塘沽湾楼市，在天津这“小阳春”的楼市行情中显得有点儿“格格不入”。塘沽湾楼市，怎么了？有投资方咨询，塘沽湾项目，能不能收？那么，塘沽湾10年发展，究竟如何？道士君盘了盘，塘沽湾楼市近10年楼市发展，可谓是跌宕起伏。一时间，塘沽湾土地成为市场上的“香饽饽”，众多房企锚定抢驻。塘沽湾，从大热到被冷落，在土地市场赤裸裸反映出来。塘沽湾楼市，怎么办？那么，塘沽湾楼市，怎么办？
没想到周末这里这么空旷。
没想到周末大楼竟然这么空荡荡。
塘沽湾楼市在天津的“小阳春”楼市中显得有些“格格不入”。
2023年一季度，塘沽湾板块共销售房屋371套，平均每月销售房屋约124套。 这个销量怎么样？ 简单粗暴地说，该板块平均分布8个项目（不含终端市场），单个项目平均单月销售15套房子。
这个级别的销量属于后方位置。
塘沽湾楼市到底发生了什么？
近日，有粉丝在后台询问，塘沽湾的房子还能买吗？ 有投资者问，塘沽湾项目能接受吗？ 还有开发商咨询，塘沽湾的土地还能拿到吗？
面对疑惑、犹豫、不确定，道士再次来到塘沽湾寻找答案。
说起塘沽湾，因海湾而得名，占据滨城地理中心，总面积21.13平方公里。 东临保税区和中央商务区，隔海河与塘沽老城相望，北靠12公里的海河岸线。 南侧紧邻天津大道黄金动脉，还坐拥5.5平方公里的生态有机农业示范带，区域整体容积率仅1.5。 这种独特的湾区形态，为塘沽湾的发展奠定了坚实的基础。
毕竟，自2011年中国建筑与滨海区人民政府签署《天津市滨海新区塘沽乡城南部新城综合开发项目框架协议》以来，塘沽湾的开发已已经持续了近10年。
对于新区发展来说，10年是重要的发展黄金期。 如果成功了，就会形成可持续健康发展，比如生态城，比如海角公园。
那么，近10年来塘沽湾的发展情况如何呢？
塘沽湾分为西岸城区、中心城区、东湾生活区三大区域。 目前，只有中心城区还有点生机和烟火气。 规划容纳人口15万。 据有关统计，目前人口不足2万。 据说现阶段人口基数有点薄弱。
道先生出价了，塘沽湾楼市近10年的发展可谓跌宕起伏。
2011年至2012年，该地区处于规划之中，楼市沉寂。 2013年至2015年，中国建筑正在进行自身布局，楼市开始启动。 2016年，3块地块上架，全部底价出售，2块地块被中国建筑“回收”，1块地块被禹洲收购。
2023年，堪称塘沽湾的新年。 地价直线飙升，楼面价从4000到5000涨到6000到7000。 其中塘沽湾，4块土地几乎全部达到最高限价，溢价率在50%左右。 。 一时间，塘沽湾土地成为市场上的“香饽饽”，众多房企纷纷锚定、争相入驻。 然而，这种热情只持续了一年。 2023年，塘沽湾土地市场将经历双重风暴。 年初时，土地仍以最高价出售。 年底，三宗土地交易接连暂停。
此后，塘沽湾土地市场进入“哑火”状态。 土地交易溢价基本不超过10%。 底价成交和停牌延期已成为常态，底价也回到了5000+的水平。
道先生查看了2023年第一批土地供应，塘沽湾挂牌的两块地块楼面价仅约4700元/㎡。
塘沽湾从炙手可热到被冷落，赤裸裸地反映在土地市场上。
土地市场热度的“消退”也直观地体现在新房市场上。 过去塘沽湾每个月卖出200多套，现在已经有100多套直接下潜沉没。 更值得一提的是，在楼市的发展过程中塘沽湾，整体市场长期处于供给过剩的发展态势，矛盾不断激化。
塘沽湾汇聚了中建、禹洲、华远、景瑞、旭辉、华发、保德、天地园……粗略地说，有八九家房地产企业，10多个楼盘，其中5届已经结束。 总体积约130万立方米。 历时4年多，完成成交80万立方米，剩余库存约50万立方米，年均流量约20万立方米，整体成交均价12318元/㎡。
这些盘虽然在规模上无法与热门的生态城相媲美，但价格优势却很明显。 但目前来看，已经跑完的市场并没有达到预期。
道士先生亲临现场各个项目，并直接进行了概述。
中建城真的是在建城，这个区域很值得买。
华发未来会实在是太嚣张了，没有代理，没有渠道，折扣低，价格最贵，但实际情况是，自去年8月开业以来，已售出不到50套房。
晶瑞华发·悦熙泰/华发·晶瑞·悦天地这两个项目的渠道积分确实很高，在天津排名第二，佣金为5点。
保德云晚实在是太惨了。 房子去年还没有完工。 业主捍卫了自己的权利。 房子预计今年4月底交付。 从目前项目进展来看，这是完全不可能的。
天地苑·西月湾真是一座佛房出售。 2023年第一季度，仅有10套房屋成交。 根据现场销售反馈，不要急着慢慢卖。 真正的原因是不好卖。
华源七堂，在该地区，确实很舒服，剩下的房子不多，品质得到市场和客户的认可。
现阶段在售房源的销量并不十分可观。 今年下半年，塘沽湾地区将迎来多次交付测试。
如此具有爆发潜力的区域，为何土地被忽视、新房市场成交量低迷？
当然，大市场环境的低迷是一个因素，但与近年来涌现的新热点行业相比，塘沽湾的发展显然没有达到预期。
另外一个被诟病最多的就是塘沽湾规划的实现需要较长的建设和运营周期。 市场是否认可，中间是否会出现变数，是市场、购房者和开发商共同承担的风险。 然而，眼前看得见摸得着的现实还不足以给市场、地区和购房者更多信心。
10年过去了，现阶段，塘沽湾的大部分配套设施仍在规划中，或者正在兑现过程中。 有的需要2年左右的周期，有的需要更长的时间。
道士深入浅出地总结了要点。
在教育方面，我等待了很长时间，终于有了很大的突破。 塘沽一中是塘沽湾目前唯一一所九年制学校，预计今年开始招生，我最早可以在暑假前准备好入学相关事宜。 周边地区将于近期陆续发货。 毫无疑问，这对于房主来说是个好消息。
据了解，该地区的幼儿园和小学也取得了最新进展。 此前有粉丝咨询过的东谷幼儿园，目前已在现场，并已挂牌。 据相关人士透露，幼儿园即将进入招生阶段。
交通方面，目前已开通112路、131路、627路等公交线路，东中部地区大交通路网已建成。 轨道交通规划已久。 地铁Z1、B7线已预留区域内车站用地，但尚未开通。 更值得一提的是西环高速公路。 2011年，西环高速主线建成通车，但疑似由于土地整理问题，导致整个工程进展缓慢。 直到2023年，西中环路南段至海河的工程开工，一直修到现在，还没有竣工。
去年5月，滨海新区政府透露，海河以南工程计划于2023年竣工，跨海河大桥计划于2023年开工，2023年竣工，相当于给出了一个明确的时间节点。
未来，塘沽湾还将有一系列配套设施，包括20万平方米的商业设施、海河文化商业街、户外运动中心、银岭养生社区、社区医疗服务中心等。
塘沽湾楼市该怎么办？
那么，塘沽湾的楼市又如何呢？ 这引发了道先生的深刻思考。 当前，城镇板块轮动效应正在高速运行。 地区、行业如何发挥核心竞争力，跟上发展步伐，发挥自己的市场。
将新区与真正意义上的成熟新区进行比较，最恰当的就是楼市发展扩张的速度与项目规划及配套设施落实的速度同频。面积，还是市级配套设施是第一位的。
当前，塘沽湾需要解决痛点：一是加快规划和配套设施的落实； 其次，楼市需要新的“水源”，无论是产业引进、人口吸纳、资源引进等，都要付出更多努力。 第三，真正与老城互动，发挥老城在原规划中所承担的作用。
总结一下，我用道君最近单曲里的一首歌词来表达此时此刻塘沽湾的心境：就这样吧，强风吹，强风一直吹，吹走我的心。心，那份痛，那份忧伤，任由大雨冲刷，在风中叹息，最初的你，仿佛是天注定的。
塘沽湾楼市是否深陷泥潭？
这不，现在兑现下降了，周期也更长了，坐等花开。
