦泡沫褪去，东丽湖板块就回到了原有的价值段上了。
最后来总结一下东丽十年来的房价规律：
1、能够承接市区外溢的改善小区都可以跑赢大势。
2、地铁是拉动房价的一个“利器”，尤其是在环城。
地铁9号线沿线的新立就是个很好的例子，改善需求沿着地铁外溢。
西青的宾水西、津南的国展西也是如此。
3、一定不能跳脱城市发展买房。
城市发展是一步一步来的，肯定是从主城区逐渐向外扩，不可能像“跳棋”一样，跳着走。
如果出现了“跳棋”板块，要看城市资源（学校、地铁、基建）是否能跟上，比如海教园板块，有政策支持，板块价值是可以提升的。
如果没有政策倾斜，只有噱头，那一定要擦亮眼睛，不要盲目下手，就像东丽区的华明镇和东丽湖，用十年的时间证明，板块价值不行。
东丽区的城市轨迹很明显，就是承接市区改善外溢来发展。
靠近河北、河东区的改善盘或者是地铁沿线的小区都能涨价。
这套路也一样能套用在其他环城区域发展上。
环城发展，一定要，抱住市区大腿。
