市区老破小还是郊区远大新，对于来天津买房的客户总是一道选择题，市区的房价又很贵，现在新房最低门槛是200万，对于预算不多的客户，只能买一些老破小或者还迁房，很多客户看完老破小，看不上它的环境，另外还有一些房产媒体人，也在网上说不建议买，一些客户就觉得未来可能砸在手里，加上最近海河英才收紧，很多客户担心，未来接盘老破小的人会更少，有砸在手里的风险，今天肖老师聊聊天津的老破小，还有没有价值。首先回答，...
市区老破小还是郊区远大新，对于来天津买房的客户总是一道选择题，市区的房价又很贵，现在新房最低门槛是200万，对于预算不多的客户，只能买一些老破小或者还迁房，很多客户看完老破小，看不上它的环境，另外还有一些房产媒体人，也在网上说不建议买，一些客户就觉得未来可能砸在手里，加上最近海河英才收紧，很多客户担心，未来接盘老破小的人会更少，有砸在手里的风险，今天肖老师聊聊天津的老破小，还有没有价值。
首先回答，当然有价值，因为目前天津市还是市区整体锁区，中考统一报考，并且市区的整体教育资源可以碾压其他区，短时间很难被追上来，买市区老破小，除了占市区户口，就是为了享受市区的教育资源。尤其是近年来教育改革，国家鼓励中考后，一部分学生去学技术，从事技能型工作，中考就是一个重要的分界线，因此考上高中，成为重要的一步。最近一段时间热议的天津高考要求三年学籍，如果政策实行，会有更多的孩子来天津参加中考，上高中，买市区一定是首选。因为市区考生少，竞争少，小学初中教育资源优质，中考录取率更高。
上图是最新天津全市二手房房价地图，如果总房款预算只有100万，还打算买市区，基本可以考虑的就是老破小或者个别还迁房，再有就是公寓项目。
关于公寓，我还是之前的观点，除了和平或者价格非常低纯落户的公寓可以考虑之外，其他区公寓项目，还是不建议考虑，原因可以看一下之前写的文章。
剩下可以选择的就剩老破小和还迁房了，和平区的门槛比较高，现在可以贷款的老破小也得在200万起了，100万只能全款买拆间了，考虑贷款，又打算考虑河西，南开，只能是老破小了，因为这两个区的还迁房总价最低也得一百四五，另外三个区，红桥，河东，河北区，老破小和还迁房是都可以考虑的。
不过上面能够到的老破小也都是门槛级房源，并没有太好的学区和居住品质，后期这样的房源会不会有风险？
有！
那么哪些老破小会有风险？
1.顶楼容易漏雨的房源。
2.朝向不好，朝北，西北向。
3.没有好学区，也没有学片
4.平米太小，居住体验度太差
5.户型太差，非正常户。
6.楼龄太老超过40年以上。
7.环城和远郊的老破小更不要考虑了
8.平米太小外地人怎么在天津买房，没有学区的拆间，公产和企业产房
关于公产，企业产和私产的区别，大家可以看一下下图
总结一句话就是没有学区、没有居住属性的老破小后期出手有风险。所以，上面这样的小区，要谨慎对待。
老破小不都是环境很差吗，没有居住品质可言，其他大家想错了，很多外地客户都有一个误区，没有人会买老破小，因为是他们觉得不会有人买，但是事实上，市区的老破小需求一直存在，并且需求量很大，我们看几组数据。
下面是天津全市近九年成交量最高的98个二手房小区。
上面数据总结来看：楼龄新点还迁房，价格低，位置配套好一些的老小区，自带学区、学片的老破小，还有楼龄新点的商品房是市区二手房主力成交小区，买这些房子的原因主要就是落户市区、上学再加自住。
下图是七月份天津市二手房成交量最多的小区，也是上面提到的几种情况为主，所以，买二手房需要重点关注这些小区，为了就是后期好出手。
所以什么样的老破小有价值？后期出手没有风险并且可以升值空间？
1.满足自住属性、低楼层，好户型
虽然现在年轻人不喜欢老破小，但是基于首付不多，刚需自住，老小区可能还是作为置业首选，而天津本地生活的老人，一般也不会跨区域置业，多为小区之间或者楼层之间改善置换，因此未来外地客户购买老破小的需求减少后，本地刚需也将是这些二手房主力购房人群，因此满足自住属性的房子，不愁出手。
2.自带学区、学片属性
众所周知，天津市区的重点小学学区房价格都不低，另外很多客户不打算小学一年级来天津上学，因此也没有买重小的意义，小学转学买个学片即可，但是这里需要注意的是，今年和平，河西两个区小学转学已经是全区统筹了，因此学片的意义就不大了，上车才是最重要的，目前上三区的和平重点门槛是两百五六起，普小两百左右起，河西，南开重点小学一百五六起，普小一百左右就可以上车。
有人说了，上面几个区预算还是够不到怎么办，就看看河东、河北，红桥吧，老破小门槛低，还迁房七八十万也有房源可以选。
这几个区虽然教育资源整体不如上三区外地人怎么在天津买房，但是本区也有一些认可的学校片区，像红桥的实验小学，师大附小，河北的育婴里，实验和昆纬路小学，河东的实验，二实验，缘诚，中心小学等等。
另外这两年国家打压学区房房价，提出来教育公平化，很多城市实施多校划片或者教师轮岗，而天津各区实施教育集团化，也带动了 很多普小的房价。
最明显的就是和平和河西区。因此担心政策变化影响重点小学房价的客户，可以重点关注学片里普小的房源，这样的选择成本低，风险也小。
3.交通便利，位置好
有些房子不带学区，也不在太好的学片，但是成交量一直不错，很重要的原因就是位置，在天津很多重要交通枢纽中心或者商业中心，都会带来大量的租房人群，而这一部分很多也会成为将来的购房人群，再加上房价低 ，上车门槛低，对于很多刚需客户也是不错的选择，可以关注的板块有南开的广开街，万兴街，王顶堤，河东的春华街，万新村，大王庄，河西的小海地，红桥的丁字沽、双环屯（现在行政归属北辰），河北的望海楼。
4.超便宜
可能有的房子缺点有很多，但是最大的优点就是便宜，市场上俗称捡漏，但是对于一部分客户来说，只要便宜就买，有很多人问我，市区的老破小未来会不会卖不出去，砸在手里？我回复说，放心，无论什么时候，市场好或者坏，没有卖不出去的房子，只有不想卖的价格，只要便宜，就会有人买，这就是市场现状，不是所有的客户都追求完美。也总有一部分人，只看价格，不看品质和环境，我亲身经历过很多这样的客户，所以，只要你遇到价格足够低的老破小，也可以买，我也理解由于预算，又想买市区，不得不这样选择，哪会有那么多十全十美的房子呢.
5.能出租
很多买远郊新房投资的客户，看不上老破小，觉得环境差，没有人住，但是目前来说，市内六区的房子出租还是很容易的，虽然租金不高，但是周边的配套，还是让很多刚毕业的大学生或者外地务工人员住房首选，当然除非装修特别差的没有人住，但是基本满足居住的房子，无论楼龄多老，也一定会有租金收益，没有装修的需要自己麻烦装修一下，再出租这样会提高租金，后期买也会更好卖，不过很多外地客户嫌麻烦，没有时间照看，一般也不愿意买毛坯房，不过对于本地的客户，买个毛坯房，装修后出租或者出售，收益会更大。
还有一些客户咨询老破小未来会不会拆迁，目前看来短时间没有希望，第一个是国家的现在主力实施老旧小区改造，而不是拆迁，因此未来老破小的环境会有所改善，例如加装电梯，增加小区停车位，做园林绿化，更换物业等等。
所以，已经买完老破小和打算买老破小的客户，未来也不要太担心它的出售问题，天津这几年市场不好，但是市区的二手房成交还是占主力，未来市场回暖也将从市区开始，这时候有客户问我了，那什么时候买最合适呢？这个问题很难回答，无论多么专业的大咖和专家也很难告诉你最佳抄底的时机，但是肖老师会告诉你，如果你现在想买，可以买哪里，怎么买不踩坑！
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