天津楼市是一场赛跑，所有房子都是运动员。现在需要停一停，复盘这10年的房价涨跌。房价长期看人口，被西青很好的诠释了。对于“十年房价”，咱们主要分析市区和环城，更有代表性。天津10年来涨幅最高的，基本都是安置房，产品不好，房价起点也在“地下室”。在天津，买公寓不是搏涨价，而是看租金回报率。具体每个区的房价涨幅，哪些房子跑赢大势？《天津十年房价轨迹》系列稿件近期将持续解读，敬请关注。
授人以鱼，不如授人以鱼。
这些年，我们普及了太多的“鱼”，有人赞同，有人diss。
与其这样，不如给大家一套“钓鱼”。
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来吧，倒带！ 回到10年前！
天津楼市是一场竞赛，所有的房子都是运动员。
10年来，有人领先，有人失足，有人落后。
现在我们需要停下来回顾一下过去10年房价的涨跌。
因为大环境发生了变化，闭着眼睛买房的时代已经一去不复返了。
我们一定要找到成功的规律，避开害人的坑，拒绝缴纳智商税。
特此，365淘房推出“天津十年房价轨迹”系列专题。
哪种类型的房子能跑赢大势？ 什么样的房子是“惹不起”的！
2011年到2023年，天津哪里房价涨幅最大？
很多人可能会脱口而出——市区。
没错，和平10年涨了151%，南开也涨了119%。
但令人惊讶的是，无情和西情居然“纵观众生”，分别上涨了145%和116%。
无情通常依赖北雕的帮助。
西青人口近10年猛增75%，位居全市人口流入首位。
房价长期取决于人口，这一点西青很好地诠释了。
对于“十年房价”，我们主要分析市区及周边城市，比较有代表性。
在咀嚼了20公斤的数据，对比了300多个房产的价格后，我终于找到了这些规律……
区域>部分>开发人员>产品。
这条“蔑视链”非常重要。 买房时先选区域，再选板块，最后看产品。
例如，有购房者问：同样的总价天津房价分析，我应该买南开辰园还是碧桂园云鼎？
让历史告诉你吧。
2011年，仁恒海河广场与万通上游的国际单价基本持平。
现在一个涨了137%，另一个只涨了30%。
有人说仁恒品质好、性能好，加价一定高，那我们再看一下：
2011年，富力城和仁恒滨江花园的单价在2万元左右，如今涨幅拉大了差距。
还有很多例子。
2011年，天津湾、洁园单价为1.8万元，10年后，天津湾为4.1万元，增长122%，洁园为2.5万元/平方米，仅增长38%。
花苑五座轩和一城堂亭也是如此。 房价已经连续运行了10年。 一个增长了187%，另一个只有86%。 他们的表现并没有跑赢大势。
解释什么？
选择合适的区域非常重要，必须放在第一位。
楼市分化越来越严重，马太效应无法阻挡。
从开发商拿地情况可以看出，河东、河北的价格几乎处于底价，而南开、西青、河西则突破领先。
必须承认，N年后，全市六区都将是优秀的。
但不要忘记，现在的优秀，将来会更好。
选择区域后，选择板块。
房价上涨的原因无外乎两个：价格被低估、地段有潜力。
初始价格和板材非常重要，最后才考虑产品。
天津近10年涨幅最高的基本都是安置房，产品不好，房价的起点也在“地下室”。
涨了多少并不重要，关键是现在的房价已经赶上了地段的价值。
同时也提醒投资型购房者：
如果你买的是该行业最便宜的房子，那么你未来的涨幅将会是最大的。
今年环境发生了变化，所以在选择产品之前，一定要选择靠谱的开发商。
那些换手快、杠杆高的人并不安全。
至少先拿到房子，才有资格谈升值。
最贵的房价不一定涨幅最高。
2011年，天津最贵的房子是西康路36号、金塔公寓、泰安路五合院……
从现在的涨幅来看，很少有跑赢大势的。
就算星美雨、博轩苑过去了，金塔公寓没涨，但恒生SOHO却跌了……
为什么当年那么贵的豪宅销量没有增长那么多？ 不是说稀缺吗？
❶豪宅都有产品溢价，房价已经远远超过地块价值。
❷高价位豪宅客群太小，成交率很低。
投资和自住永远是买房的两条逻辑线，不可能“两者兼而有之”。
如果你看重加薪，就不要碰最贵的CEO报价天津房价分析，因为你无法战胜大势。
它在全国范围内都适用。
2006年，陆家嘴的汤臣一等舱单价为12万，而张江汤臣公园的单价则超过8000元。
现在汤臣一品最贵的单价是26万，刚刚翻了一倍； 但张江汤臣别墅已经是16万了，翻了20倍。
有人问，南开6万+的房子还有升值空间吗？
很难说他们能升值多少，但再过10年，他们就无法跑赢大势了。
因为卖的不是升值，而是居住。
改进不能忽视城市界面。
融创王府一号2011年的单价在2.5万左右，是妥妥的豪宅。
现在二手房才4.3万，最便宜的能到3.4万，跑输大势。
产品不好吗？ 不，很好，纯粹的风格。
只是因为城市界面不好，没有形成富人区，房子还矗立在旁边，拖累了房价。
曾经的风景只能成为悬崖边的舞蹈。
当年同样单价的仁恒海河广场，现在已经快六万了，2000万就能买一套200平米的大户型。
因为产品和板材是配套的，都是一种进步。
风情春天，2011年仅1万套，现二手房4.6万套，同比增长361%，霸气逆袭。
光开更新后，拥有全新的城市界面和统一的圈子。
请记住，无论单个游戏多么丰富，它都无法成为一个丰富的领域。
一线豪宅必须有城市界面+自然资源。
宾西路5号最为典型，周边二手房也才2万多元。 只有地理位置才能接受。
产品虽好，但所处行业并不算是富人区。
水西和新梅江没问题，他们是环内最大的改良基地，恒强！
如果公寓面积太大，就无法跑赢大势。
在房价十年增长的过程中，有些房屋脱颖而出——价格便宜。
例如时代城、长洲丽港湾、罗马花园……
诞生于豪宅，但涨幅不高，现在二手房卖不了高价。
江盛天鹅湖，这么好的地段，才卖2.7万。
原因是房子太大了。
200多平米，只有富人才能接受，但产品过时，社区老旧，富人不喜欢。
有了这个总价，就可以去买一套新房子了。
最终演变成大型房屋的眼泪。 如果想卖，只能降低总价，降低单价来讨好“中段”人群。
因为他们的实力有限，所以不能任性，也能容忍贬值。
即使改善了，未来增加的最大户型也不是中产阶级。
统计局的统计数据也证明：
天津新建住宅增速最高的是90平方米以下的小户型，二手房增速最高的是90-144平方米的中户型。
中型房屋受众广泛，回报较高，而大型房屋则不适合投资。
学区曾经是一个护身符，现在却默默无闻。
近10年，超过200%的涨幅大部分都与学区房有关。
很容易理解，重点学区是灵丹妙药，是护身符，坚持房价就能起飞。
尤其对于那些房子较小的人来说，简直就是国王。
其他法律可以参考，但以后不一定适用学区法。
教育得到规范。
北京的骨干教师和校长已开始轮换。 打击高物价、促进公平是大势所趋。
天津不可能无动于衷，这只是时间问题。
未来的趋势是：削峰填谷。
还想靠重点学校涨价？ 共同财富政策不同意。
纯粹的公寓确实不筹集资金。
反正都10年了，房子再差，价格总能涨吧？
哎，只有纯粹的公寓，就算不涨，可能也要跌一点，这真是投资界的一股清流。
房地产项目有300多个，其中大部分增速最低，而且大部分是公寓，是“什么都做不了”的纯公寓。
中央公馆十年前是22000，现在是25000；
熙年广场10年前是13000，现在是15000；
塞纳公馆10年前是16900元，现在是17700元，上涨了1000多元……
金塔公寓以前卖三万多，勇气可嘉，现在……还是三万多。
与平静的西递相比，从两万上升到了六万。
买纯公寓真是一条血路，赔钱又输在泥里。
任正非说“你无法靠苦难熬过这个冬天”，而对于买房的人来说，只能“默默地生存”。
在天津，买房不是为了争取涨价，而是看租金回报率。
南开、和平、河西区位好，可以平衡成本，而市区周边的完全是陷阱。
公寓的增量能跟上大势的只有两种：
❶有学区。
❷ 看起来像房子的住宅公寓。
如果能安定下来上学，涨幅可以达到住宅的一半。
如果不清楚该怎么做，最好的办法就是离开公寓。
有很多房子可供选择，不要涉入浑水。
不在城市发展主线上的行业是没有希望的。
对于住房来说，如果10年涨幅低于50%，就叫房价崩盘。
我不看不知道，但是有很多，比如下面这个。
花明、东丽湖、八里台、田家湖……10年前有一万多个，现在还是一万多个。
天津没有大量外来人口，偏远新区建设难度较大。
10年没涨了，未来还能掀起怎样的波澜呢？
所以买房一定要回到核心区，重点关注外环线附近，就两个字：安全。
对于新区，不要相信任何大开发商的主导作用，更不要赌规划。
看看本轮一线城市的房价。
上海浦东上涨60%，虹桥上涨50%，嘉定上涨40%； 金山和奉贤基本上没有涨。
上海的边缘不过如此，我们的边缘还能指望什么呢？
学校+地铁+商业=拥抱确定性。
十年后，帷幕落下，一切风风雨雨都及时尘埃落定。
不要让历史白白流逝，它告诉我们未来十年可以使用的规则。
不踩陷阱才是买房的底线。
❶买房先选区（地区除外），区>行业>开发商>产品。
❷ 最贵的房价不一定涨幅最高。
❸ 改善不能忽视城市界面。
❹ 房子面积太大，不会赢得大势。
❺学区曾经是一个护身符，但未来未知，所以要小心。
❻纯公寓确实不涨价，请勿碰。
❼不在城市发展主线上的行业没有希望，拥抱确定性。
具体来看，各区房价涨幅，哪些房源跑赢大势？ 哪些房子被留下了？ 规则是什么？
《天津十年房价轨迹》系列稿件近期将持续解读，敬请关注。
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